전세→주담대 전환 시 DSR 영향: 이자만에서 원리금으로 바뀔 때 한도·월 납입이 어떻게 달라지나

계약 갱신·내 집 마련 타이밍엔 전세→주담대 전환 시 DSR 영향을 먼저 계산해야 합니다. 전세대출은 보통 이자만 납부라 분자가 작지만, 전환 후 주담대는 원리금 상환으로 바뀌어 분자가 커집니다. 

즉, 같은 소득이라도 전세→주담대 전환 시 DSR 영향을 과소평가하면 월 납입이 급증하고 신규 한도도 달라질 수 있습니다. 아래 과정을 따르면 오늘 바로 전세→주담대 전환 시 DSR 영향을 내 숫자로 점검할 수 있습니다.

핵심 개념 — 분자는 커지고 구조는 길어진다

• DSR 기본식

  • DSR = (모든 대출의 연간 원리금 합계) ÷ (연소득).

• 전세대출 구간

  • 대개 이자만 반영 → 월 이자 = 잔액 × 금리 ÷ 12.

• 주담대 구간

  • 원리금균등이 일반적 → 월 납입이 일정, 초기엔 이자비중 큼.

  • 월 납입 ≈ 원금 × { r/12 ÷ [1 − (1+r/12)^(-n)] } (r=연금리, n=개월)

• 핵심 인사이트

  • 같은 원금이라도 이자만 → 원리금으로 바뀌면 DSR 분자 증가.

  • 기간을 늘리면 월 납입은 줄지만 총이자는 늘어남.

전세→주담대 전환 시 DSR 영향 — 7단계 계산 루틴

• 1) 현재 수치 정리

  • 월 소득, 전세대출 잔액·금리, 기존 부채 월 납입(신용·차 할부·마통), 목표 DSR.

• 2) 전세 구간의 월 분자 계산

  • 전세 월 이자 = 전세잔액 × 금리 ÷ 12.

• 3) 전환 후 가정 만들기

  • 주담대 금리·기간(30/40년), 상환방식(원리금균등/원금균등), 거치 유무.

• 4) 주담대 월 납입 추정

  • 위 공식으로 주담대 월 원리금 계산.

• 5) 월 상환가능액 산출

  • 전환 이전: (월 소득 × 목표 DSR) − [전세 월 이자 + 기존 월 납입 합계]

  • 전환 이후: (월 소득 × 목표 DSR) − [주담대 월 원리금 + 기존 월 납입 합계]

• 6) 신규 추가대출 여지 확인

  • 이후 값이 작아지면 추가대출 여지 축소. 필요 시 기간 연장·금리 인하·부분상환 조합 검토.

• 7) 현금흐름 검증

  • 관리비·보유세·보험 등 고정지출을 더해 실제 월 잉여가 안전한지 확인.

시나리오 — 숫자로 보는 전세→주담대 전환 시 DSR 영향(참고치)

가정: 월 소득 500만, 목표 DSR 40%(= 200만), 기존 다른 대출 월 20만. 전세/주담대 원금 3억 기준.

• A. 전세 구간(이자만 5%)

  • 전세 월 이자 = 3억×5%÷12 ≈ 125만

  • 전환 전 월 상환가능액 = 200만 − (125만 + 20만) = 55만

  • ⇒ 같은 조건에서 추가대출 여지 거의 없음.

• B. 주담대 전환(6%, 30년, 원리금균등)

  • 30년 계수 ≈ 166.8 → 월 납입 ≈ 3억 ÷ 166.8 ≈ 179.8만

  • 전환 후 월 상환가능액 = 200만 − (179.8만 + 20만) ≈ 0.2만

  • ⇒ DSR 상 거의 한계. 전세 때보다 분자가 크게 증가.

• C. 주담대 전환(5%, 40년, 원리금균등)

  • 40년 계수 ≈ 207.4 → 월 납입 ≈ 3억 ÷ 207.4 ≈ 144.6만

  • 전환 후 월 상환가능액 = 200만 − (144.6만 + 20만) ≈ 35.4만

  • ⇒ 기간/금리 조정으로 여지 회복, 다만 총이자↑.

읽는 법

• 동일 원금이라도 금리 1%p, 기간 10년 차이만으로 월 여지가 수십만 원 변합니다.

• 전세 때의 ‘여유’가 주담대 전환 후 바로 사라질 수 있으니, 전환 전 미리 시뮬레이션이 필수.

레버별 영향 — 무엇을 바꾸면 DSR이 개선되나

• 금리 인하: 우대금리 충족(급여·자동이체·카드·적금)으로 실효금리↓ → 월 납입↓.

• 기간 연장/거치 도입: 월 납입↓(총이자↑는 감수).

• 부분상환: 원금↓ → 월 납입 선형↓ → 즉시 DSR 개선.

• 상환방식 선택: 한도 우선이면 원리금균등, 총이자 우선이면 원금균등(초기 월 납입↑ 주의).

• 기존 부채 다이어트: 카드론·마통·차 할부부터 축소 → 분자↓.

• 소득 합산: 공동 차주 인정 시 분모(연소득)↑ → 여지↑.

체크리스트 — 전환 결정 전 10분 점검

• 전세 잔액·금리와 주담대 예상 금리·기간 동시 확인.

• 거치 종료 시점과 전환 시점의 월 납입 변화를 나란히 비교.

• 목표 DSR로 전·후 월 상환가능액을 각각 계산.

• 총비용(중도상환수수료·인지세·설정비·보증료) 반영.

• 스트레스 금리(+0.5~1.0%p)로도 버티는지 재확인.

• 사전한도 다기관 비교로 편차 점검.

FAQ — 전세→주담대 전환 시 DSR 영향, 자주 묻는 것

• Q. 전세를 먼저 상환하고 주담대를 실행하면 유리한가요?
  A. 동시보유 기간이 줄어 분자 중복이 사라집니다. 일정·잔금 흐름을 맞추면 효과적입니다.

• Q. 40년으로 늘리면 항상 정답인가요?
  A. 한도·여지는 늘지만 총이자도 증가합니다. 은퇴·자녀교육 등 장기 현금흐름과 함께 판단하세요.

• Q. 변동금리로 전환하면 위험은?
  A. 금리 상승분을 가산한 스트레스 시나리오로도 월 상환가능액이 유지되는지 확인하세요.

• Q. 원금균등이 이자절감엔 좋다는데 한도는?
  A. 초기 월 납입이 커 DSR에 불리해 허용 한도가 작아질 수 있습니다.

결론 — 전세 구간의 ‘이자’가 주담대 구간의 ‘원리금’으로 커진다

전세→주담대 전환 시 DSR 영향의 본질은 분자의 구조 변화입니다. 금리·기간·방식을 보수적으로 시뮬레이션하고, 부분상환·우대금리·기간조정 같은 레버로 월 납입을 다듬으면 한도와 현금흐름이 동시에 정돈됩니다. 숫자를 먼저 정리하세요. 결정은 그다음이 편합니다.