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비규제지역은 보통 LTV 여지가 넓은 편이라 기대가 커집니다.
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하지만 비규제지역 LTV·DTI 한도 비교를 해보면, 담보가 넉넉해도 DTI(또는 DSR) 가 실질 상한인 경우가 잦습니다.
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이 글은 비규제지역 LTV·DTI 한도 비교를 손으로 따라 할 수 있게 담보·현금흐름 계산을 나란히 제시합니다.
핵심 개념 — 두 줄 공식만 기억하자
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LTV(담보 기준)
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LTV 한도 = 감정가 × LTV 비율 -
비규제지역은 규제지역 대비 비율이 높게 설정되는 경향.
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DTI(현금흐름 기준, 주거 중심)
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월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 DTI) − 기존 주거 관련 대출의 월 납입 -
DTI 한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r -
r=월 금리(연÷12),n=개월(30년=360, 40년=480)
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최종 원칙
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실제 가능한 대출액 = min(LTV 한도, DTI 한도)
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같은 비규제지역이라도 소득·부채 구조가 다르면 결과가 크게 달라집니다.
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비규제지역 LTV·DTI 한도 비교 — 손으로 끝내는 6단계
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1) 담보·자기자본 메모
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매입가/감정가, 보유 현금.
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2) 소득·부채 정리
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월 소득, 기존 주거 관련 대출 월 납입(전세·기존 주담대 등).
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3) 목표 DTI 설정
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안전선으로 잡아
월 소득 × 목표 DTI계산.
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4) LTV 한도 계산
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감정가 × 해당 LTV 비율로 껍데기 한도 도출.
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5) DTI 한도 계산
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(월 소득 × 목표 DTI) − 기존 주거 납입→ 월 상환가능액 -
위 공식으로 한도(PV) 역산.
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6) 최종 결정
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min(LTV, DTI) 를 채택하고, 그 한도에서의 월 납입이 현금흐름에 맞는지 확인.
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시나리오 — 비규제지역 LTV·DTI 한도 비교 감 잡기(참고치)
가정: 원리금균등, 기간 30년(360개월). 금리 6%(월 r≈0.005, 계수 ≈ 166.8).
감정가 6억, LTV 비율 70% 가정 → LTV 한도 4.2억(껍데기).
기존 주거 대출 월 납입은 케이스별로 상이.
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케이스 A: 월 소득 500만, 기존 주거 납입 0, 목표 DTI 40%
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월 상환가능액 =
500만×40% = 200만 -
DTI 한도 ≈ 200만 × 166.8 ≈ 3.34억
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최종 한도 = min(4.2억, 3.34억) → 3.34억(DTI가 상한)
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케이스 B: 월 소득 600만, 기존 주거 납입 30만, 목표 DTI 40%
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월 상환가능액 =
240만 − 30만 = 210만 -
DTI 한도 ≈ 3.50억
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최종 한도 = 3.50억(여전히 DTI가 상한)
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케이스 C: 월 소득 700만, 기존 주거 납입 20만, 목표 DTI 40%
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월 상환가능액 =
280만 − 20만 = 260만 -
DTI 한도 ≈ 4.34억
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최종 한도 = min(4.2억, 4.34억) → 4.2억(이번엔 LTV가 상한)
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인사이트
비규제지역 LTV·DTI 한도 비교를 해보면, 소득이 충분히 높아지는 순간부터는 LTV가 상한으로 바뀝니다.
반대로 소득 여유가 적거나 기존 주거 대출이 있으면, DTI가 실질 상한입니다.
금리·기간 바꾸면 어디가 상한이 되나(민감도)
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금리 5%로 낮추면(계수 ≈ 186.3)
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DTI 한도↑ → LTV 상한에 더 빨리 도달.
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기간 40년으로 늘리면(6%, 계수 ≈ 181.7)
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DTI 한도↑ → LTV 상한에 닿기 쉬움(총이자↑는 감수).
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기존 주거 납입 증가
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월 상환가능액↓ → DTI 한도가 빠르게 축소 → DTI가 상한으로 회귀.
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비규제지역에서 한도를 넓히는 설계 레버
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우대금리 확보: 급여이체·자동이체·카드·적금 등으로 실효금리↓ → DTI 한도↑.
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기간·거치 조합: 40년·초기 거치로 월 납입↓(총이자↑는 감수).
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기존 주거대출 다이어트: 일부상환·대환으로 월 납입↓ → DTI 한도↑.
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소득 합산: 공동 차주 인정 시 분모(연소득)↑ → DTI 한도↑.
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감정가 관리: 담보평가 결과가 LTV 한도를 좌우하므로 보수적 가정으로 계획.
체크리스트 — 상담 전 10분 준비물
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감정가·매입가 자료(보수적 추정 포함).
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월 소득·기존 주거 납입을 동일 기준으로 정리.
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목표 DTI와 금리·기간 시나리오 2~3개.
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LTV 한도 vs DTI 한도 동시 계산 후 더 작은 값으로 예산선 설정.
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스트레스 금리(+0.5~1.0%p)로도 월 납입이 버티는지 확인.
FAQ — 비규제지역 LTV·DTI 한도 비교, 자주 묻는 말
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Q. 비규제지역이면 LTV가 넉넉하니 DTI는 덜 보나요?
A. 아닙니다. 최종 한도는 min(LTV, DTI) 로 결정됩니다. -
Q. 기간만 늘리면 충분할까요?
A. 한도는 늘지만 총이자도 커집니다. 부분상환+기간 조정을 함께 검토하세요. -
Q. 변동 vs 고정, 한도에 유리한 건?
A. 한도는 금리 수준에 좌우됩니다. 변동 선택 시 스트레스 금리로도 버티는지 점검하세요.
결론 — 담보가 넉넉해도, 현금흐름이 허락해야 산다
비규제지역 LTV·DTI 한도 비교의 본질은 두 줄의 최솟값입니다. 담보가 허용하는 범위와 내 소득이 버티는 범위를 동시에 맞추면 답이 명확해집니다. 계산은 간단하지만, 결과는 전략을 바꿉니다.
