신DTI 계산법: 주택담보대출 중심으로 한도·월 납입을 현실적으로 잡는 법

주택을 보다가 마주치는 질문이 바로 이것. 신DTI 계산법은 기존 DTI보다 주거 관련 대출을 더 정교하게 반영하고, 신규 주담대의 이자와 원금을 함께 고려한다는 점이 핵심입니다. 한마디로 “집 관련 대출을 얼마나 감당할 수 있나”를 더 현실적으로 묻는 방식이죠. 아래엔 신DTI 계산법을 손으로도 따라 할 수 있게 흐름대로 풀었습니다.

핵심 개념 — 신DTI가 보는 것들

• 기본 구조

  • 신DTI는 주거 관련 대출의 연간 원리금과 신규 주담대의 원리금을 중심으로 소득 대비 상환능력을 평가.

• 포인트

  • 기존 주담대의 연간 원리금 + 신용/전세 등 주거 관련 분류에 해당하는 연간 원리금을 합산.

  • 신규로 받을 주담대의 예상 원리금도 계산에 반영.

  • 카드론이나 자동차 할부처럼 비주거성 대출은 반영 방식이 다르거나 제외될 수 있으니, 기관 안내 기준을 확인해야 함.

• 의미

  • 같은 소득이라도 기존 주거대출의 월 납입이 크면 신규 한도는 눈에 띄게 줄어듭니다.

신DTI 계산법 — 한 줄 공식과 해석

• 월 기준 상환가능액 산출

  • 월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 신DTI) − 기존 주거 관련 대출의 월 상환 합계

• 신규 한도 역산(원리금균등 가정)

  • 한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r

  • r = 월 금리(연 금리 ÷ 12), n = 전체 개월수(예: 30년=360, 40년=480)

• 읽는 법

  • 기존 월 납입이 10만 늘면 월 상환가능액이 10만 감소 → 한도가 선형적으로 줄어듭니다.

  • 금리가 오르거나 기간이 짧아질수록 같은 월 상환으로 만들 수 있는 원금은 작아짐.

손으로 따라 하는 6단계 루틴

• 1) 소득 정리

  • 월 소득(세전 기준을 일관되게), 변동 소득은 보수적으로.

• 2) 기존 주거 관련 대출 정리

  • 기존 주담대·전세자금 등 월 납입을 모두 합산.

• 3) 목표 신DTI 설정

  • 예: 40%처럼 안전선으로 잡고, 필요 시 더 보수적으로.

• 4) 월 상환가능액 계산

  • (월 소득 × 목표 신DTI) − 기존 월 납입 합계.

• 5) 신규 대출 조건 가정

  • 금리 유형(고정/변동/혼합), 기간(30/40년), 방식(원리금균등/원금균등).

• 6) 한도·월 납입 산출

  • 위 공식으로 추정 한도(PV) 계산 → 그 한도에서의 예상 월 납입도 함께 확인.

시나리오 — 신DTI 계산법을 숫자로 보기(참고치)

가정: 원리금균등, 기간 30년(360개월), 금리 6%(월 r=0.005), 30년 계수 ≈ 166.8.
월 소득 500만, 목표 신DTI 40%(= 200만), 기존 주거 관련 월 납입은 케이스별로 상이.

• 케이스 A: 기존 월 30만

  • 월 상환가능액 = 200만 − 30만 = 170만

  • 추정 한도 ≈ 170만 × 166.8 ≈ 2.84억

• 케이스 B: 기존 월 60만

  • 월 상환가능액 = 140만

  • 추정 한도 ≈ 2.34억

• 케이스 C: 기존 월 30만, 금리 7%(계수 ≈ 150.2)

  • 월 상환가능액 = 170만

  • 추정 한도 ≈ 2.55억

인사이트

• 기존 월 납입 30만 증가만으로도 한도가 약 5천만 가까이 줄 수 있음(동 가정).

• 금리 1%p 상승만으로도 한도는 크게 축소.

원리금균등 vs 원금균등 — 신DTI에서 체감 차이

• 원리금균등

  • 월 납입이 일정 → 신DTI 산정에 유리(초기 부담 완만).

• 원금균등

  • 초기 월 납입이 큼 → 신DTI 분자가 크게 잡혀 한도 축소 경향.

• 실전 팁

  • 한도가 필요하면 원리금균등, 총이자 절감이 중요하면 원금균등을 고려하되 초기 납입 감당 가능성을 먼저 점검.

민감도 빠르게 체크 — 기간·금리 바꿔보기

• 기간 40년(계수 ≈ 181.7, 6% 가정)

  • 케이스 A 170만 → 한도 ≈ 3.09억(한도↑, 총이자↑)

• 금리 5%(계수 ≈ 186.3)

  • 케이스 A 170만 → 한도 ≈ 3.17억(한도↑)

신DTI 계산법을 유리하게 만드는 레버

• 기존 주거대출 다이어트

  • 일부상환·대환으로 월 납입을 낮추면 신DTI 여지가 즉시 늘어남.

• 기간·거치 조합

  • 기간 연장·초기 거치 도입으로 월 납입을 줄이되 총이자 증가를 같이 평가.

• 금리 낮추기

  • 급여이체·자동이체·카드·적금 등 우대조건 충족, 금리 구조(고정/혼합/변동) 비교.

• 소득 합산

  • 공동 차주 인정 시 분모(소득) 확대 → 월 상환가능액 증가.

• 사전한도 다기관 비교

  • 내부 심사 룰 차이로 결과 편차 큼.

체크리스트 — 심사 직전 빠르게 훑기

• 월 소득·기존 월 납입 수치 최신화(동일 기준).

• 신규 금리·기간·방식 시나리오 2~3개.

• 거치 종료 후 월 납입 변동 시뮬레이션.

• 중도상환수수료·대환 비용 반영.

• 서류 정합성(재직·소득·부채)으로 사전한도↔본심사 오차 축소.

FAQ — 신DTI 계산법, 자주 묻는 것

• Q. 비주거성 대출은 전부 제외인가요?
  A. 상품·기관 기준에 따라 다릅니다. 기본은 주거 관련 대출 중심이며, 제외·부분반영 여부는 안내 기준을 확인하세요.

• Q. 기간만 늘리면 충분할까요?
  A. 한도는 늘지만 총이자도 커집니다. 부분상환+기간 조정을 함께 검토하세요.

• Q. 변동금리는 어떻게 고려하죠?
  A. 계산에서 금리를 +0.5~+1.0%p 올려도 월 납입이 유지되는지 확인하세요.

• Q. 소득 합산은 항상 인정되나요?
  A. 공동 차주·증빙 요건 충족이 필요합니다.

결론 — 한 줄로 정리하면 선택이 쉬워진다

신DTI 계산법의 핵심은 “월 소득의 일정 비율 안에서, 기존 주거대출 월 납입을 먼저 빼고 남는 금액으로 신규 한도를 역산한다”는 점입니다. 소득·부채·금리·기간을 한 번에 묶어 보수적으로 시뮬레이션하면, 오늘의 선택지가 명확해집니다. 마지막으로 신DTI 계산법을 적용한 결과와 월 납입이 당신의 현금흐름과 맞는지 점검하세요.