1주택 갈아타기 DSR 계산 방법: 기존 주담대·중도상환·새 대출을 한 번에 묶는 법

갈아타기의 성패는 숫자 정리에 달려 있습니다. 1주택 갈아타기 DSR 계산 방법을 알면, 기존 주담대의 남은 원리금과 새로 받을 대출이 같은 분자로 묶여 계산된다는 사실을 먼저 확인하게 됩니다. 

이 글은 1주택 갈아타기 DSR 계산 방법을 흐름대로 풀어, 중도상환·대환·브릿지 사용 여부까지 한 화면처럼 정리할 수 있게 했습니다.

핵심 개념 — 갈아타기에서 DSR이 보는 것들

• DSR 기본식

  • DSR = (모든 대출의 연간 원리금 합계) ÷ (연소득)

• 갈아타기 포인트

  • 기존 주담대의 월 상환액과 새 주담대의 예상 월 상환액이 함께 들어감.

  • 동시보유 기간(기존 집을 아직 팔지 않았을 때)이 있으면 그 기간 동안 DSR이 더 타이트해짐.

  • 일부 상품은 대환/상환 예정 증빙으로 중복 인정 기간을 제한적으로 두기도 함.

• 결론

  • 갈아타기 계산은 “기존 대출을 얼마나, 언제까지 줄이느냐”가 핵심입니다.

1주택 갈아타기 DSR 계산 방법 — 손으로 따라 하는 7단계

• 1) 내 조건 정리

  • 연소득(월 소득), 기존 주담대의 잔액·금리·잔여기간·월 납입, 기타 부채(신용·차 할부·마통) 월 납입, 새 집의 예상 금리·기간.

• 2) 기존 대출 처리 시나리오 정하기

  • 즉시 상환(매도 대금으로 전액 상환), 부분상환 후 대환, 일시적 중복 보유(브릿지·중도상환 유예) 중 선택.

• 3) 목표 DSR 설정

  • 보수적으로(예: 40%) 잡아 (월 소득 × 목표 DSR)을 계산.

• 4) 기존 월 납입 합계 산출

  • 기존 주담대 월 납입 + 기타 부채 월 납입 = 현재 분자 값(월 기준).

• 5) 새 주담대에 배정 가능한 월 상환 구하기

  • (월 소득 × 목표 DSR) − 현재 분자 값

  • 동시보유 기간이 있다면 기존 주담대 월 납입을 포함해서 계산.

• 6) 새 주담대 한도 역산

  • 한도(PV) = 배정 월 상환 × {1 − (1+r)^(-n)} / r

  • r=월 금리(연 금리 ÷ 12), n=총 개월 수(예: 30년=360).

• 7) 매도·상환 이후 재계산

  • 기존 주담대를 상환한 시점의 재무 상태로 다시 계산해 장기 월 납입의 적정성을 확인.

시나리오 — 숫자로 보는 갈아타기(참고치)

가정: 원리금균등, 기간 30년, 새 주담대 금리 6%, 월 소득 600만, 목표 DSR 40%, 기타 부채 월 30만.
기존 주담대 월 80만(잔여기간 충분).

• 케이스 A: 동시보유 없이 즉시 상환 후 새 대출

  • 월 상환가능액 = 600만×40% − 30만 = 210만

  • 30년·6% 계수 ≈ 166.8 → 새 한도 ≈ 3.50억

• 케이스 B: 동시보유 6개월(기존 주담대 유지), 이후 상환

  • 동시보유 기간의 월 상환가능액 = 600만×40% − (80만+30만) = 130만

  • 중복기간 한도 ≈ 2.17억(동 기간에 적용 가능한 최대 폭)

  • 상환 후 재계산 시 A와 같은 3.50억까지 여지 회복 가능

  • ⇒ 중복기간에는 잔금·브릿지 규모를 보수적으로 잡아야 함

• 케이스 C: 기존 주담대 일부상환 40만으로 축소 후 동시보유

  • 월 상환가능액 = 600만×40% − (40만+30만) = 170만

  • 중복기간 한도 ≈ 2.84억 → 부분상환 효과 체감

읽는 법

• 동시보유 기간엔 기존 월 납입이 그대로 분자에 합산되어 새 한도가 급격히 줄어듭니다.

• 부분상환으로 기존 월 납입을 줄이면 새 한도가 바로 늘어납니다.

비용·현금흐름까지 함께 보는 체크포인트

• 중도상환수수료: 상환·대환 시 비용 반영.

• 인지세·설정비·보증료: 새 대출 부대비용 포함.

• 브릿지 금리/기간: 동시보유 기간의 이자 부담 체크.

• 매도 시점의 불확실성: 일정 지연 리스크를 감안해 여유 현금 확보.

• 우대금리 충족 계획: 급여이체·자동이체·카드·적금 등.

한도를 넓히는 실전 레버(갈아타기 특화)

• 부분상환/대환으로 기존 월 납입 축소

  • 소액만 줄여도 배정 월 상환이 늘어 새 한도가 체감 증가.

• 기간·거치 조합

  • 새 대출에 초기 거치를 넣거나 기간 연장으로 월 납입을 낮춰 중복기간을 통과(총이자 증가는 평가).

• 소득 합산

  • 가능 시 배우자 합산으로 분모(연소득) 확대.

• 기타 부채 다이어트

  • 카드론·마통·차 할부 등 고금리/약정 큰 상품부터 정리.

• 매도·잔금 일정 정교화

  • 동시보유 기간을 최소화하면 DSR 부담이 줄어든다.

빠른 점검 체크리스트

• 월 소득·기존 월 납입 최신화(명세서 기준).

• 동시보유 여부/기간 사전 합의 및 일정표 작성.

• 부분상환 가능액과 수수료 확인.

• 새 금리·기간 시나리오 2~3개 준비(고정/변동/혼합).

• 우대조건 충족 계획 수립.

• 사전한도 다기관 비교로 편차 체크.

FAQ — 1주택 갈아타기 DSR 계산 방법, 자주 묻는 것

• Q. 기존 주담대를 곧 상환할 건데, 계산에서 빼주나요?
  A. 상환 전까지는 포함되는 게 일반적입니다. 상환 예정 증빙으로 중복 기간을 제한적으로 인정하는 경우가 있으니 조건을 확인하세요.

• Q. 브릿지 사용이 꼭 필요할까요?
  A. 잔금 시차가 크면 필요할 수 있습니다. 다만 브릿지 이자가 DSR에 영향이 있으니 기간을 최소화하세요.

• Q. 기간만 늘리면 충분할까요?
  A. 중복기간 통과엔 도움이 되지만 총이자가 늘어납니다. 부분상환+기간 조정을 함께 검토하세요.

• Q. 변동금리 위험은 어떻게 반영하죠?
  A. 계산에서 금리를 +0.5~+1.0%p 올려도 월 납입이 버티는지 확인하세요.

결론 — 갈아타기는 ‘동시보유 구간’ 관리가 답

1주택 갈아타기 DSR 계산 방법의 핵심은 동시보유 기간에 분자가 커진다는 사실입니다. 기존 월 납입을 줄이거나 기간·거치로 새 대출의 초기 부담을 낮추면, 한도와 일정이 정돈됩니다. 숫자를 먼저 정리하면, 집은 그다음입니다.