무주택자 주담대 LTV·DSR 한도: 한도·월 납입을 한 번에 잡는 실전 가이드

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집을 보러 나서기 전, 무주택자 주담대 LTV·DSR 한도를 먼저 그려두면 움직임이 단단해집니다. 

담보가치로 정해지는 LTV 껍데기와, 소득·부채로 한도를 실제로 조여오는 DSR 실질 상한을 한 번에 보아야 하죠. 

이 글은 무주택자 주담대 LTV·DSR 한도를 손에 잡히는 순서로 계산하고, 금리·기간·부채를 바꿔가며 결과가 어떻게 달라지는지까지 보여드립니다.

핵심 개념 — LTV는 “담보 한도”, DSR은 “현금흐름 한도”

  • LTV(담보인정비율)

    • LTV 한도 = 감정가 × LTV 비율

    • 무주택자·지역·상품 조건에 따라 비율이 달라질 수 있음.

  • DSR(총부채원리금상환비율)

    • 월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 DSR) − 기존 모든 부채의 월 납입

    • 추정 한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r

    • 여기서 r은 월 금리(연 금리 ÷ 12), n은 총 개월 수(예: 30년=360, 40년=480).

  • 최종 한도 원칙

    • 실제 가능 한도 = min(LTV 한도, DSR 한도)

    • 무주택이라도 부채가 있거나 금리가 높으면 DSR이 실질 상한이 되는 경우가 흔함.

무주택자 주담대 LTV·DSR 한도 — 손으로 따라 하는 6단계

  • 1) 담보와 자기자본 정리

    • 매입가/감정가, 보유 현금, 필요한 대출 대략치.

  • 2) 소득·부채 정리

    • 월 소득, 기존 대출의 월 납입(신용·차 할부·마통 포함).

  • 3) LTV 계산

    • 감정가 × 가정 LTV 비율 → 담보 기준의 최대 한도.

  • 4) DSR용 월 상환가능액 산출

    • (월 소득 × 목표 DSR) − 기존 월 납입.

  • 5) DSR 한도 역산

    • 금리 r, 기간 n을 정해 원리금균등 공식으로 추정 한도(PV) 계산.

  • 6) 최종 한도·월 납입 확정

    • min(LTV, DSR)이 최종 한도. 그 금액으로의 예상 월 납입도 함께 도출.

    • 시나리오 — 무주택자 기준, 숫자로 보는 흐름(참고치)

    가정: 원리금균등, 기간 30년, 금리 6%, 월 소득 500만, 기존 부채 월 40만, 목표 DSR 40%, 감정가 6억.

    • LTV 한도 예시

      • 예: LTV 70% 가정 → 4.2억

    • DSR 한도 계산

      • 월 상환가능액 = (500만 × 40%) − 40만 = 160만

      • 30년·6% 계수 ≈ 166.8 → 160만 × 166.8 ≈ 2.669억

    • 최종 판단

      • min(4.2억, 2.669억) = 약 2.67억

      • 해당 한도에서 예상 월 납입은 약 160만 수준(동 가정)

    인사이트

    • 무주택자 주담대 LTV·DSR 한도는 담보가 넉넉해도 DSR이 실제 상한이 되는 경우가 잦습니다.

    • 금리·기간·기존 부채를 약간만 조정해도 결과가 수천만 단위로 달라집니다.

    금리·기간을 바꿔보면? — 민감도 빠르게 체크

    • 금리 5%로 낮아질 때(기타 동일)

      • 30년 계수 ≈ 186.3 → 160만 × 186.3 ≈ 2.981억 → 한도↑

    • 기간 40년으로 늘릴 때(6% 가정)

      • 40년 계수 ≈ 181.7 → 160만 × 181.7 ≈ 2.907억 → 한도↑, 총이자↑

    • 기존 부채 월 20만으로 줄일 때

      • 월 상환가능액 = 500만×40% − 20만 = 180만 → 180만 × 166.8 ≈ 3.002억

    무주택자에게 유리한 설계 루틴

    • 목표 DSR 보수적으로 잡기

      • 고정지출·비상자금 감안해 안전선부터 설정.

    • 금리 구조 비교

      • 고정·변동·혼합을 비교하고, 변동이라면 계산에서 금리 +0.5~+1.0%p를 더해도 버티는지 확인.

    • 기간·거치 조합

      • 기간 연장 또는 초깃값 거치로 월 납입을 낮춰 DSR 여지 확보(총이자 증가는 감안).

    • 부채 다이어트

      • 카드론·마통·소액 고금리부터 정리하면 DSR 분자가 즉시 줄어 효과가 큼.

    • 소득 증빙 깔끔하게

      • 근로·사업·프리랜서별 증빙 일관성 확보. 공동 차주·소득 합산 가능 여부 확인.

    • 사전한도 다기관 비교

      • 내부 심사 차이로 편차가 큼. 최소 2~3곳 비교가 안전.

    체크리스트 — 심사 당일 흔히 놓치는 것

    • 감정가 vs 매입가 기준 확인.

    • 월 소득·부채 납입을 같은 기준으로 정리(세후/세전 혼용 금지).

    • 우대금리 조건(급여·자동이체·카드·적금) 충족 계획 반영.

    • 상환방식 선택(원리금균등 vs 원금균등)과 초기 월 납입 프로파일 확인.

    • 서류 정합성으로 사전한도↔본심사 오차 줄이기.

    FAQ — 무주택자 주담대 LTV·DSR 한도, 자주 묻는 것

    • Q. LTV만 보면 충분해 보이는데 왜 한도가 낮게 나오죠?
      A. DSR이 막고 있기 때문입니다. 기존 부채·금리·기간을 조정해야 합니다.

    • Q. 기간만 늘리면 다 해결되나요?
      A. 한도는 늘지만 총이자도 커집니다. 장기 현금흐름·은퇴 시점과 함께 판단하세요.

    • Q. 변동금리 위험은 어떻게 반영하나요?
      A. 계산에서 금리를 보수적으로 올려도 월 납입이 유지되는지 시뮬레이션하세요.

    • Q. 소득 합산은 무조건 인정되나요?
      A. 상품·기관별 요건이 있어 공동 차주·증빙 조건 확인이 필요합니다.

    결론 — 담보와 현금흐름을 한 화면에

    무주택자 주담대 LTV·DSR 한도는 담보가치가 열어 주는 LTV 껍데기와, 소득·부채가 정하는 DSR 실질 상한의 최솟값입니다. 내 숫자를 한 번에 정리하고, 금리·기간·부채를 가볍게 다듬으면 오늘 가능한 범위가 선명해집니다. 시작도, 결론도 숫자가 도와줍니다.

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