다주택자 DSR 40% 규제 한도: 소득·부채·금리로 한도를 현실적으로 가늠하는 법

주담대를 추가로 받으려는 순간 부딪히는 벽이 다주택자 DSR 40% 규제 한도입니다. 소득이 같아도 부채 구조와 금리, 상환기간에 따라 다주택자 DSR 40% 규제 한도는 크게 달라집니다. 

이 글은 다주택자 DSR 40% 규제 한도를 손에 잡히는 계산 순서로 풀고, 수치 예시로 한도 변화를 직관적으로 보여드립니다.

핵심 개념 — “40%”가 의미하는 것

• DSR 정의

  • DSR = (모든 대출의 연간 원리금 합계) ÷ (연소득)

• 다주택자 포인트

  • 주담대·신용대출·차 할부·마이너스통장 등 모든 원리금이 분자에 합산.

  • 다주택자는 신규 주담대가 보수적으로 심사되는 경우가 많아, 동일 소득이라도 체감 한도가 낮게 나올 수 있음.

• 실무 해석

  • 목표 DSR을 40%로 두고, 기존 원리금을 뺀 남는 월 상환여력으로 신규 한도를 역산합니다.

계산 순서 — 손으로 따라 하는 6단계

• 1) 소득·부채 정리

  • 월 소득, 기존 주담대·신용·차 할부·마통의 월 납입.

• 2) 목표 DSR 설정

  • (월 소득 × 40%)를 기준으로 연간·월 상환가능액을 계산.

• 3) 기존 원리금 차감

  • 기존 모든 대출의 월 납입 합계만큼 여력에서 차감.

• 4) 신규 대출에 배정 가능한 월 상환

  • (월 소득 × 40%) − 기존 월 납입 합계.

• 5) 한도 역산(원리금균등 가정)

  • 한도(PV) = 배정 월 상환 × {1 − (1+r)^(-n)} / r

  • r=월 금리(연 금리 ÷ 12), n=개월 수(예: 30년=360, 40년=480).

• 6) LTV·상품 요건과 교차확인

  • 담보가 충분해도 DSR이 더 타이트하면 그 값이 최종 상한.

시나리오 — 다주택자 DSR 40% 규제 한도, 숫자로 보기

가정: 원리금균등, 기간 30년, 금리 6%(월 r=0.005), 30년 계수 ≈ 166.8.
월 소득 800만, 기존 대출 월 납입 합계는 아래 케이스별로 다름.

• 케이스 A: 기존 월 납입 150만

  • 월 상환가능액 = 800만×40% = 320만

  • 신규 배정 = 320만 − 150만 = 170만

  • 추정 한도 ≈ 170만 × 166.8 ≈ 2.84억

• 케이스 B: 기존 월 납입 220만

  • 신규 배정 = 320만 − 220만 = 100만

  • 추정 한도 ≈ 1.67억

• 케이스 C: 기존 월 납입 150만, 금리 7%

  • 계수 ≈ 150.2

  • 추정 한도 ≈ 170만 × 150.2 ≈ 2.55억

읽는 법

• 기존 월 납입이 70만 증가하면 같은 소득에서도 한도가 1억 이상 줄 수 있습니다.

• 금리가 1%p 상승해도 한도가 크게 감소합니다.

기간·방식·금리 조합에 따른 민감도

• 기간 40년으로 연장(6% 가정, 계수 ≈ 181.7)

  • 케이스 A의 170만 → 추정 한도 ≈ 3.09억(한도↑, 총이자↑)

• 원금균등 선택 시

  • 초기 월 납입이 커 DSR에 불리 → 가능 한도 축소 경향.

• 거치기간 도입 시

  • 초기 월 납입이 낮아져 중복 보유·이사 구간 통과에 도움(거치 종료 후 월 납입 상승은 감안).

다주택자에게 유리한 설계 루틴

• 기존 부채 다이어트

  • 카드론·마통·고금리 소액부터 정리 → 분자(연간 원리금) 감소.

• 부분상환·대환

  • 일부 상환으로 기존 주담대 월 납입을 낮추면 신규 한도가 바로 늘어남.

• 기간·거치 조합

  • 기간 연장·거치 도입으로 배정 월 상환을 넓히되 총이자 증가를 함께 평가.

• 소득 합산 검토

  • 공동 차주·소득 합산이 가능하면 분모(연소득) 확대.

• 우대금리 충족

  • 급여이체·자동이체·카드·적금 등으로 실효 금리 인하.

• 사전한도 다기관 비교

  • 내부 심사 룰·가산금리 차이로 결과 편차 큼.

체크리스트 — 심사 직전 빠르게 점검

• 월 소득·기존 월 납입 수치 최신화.

• 담보 평가와 LTV 요건 확인.

• 금리·기간 시나리오 2~3개 준비(고정/변동/혼합).

• 거치 종료 후 월 납입 변동 시뮬레이션.

• 중도상환수수료·대환 비용 반영.

• 서류 정합성(재직·소득·부채)으로 사전한도↔본심사 오차 축소.

FAQ — 다주택자 DSR 40% 규제 한도, 자주 묻는 것

• Q. LTV가 충분한데 왜 한도가 낮죠?
  A. DSR이 실질 상한이기 때문입니다. 기존 월 납입을 줄이거나 금리·기간을 조정해야 합니다.

• Q. 기간만 늘리면 해결되나요?
  A. 한도는 늘지만 총이자도 커집니다. 부분상환+기간 조정을 함께 검토하세요.

• Q. 변동금리 위험은 어떻게 반영하나요?
  A. 계산에서 금리를 +0.5~+1.0%p 올려도 버틸 수 있는지 확인하세요.

• Q. 여러 채를 보유 중인데 소득 합산은 되나요?
  A. 공동 차주·증빙 요건을 충족하면 가능할 수 있습니다. 상품 조건을 사전에 확인하세요.

결론 — 규제선 안에서 한도를 키우는 방법은 ‘월 납입’ 조절

다주택자 DSR 40% 규제 한도는 소득의 40% 안에서 기존 원리금을 먼저 떼고 남는 월 상환으로 결정됩니다. 부채를 가볍게 하고, 기간·거치·금리를 정교하게 조합하면 오늘 가능한 범위가 분명해집니다. 숫자는 늘 솔직합니다.