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집값·소득·부채가 같아도 조정지역/투기과열지구 한도 차이 때문에 승인 결과가 크게 달라집니다.
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규제 강도가 올라갈수록 LTV 한도가 낮아지고, DTI·DSR 심사는 더 보수적으로 적용되는 경향이 있습니다.
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아래 순서대로 넣으면 오늘 바로 조정지역/투기과열지구 한도 차이를 숫자로 가늠할 수 있습니다.
핵심 구조 — 최종 한도는 min(LTV, DTI/DSR 한도)
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LTV(담보 기준)
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규제 강도에 따라 인정 비율이 낮아짐 → 담보 한도 축소.
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DTI/DSR(현금흐름 기준)
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지역·보유수·용도에 따라 목표 비율이 보수적으로 책정될 수 있음.
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월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 비율) − 기존 월 납입 합계 -
한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r(원리금균등, r=월 금리, n=개월)
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최종 원칙
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실제 가능한 대출액은 LTV 한도와 DTI/DSR 한도 중 더 작은 값으로 결정.
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조정지역/투기과열지구 한도 차이 — 체감 포인트
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LTV 단계차
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일반지역 > 조정지역 > 투기과열지구 순서로 낮아짐.
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동일 담보가치라도 투기과열지구에선 필요 자기자본이 더 큼.
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DTI/DSR 운용 차
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규제가 강할수록 보수적 목표 비율을 적용하는 경향.
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고가주택·다주택 보유 시 추가 제약이 붙을 수 있음.
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상환방식·기간 제한
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일부 상품에서 거치·장기만기 제한으로 월 납입이 커져 DSR에 불리할 수 있음.
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우대금리·특례 적용 범위
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동일 고객이라도 지역·상품에 따라 우대 적용 폭이 달라 실제 금리 차이가 발생.
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계산 루틴 — 내 숫자로 대입하는 6단계
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1) 담보·자기자본 입력: 감정가, 보유 현금.
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2) 지역 구분: 일반/조정/투기과열지구 중 어디인지 확인.
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3) LTV 한도 산출: 감정가 × 해당 LTV 비율 → 껍데기 한도.
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4) 소득·부채 정리: 월 소득, 기존 대출의 월 납입 합계.
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5) 목표 비율 가정: 지역·보유수·용도에 맞춰 보수적으로 설정.
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6) DTI/DSR 한도 산출: 월 상환가능액 → 위 공식으로 PV 한도 계산 → min(LTV, PV) 채택.
시나리오 — 조정지역/투기과열지구 한도 차이 숫자로 보기(참고치)
가정: 원리금균등, 기간 30년, 금리 6%(계수 ≈166.8).
감정가 6억, 월 소득 600만, 기존 월 납입 40만.
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일반지역 가정
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LTV 비율 높음 → LTV 한도 여유.
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목표 비율 40% 가정: 월 상환가능액
600×40%−40=200만 -
DTI/DSR 한도 ≈ 200만×166.8 ≈ 3.34억 → 최종 3.34억(현금흐름이 상한)
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조정지역 가정
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LTV 비율 하향 → LTV 한도 축소.
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목표 비율 동일 40%: DTI/DSR 한도는 3.34억
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LTV 한도가 3.2억 수준이면 최종 3.2억(담보가 상한으로 전환)
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투기과열지구 가정
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LTV 더 하향, 일부 조건 보수화.
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목표 비율이 보수적으로 적용될 수 있어 월 상환가능액 190만 가정
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DTI/DSR 한도 ≈ 190만×166.8 ≈ 3.17억
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LTV 한도 2.8억 수준이면 최종 2.8억(담보·현금흐름 모두 보수화)
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읽는 법
같은 소득이라도 지역 단계가 올라갈수록 자기자본 요구↑, 최종 한도↓.
경계선에선 LTV가 상한을 먼저 막고, 소득 여유가 줄면 DTI/DSR이 상한으로 바뀝니다.
민감도 — 금리·기간·부채를 바꾸면
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금리 5%로 낮추면(계수 ≈ 186.3)
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DTI/DSR 한도↑ → LTV 상한에 더 빨리 닿음.
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기간 40년(6%, 계수 ≈ 181.7)
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한도↑(총이자↑) → LTV가 상한이 되기 쉬움.
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기존 월 납입 +20만 증가
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상환가능액 −20만 → 한도 약 3,336만 감소(6%·30년 기준).
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한도를 넓히는 실전 레버(규제지역 대응)
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우대금리 확보: 급여이체·자동이체·카드·적금 충족 → 실효금리↓ → 한도↑.
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부분상환·대환: 카드론·마통·차 할부 등 고금리 월 납입을 먼저 줄여 DSR 개선.
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기간·거치 설계: 초기 거치/장기 만기로 월 납입↓(총이자↑는 감수).
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소득 합산: 공동 차주 인정 시 분모↑ → 한도↑.
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일정 관리: 매도·잔금·상환을 맞춰 동시보유 기간 최소화.
체크리스트 — 상담 전 10분 준비물
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지역 구분 증빙과 감정가 자료.
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월 소득·기존 월 납입을 동일 기준으로 정리.
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금리·기간 시나리오 2~3개(고정/변동/혼합).
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스트레스 금리(+0.5~1.0%p)로도 월 납입이 버티는지 확인.
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LTV 한도 vs DTI/DSR 한도 중 더 작은 값으로 예산선을 잡기.
FAQ — 조정지역/투기과열지구 한도 차이, 자주 묻는 말
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Q. 담보가 넉넉하면 지역 상관없이 다 되나요?
A. 아닙니다. LTV 비율이 낮으면 자기자본 요건이 커지고, DTI/DSR이 막으면 결국 그 값이 상한입니다. -
Q. 기간만 늘리면 충분할까요?
A. 한도는 늘지만 총이자도 증가합니다. 부분상환+기간 조정을 함께 보세요. -
Q. 변동금리가 더 낮아 보여도 괜찮나요?
A. 금리를 +0.5~1.0%p 올려도 DSR이 유지되는지 스트레스 시나리오로 점검하세요.
결론 — 규제 강도가 높을수록, 담보와 현금흐름을 동시에 보수적으로
조정지역/투기과열지구 한도 차이는 LTV와 DTI/DSR의 두 줄 최솟값을 더 보수적으로 만드는 과정입니다. 내 숫자를 넣어 두 기준을 동시에 맞추면, 오늘 가능한 범위가 선명해집니다.
