집을 보려면 세 가지 줄을 동시에 봐야 합니다. 담보가치를 보는 LTV, 주거대출 중심의 DTI, 전체 부채를 합산하는 DSR. 어느 하나만 보이면 판단이 틀어집니다.
이 글은 LTV·DTI·DSR 한 번에 계산으로 “가능한 한도”와 “버틸 수 있는 월 납입”을 한 번에 그려내는 방법을 다룹니다. 중간엔 간단한 수치 예시로 LTV·DTI·DSR 한 번에 계산을 바로 체감할 수 있게 구성했습니다.
핵심 공식 — 계산 전, 딱 이 정도만 기억
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LTV(담보인정비율)
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LTV 한도 = 감정가 × LTV 비율 -
담보가치 기준의 최대 껍데기를 정함.
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DTI(총부채상환비율·주거대출 중심)
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월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 DTI) − 기존 주거대출 월 상환 -
한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r
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DSR(총부채원리금상환비율·모든 부채)
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월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 DSR) − 기존 모든 부채 월 상환 -
한도(PV)계산식은 DTI와 동일
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판단 원칙
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최종 가능 한도 = min(LTV 한도, DTI 한도, DSR 한도)
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Month rate
r= 연 금리 ÷ 12, 기간n= 총 개월 수
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LTV·DTI·DSR 한 번에 계산 — 손으로 따라 하는 6단계
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1) 담보·자기자본 정리
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매입가/감정가, 보유 현금, 필요한 대출 대략치.
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2) 소득·기존 대출 정리
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월 소득, 기존 주거대출 월 상환, 기타 부채(신용·차 할부·마통 등) 월 상환.
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3) 목표 비율 정하기
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목표 DTI·DSR(보수적으로).
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4) 이자·기간 가정
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금리 유형(고정/변동/혼합), 기간(예: 30년·40년).
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5) 개별 한도 계산
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LTV 한도, DTI 한도, DSR 한도를 각각 산출.
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6) 최종 한도·월 납입 도출
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세 값의 최솟값이 최종 한도. 해당 한도에서의 월 납입을 함께 산출.
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시나리오 — 숫자로 보는 흐름(참고치)
가정: 원리금균등, 기간 30년(360개월), 금리 6%(월 r=0.005), 연소득 6,000만(월 500만), 목표 DTI 40%, 목표 DSR 40%.
감정가 6억, 기존 주거대출 월 50만, 기타 부채 월 30만.
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LTV 한도
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LTV 비율 예시 70% 가정 →
6억 × 0.70 = 4.2억
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DTI 한도
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월 상환가능액 =
(500만 × 40%) − 50만 = 150만 -
30년·6% 계수 ≈ 166.8 →
150만 × 166.8 = 약 2.502억
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DSR 한도
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월 상환가능액 =
(500만 × 40%) − (50만 + 30만) = 120만 -
120만 × 166.8 = 약 2.002억
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최종 판단
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min(4.2억, 2.502억, 2.002억) = **약 2.00억** -
한도 2.00억에서의 예상 월 납입은 약 120만 수준(동 가정 기준)
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해석
같은 소득이라도 기타 부채 30만 때문에 DSR이 실질 상한이 되어 한도가 줄었습니다.
LTV가 넉넉해 보여도 DSR이 막으면 LTV 한도까지 못 받는 경우가 흔합니다.
“LTV·DTI·DSR 한 번에 계산”을 유리하게 만드는 레버
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부채 다이어트
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카드론·마통·소액 고금리부터 상환/축소 → DSR 분자 감소.
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기간·방식 재설계
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대출 기간을 늘리거나 초기 거치 도입 → 월 납입 ↓, 한도 여지 ↑(총이자 증가는 감수).
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원리금균등 vs 원금균등을 비교해 초기 월 납입 프로파일을 조절.
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금리 낮추기
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우대조건(급여·자동이체·카드·적금 등) 충족, 금리 구조 비교로 실효금리 하향.
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소득 합산
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가능하면 배우자 합산으로 분모(연소득) 확대 → DTI·DSR 여지 ↑.
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사전한도 다기관 비교
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내부 심사룰 차이로 결과 편차 큼. 2~3곳은 기본.
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체크리스트 — 심사 직전 빠르게 훑기
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감정가·매입가 최신 확인.
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월 소득·부채 납입 금액을 같은 기준으로 정리.
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목표 DTI·DSR을 보수적으로 세팅.
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금리·기간 시나리오를 2~3개 준비.
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우대금리 조건 충족 계획을 미리 반영.
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서류 일치(재직·소득·부채)로 사전한도↔본심사 격차 축소.
FAQ — 자주 막히는 포인트
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Q. LTV가 허용하면 그 금액까지 다 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. DTI·DSR이 막으면 실제 한도는 그보다 낮아집니다. 최종값은 세 값의 최솟값입니다. -
Q. 부채가 적은데도 한도가 낮게 나오는데요?
A. 금리·기간 가정이 보수적일 수 있습니다. 기간을 늘리거나 금리를 낮추는 시나리오를 같이 돌려보세요. -
Q. 변동금리 위험은 어떻게 반영하죠?
A. 계산에서 금리를 +0.5~+2.0%p 올려도 월 납입이 유지되는지 확인하세요. -
Q. 합산 소득은 항상 인정되나요?
A. 공동 차주·증빙 형태 등 상품별 요건을 충족해야 합니다.
결론 — 한 줄로 정리하면 선택이 쉬워진다
LTV·DTI·DSR 한 번에 계산의 핵심은 “세 값 중 최솟값”과 그때의 월 납입입니다. 소득·부채·금리·기간을 한 번에 묶어 보수적으로 시뮬레이션하면, 오늘 의사결정은 훨씬 단순해집니다. 숫자는 길을 좁혀줍니다.
