전매·대출 통합 체크리스트(규정·세금·일정)｜거래 전후로 한 번에 점검

by매일 1개 유익한 정보 • • 2 min read

분양권을 다룰 때 전매·대출 통합 체크리스트(규정·세금·일정)이 없으면 일정이 흔들립니다. 전매 제한과 거주의무, LTV·DSR, 세금·서류가 서로 물려 있죠. 이 글은 전매·대출 통합 체크리스트(규정·세금·일정)을 규정→대출→세금→일정 순으로 묶어, 지금 거래에 바로 대입할 수 있게 정리합니다. 중간과 끝에서도 전매·대출 통합 체크리스트(규정·세금·일정)을 다시 확인합니다.

1) 규정 체크(전매·거주의무·예외)

  • 전매 제한 문구 원문 캡처: 기간·기준일(계약일/공고일/사용승인일) 명시.

  • 거주의무: 전매 가능해도 실처분일 = 전매 예정일 + 거주의무 잔여기간으로 계산.

  • 우선매입·환수: 지자체/공공의 매입권·차익환수 유무.

  • 전매 예외 사유: 전근·질병·혼인 등 승인 조건과 증빙.

  • 승계 가능 여부: 보증기관·은행의 채무자 변경 허용/불허.

  • 특약: 명의변경 제한, 조건부 해제·가격조정 조항 유무.

2) 대출 체크(LTV·DSR·보증·이자 방식)

  • 기준금액 확정: 분양가 + 옵션·발코니 포함/별도 여부.

  • LTV 한도: 기준금액 × 상품 LTV%.

  • DSR 한도: 연소득 × 허용 DSR% − 기존 대출 연간 원리금 → 신규 대출 역산.

  • 최종 실행 한도: min( LTV , DSR , 보증/상품 상한 ).

  • 이자 방식: 선이자/후불 확인(후불이면 잔금일 일시 정산 반영).

  • 회차 재심사: 중도금은 회차 전 소득·부채 재확인 가능 → 중간 신용대출 금지.

  • 브릿지/대환 플랜: 매도·입주 일정 간극이 있으면 기간 최소화로 설계.

3) 세금 체크(전매·잔금 단계 분리)

  • 전매(양도인)

    • 양도소득세: 홈택스 신고.

    • 지방소득세: 위택스/지방세시스템 연동 신고.

    • 입력 핵심: 양도가액(분양가 납부액+프리미엄), 취득가액(납입 누계), 필요경비(증빙).

  • 양수인

    • 취득세: 등기 시 납부.

  • 공통 원칙: 계약·신고·계좌이체 총액 일치, 옵션·발코니 포함/별도 기준 통일.

4) 일정 캘린더(전 과정 한 번에 보기)

  • D−30~21: 대출 사전상담, 감정/보증 필요 여부 확인, 서류 스캔 시작.

  • D−14: 본심사 접수(소득·부채 최신화), 조건표 수령.

  • D−7: 정산표 초안(중도금 잔액·후불이자·보증료·옵션·중개보수).

  • D−3: 전자서명·인감 준비, 실거래 신고 초안 작성.

  • D-day: 잔금대출 실행 → 중도금 상환 → 말소·설정 → 등기 → 세금 신고 세트.

5) 서류 패키지(누락 방지)

  • 공통: 분양계약서, 납부 스케줄표, 신분증, 가족관계증명, 인감/서명확인.

  • 소득: 근로(원천·재직·급여명세) / 사업·프리랜서(종소세·부가세 신고, 거래통장).

  • 부채: 전 대출 상환스케줄, 카드론·현금서비스 내역.

  • 승계용: 중도금 약정서·보증서, 채무자 변경 신청서.

  • 등기/세무: 실거래 신고 접수증, 취득세 신고서, 양도세 신고자료.

6) 돈 새지 않게 하는 정산 포인트

  • 프리미엄(P) 기준: “프리미엄만 / 프리미엄+지정 항목” 문구 계약서에 고정.

  • 옵션·발코니: 분양가 포함/별도, 이자 포함/제외를 계약·정산·신고에 동일 적용.

  • 미지급 이자·보증료: 일할 계산과 부담 주체 명시.

  • 중개보수: 기준금액, 부가세, 지급 시점 명확화.

  • 총비용 비교: 금리+보증료+수수료 합계로 의사결정.

7) 리스크 체크(빠른 점검표)

  • 전매 제한·거주의무 원문 인용 저장

  • 보증·은행 승계 허용 확인

  • LTV·DSR 산식으로 한도 = 최소값 산출

  • 실거래 신고 총액 일치(분양가·P·승계액)

  • 잔금일 기준 후불 이자 포함 자금 버퍼 10~15%

  • 홈택스·지방세 신고 접수번호 보관

  • D−30/−14/−7/−3 알림 설정

8) 자주 묻는 질문(FAQ)

  • Q. 전매가 풀리면 바로 팔 수 있나요?

    • A. 거주의무·우선매입이 남아 있으면 실제 처분일이 늦어집니다.

  • Q. LTV만 충족하면 한도 충분?

    • A. 아니요. 실제 한도는 LTV vs DSR vs 보증/상품 상한 최소값입니다.

  • Q. 승계 허용 단지면 은행도 자동 승인?

    • A. 별도 보증·은행 심사가 필요합니다(회차 재확인 포함).

  • Q. 옵션을 포함하면 대출에 유리?

    • A. LTV 한도는 늘 수 있어도 DSR 병목이면 체감 한도는 같을 수 있습니다.

마무리｜핵심 한 줄

전매·대출 통합 체크리스트(규정·세금·일정)의 요점은 규정 확인→한도 계산→세금 정합성→일정 역산입니다. 당신 단지·소득·부채·일정을 알려 주면 맞춤 체크리스트로 바로 묶어 드릴게요.

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