거래가 코앞인데 절차가 흐리면 일정이 꼬입니다. 이 글은 분양권 명의변경·등기 절차 요약을 “가능 여부 판단 → 승계 심사 → 계약·정산 → 잔금·등기” 순으로 압축했습니다. 읽는 동안 자연스럽게 분양권 명의변경·등기 절차 요약 체크리스트가 완성되도록 구성했어요.
1) 가능 여부 1차 판정(안 되면 시작도 못 함)
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전매/명의변경 허용 문구: 모집공고·분양계약서에 금지/허용 여부와 기간 확인.
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거주의무·우선매입: 남아 있으면 실제 처분 제한 가능.
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보증·은행 정책: HUG/SGI 등 채무자 변경(승계) 허용 여부·심사 필요.
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대출 상태: 중도금 대출 잔액·이자 방식(선/후불) 파악.
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특약: 명의변경 불가·예외 사유 한정 조항 존재 여부.
하나라도 막히면, 전매 대신 잔금 후 소유권 이전(등기) 루트로 설계.
2) 분양권 명의변경·등기 절차 요약(풀 흐름)
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사전확인
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전매/명의변경 허용, 전매 제한·거주의무, 우선매입/환수 유무 체크.
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조건부 전매/증여 계약
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“승계 불가 시 해제/조건 조정” 문구 필수.
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승계 심사 접수(매수인 기준)
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소득·부채·신용 서류 → 보증·은행 동시 심사.
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채무자 변경 실행
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승인 후 채무자 변경 및 회차·이자 조건 확정.
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정산·실거래 신고
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분양가 납부액·승계잔액·프리미엄 구성 일치 입력.
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잔금 준비
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잔금대출 한도 확정, 미지급 이자/보증료 포함 정산표 확정.
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등기 단계
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잔금대출 실행 → 중도금 상환 → 말소/설정 → 소유권 이전 등기.
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사후 보관
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계약·보증 변경 확인서·세금 납부서·등기 완료필증 스캔 보관.
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3) 서류 패키지(매도/매수 분리)
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공통: 분양계약서, 납부 스케줄, 신분증, 가족관계증명, 인감/서명확인.
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매도인: 중도금 약정서·실행내역, 미지급 이자·보증료 내역, 옵션·발코니 계약서.
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매수인
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소득: 원천징수·재직·급여명세 / 종소세·부가세 신고(사업·프리랜서).
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부채: 모든 대출 상환스케줄, 카드론·현금서비스 내역.
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기타: 공동명의 동의·위임, 전매 동의서(필요 시).
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등기용: 등기신청서, 위임장, 취득세 신고서, 인지·등기수수료 영수증.
4) 비용·정산 포인트(돈 새지 않게)
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프리미엄(P) 기준: “프리미엄만 / 프리미엄+지정 항목” 정산 기준을 계약서에 명문화.
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옵션·발코니: 분양가 포함/별도, 이자 포함/제외 문장 확정.
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미지급 이자/보증료: 일할 계산 기준과 부담 주체를 계약서에 고정.
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중개보수: 기준금액(프리미엄만 vs 합산), 부가세·지급 시점 명시.
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세금: 전매 양도세(매도인), 취득세(매수인) 캘린더 등록.
5) 잔금·등기 실무(빠른 체크)
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잔금대출: LTV·DSR·상품 상한 중 최소값으로 한도 확정.
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정산표: 중도금 잔액·후불이자·보증료·옵션·중개보수 한 장으로 합치기.
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타임라인: D−30 사전상담 → D−14 본심사 → D−7 정산 잠정 → D−3 전자서명 → D-day 실행·등기.
6) 분양권 명의변경·등기 절차 요약 체크리스트
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전매/명의변경 허용 문구 캡처
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거주의무·우선매입 유무
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보증·은행 채무자 변경 허용/불허
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승계 심사 접수·조건표 수령
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계약 문구: 승계 불가 시 조치(해제/가격조정/대환)
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실거래 신고: 분양가·P·승계잔액 총액 일치
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잔금대출 LTV/DSR 확인, 정산표 확정
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취득세·양도세 신고 캘린더 등록
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등기 완료필증·납부서 스캔 보관
FAQ
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Q. 승계가 불가하면 명의변경은 끝인가요?
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A. 대환·자납·잔금 직행 등 대체 루트가 있습니다. 계약서에 조건부 조항을 넣어 두세요.
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Q. 전매 가능해도 등기를 바로 해야 하나요?
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A. 거래·대출 구조에 따라 다릅니다. 잔금 실행일 = 등기일로 맞추면 안전합니다.
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Q. 옵션비는 어떻게 처리하나요?
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A. 포함/별도를 계약·정산·신고에 동일하게 적용해야 분쟁이 없습니다.
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Q. 공동명의가 유리한가요?
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A. DSR·보유주택 수·세무 결과가 달라집니다. 두 시나리오를 모두 시뮬해 결정하세요.
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마무리｜핵심 한 줄
분양권 명의변경·등기 절차 요약은 허용 확인 → 승계 심사 → 계약·정산 → 잔금·등기의 4단계입니다. 단지·대출·일정을 알려주면 맞춤 일정표·정산표로 바로 묶어 드릴게요.
