전매 일정이 풀려도 대출이 막히면 거래가 멈춥니다. 그래서 전매 가능 시점+대출 한도를 같은 시트에서 보아야 합니다. 이 글은 전매 가능 시점+대출 한도를 날짜 공식→한도 공식→사례→체크리스트 순서로 묶어, 바로 대입할 수 있게 만들었습니다.
1) 전매 가능 시점 계산법(핵심 공식)
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전매 예정일 = 기준일 + 전매 제한 기간
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기준일: 계약일/모집공고일/사용승인일 중 공고문에 적힌 날
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실처분 가능일 = 전매 예정일 + 거주의무 잔여기간
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예외 전매가 있다면 승인일과 조건을 메모(사유·증빙·담당부서)
빠른 체크
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전매 제한 문구 원문 캡처
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거주의무 유무·기간
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우선매입/환수 조항 존재 여부
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해제 공고(지자체) 반영 여부
2) 대출 한도 계산법(한 장 공식)
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기준금액 확정: 분양가 + 옵션·발코니 포함/별도
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LTV 한도 = 기준금액 × 상품 LTV%
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DSR 한도 =
(연소득 × 허용 DSR%) − 기존 대출 연간 원리금→ 신규 대출 역산 -
최종 실행 한도 = min( LTV 한도 , DSR 한도 , 보증/상품 상한 )
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회차 재심사 주의: 중도금은 매 회차 전 소득·부채 재확인 가능
3) 전매 가능 시점+대출 한도 연동 시나리오
A) 전매가 빨라도 거주의무가 남은 경우
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매각은 지연. 임시 보유 동안 DSR에 기존 대출 원리금이 합산되어 한도가 줄 수 있음.
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해법: 매도 일정 확정서 확보, 브릿지 기간 최소화.
B) 전매 가능과 동시에 승계 필요
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보증/은행이 채무자 변경 허용해야 함.
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매수인 기준 DSR 재계산 → 승계 불가 시 대환/자납/잔금 직행으로 전환.
C) 잔금대출 직행 전략
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전매 대신 잔금 시 최종 주담대로 상환·등기.
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한도는
LTV vs DSR vs 상한최소값, 후불이자·보증료 합산을 잔금 자금에 반영.
4) 실전 체크리스트
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전매 제한 기간/기준일 원문
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거주의무 유무·기간 / 우선매입·환수 유무
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실처분 가능일 계산(전매 예정일 + 거주의무 잔여)
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기준금액 확정(옵션 포함/별도)
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LTV 한도 / DSR 한도 / 보증 상한 기입
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최종 한도 = 최소값 확인
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승계 가능 여부(보증·은행), 필요 서류 리스트
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D−30/−14/−7/−3 일정 알림 생성
5) 돈 새지 않게 하는 정산 포인트
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프리미엄(P): “프리미엄만 / 프리미엄+지정 항목” 정산 기준 문서화
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옵션·발코니: 분양가 포함/별도, 이자 포함/제외를 계약·신고에 동일 적용
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미지급 이자/보증료: 일할 계산과 부담 주체 명시
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실거래 신고: 분양가·P·승계잔액 총액 일치(계약/신고/이체)
6) 자주 묻는 질문(FAQ)
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Q. 전매 가능해졌는데 바로 팔 수 있나요?
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A. 거주의무·우선매입이 남아 있으면 실처분 가능일이 늦어집니다.
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Q. LTV가 올라가면 대출도 자동으로 늘죠?
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A. DSR이 병목이면 실한도는 그대로일 수 있습니다.
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Q. 승계 허용 단지면 은행은 자동 승인인가요?
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A. 별도의 보증·은행 심사가 필요합니다. 회차 재확인도 염두에 두세요.
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Q. 옵션을 포함하면 유리한가요?
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A. LTV 한도는 늘 수 있으나 DSR 부담이 크면 체감 한도 변화가 제한됩니다.
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마무리｜핵심 한 줄
전매 가능 시점+대출 한도는 전매 공식(기준일+기간+거주의무)과 한도 공식(LTV·DSR·상한 최소값)을 같은 캘린더에 얹으면 끝납니다. 당신 단지·소득·부채·일정을 주면 맞춤 일정표·한도 시트를 바로 만들어 드릴게요.
