집을 보러 가기 전, DSR/DTI 대출 만기 30년 vs 40년 한도 차이를 먼저 보는 게 빠릅니다.
월 상환가능액이 같다면 만기가 길수록 월 납입이 낮아져 같은 돈으로 만들 수 있는 원금(한도) 이 커집니다.
다만 총이자는 늘죠. 아래에 DSR/DTI 대출 만기 30년 vs 40년 한도 차이를 금리별로 계산해, 오늘 바로 대입할 수 있게 정리했습니다.
기본 원리 — 한도(PV)는 월 상환가능액과 ‘만기·금리’의 함수
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원리금균등 상환 가정에서
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한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 - (1+r)^(-n)} / r -
r=월 금리(연 금리 ÷ 12),n=전체 개월 수(30년=360, 40년=480)
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해석
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만기 ↑ → 할인구간이 길어져 가능 원금 ↑
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금리 ↑ → 할인효과 약해져 가능 원금 ↓
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금리별 ‘연금현가계수’로 보는 한도 차이
아래 계수에 월 상환가능액(만원) 을 곱하면 추정 한도(만원) 가 됩니다.
참고용 계산치이며 실제 심사와 다를 수 있습니다.
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연 3%
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30년 계수 ≈ 237.8
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40년 계수 ≈ 279.2 → 약 +17% 확대
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연 5%
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30년 계수 ≈ 186.3
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40년 계수 ≈ 207.4 → 약 +11% 확대
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연 6%
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30년 계수 ≈ 166.8
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40년 계수 ≈ 181.7 → 약 +9% 확대
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연 7%
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30년 계수 ≈ 150.2
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40년 계수 ≈ 160.9 → 약 +7% 확대
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한 줄 요약
금리가 낮을수록 만기를 30→40년으로 늘릴 때 증가폭이 더 큼.
금리가 높아질수록 만기 연장의 효과는 줄어든다.
DSR/DTI 대출 만기 30년 vs 40년 한도 차이 — 월 상환가능액별 예시
가정: 원리금균등, 금리 두 구간 예시.
계산:한도(억원) ≈ 월 상환가능액(만원) × 계수 ÷ 1만
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월 상환가능액 120만, 금리 5%
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30년:
120 × 186.3→ 약 2.235억 -
40년:
120 × 207.4→ 약 2.489억 -
차이: 약 +0.25억
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월 상환가능액 150만, 금리 5%
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30년: 약 2.794억
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40년: 약 3.111억
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차이: 약 +0.32억
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월 상환가능액 150만, 금리 7%
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30년:
150 × 150.2→ 약 2.253억 -
40년:
150 × 160.9→ 약 2.414억 -
차이: 약 +0.16억
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읽는 법
월 상환가능액이 클수록 만기 연장의 체감 한도 증분도 커집니다.
금리가 높은 환경에서는 만기 연장의 효율이 낮아집니다.
DSR/DTI 관점에서 내 “월 상환가능액”을 먼저 구하는 순서
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연소득·기존 대출의 연간 원리금을 정리한다.
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목표 DSR/DTI(예: 40%)를 잡는다.
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연소득 × 목표 비율= 연간 상환여력 → 기존 연간 원리금을 빼고 12로 나누면 월 상환가능액. -
위 계수에 대입해 30년·40년 한도를 동시에 비교한다.
전략 — 만기만 늘릴지, 다른 레버도 같이 당길지
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기간·거치 조합
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만기를 늘리거나 초기 거치를 두면 월 납입이 낮아져 한도가 늘지만 총이자 증가는 감수해야 함.
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금리 낮추기
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우대조건(급여·자동이체·카드·적금 등) 충족, 금리 구조(변동·혼합·고정) 비교.
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기존 분자 줄이기
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카드론·마통·소액 고금리 먼저 정리하면 DSR 분자가 줄어 월 상환가능액 확대.
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소득 합산
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가능 시 배우자 소득 합산으로 분모(연소득) 확대.
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사전한도 다기관 비교
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내부 심사 기준 차이로 결과 편차가 큼.
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FAQ — 자주 막히는 포인트
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Q. 만기만 길게 잡으면 항상 유리한가요?
A. 한도는 늘지만 총이자도 크게 늘 수 있습니다. 장기 현금흐름과 은퇴 시점을 함께 고려하세요. -
Q. DSR과 DTI 중 어떤 비율을 보나요?
A. 기관·상품에 따라 다르며, 최근엔 DSR이 실질 상한이 되는 경우가 많습니다. 둘 다 안전선 안에서 설계하세요. -
Q. 변동금리를 선택하면?
A. 금리 변동에 약하니 계산에서 +0.5~2.0%p를 더해도 월 납입이 버티는지 확인하세요. -
Q. 30년에서 40년으로 바꾸는 대신 기존 대출을 줄이는 게 더 낫나요?
A. 월 납입을 얼마나 줄이느냐가 핵심입니다. 두 옵션을 모두 시뮬레이션해 한도와 총이자를 함께 비교하세요.
결론 — ‘월 상환가능액’이 고정되면 만기가 답을 바꾼다
DSR/DTI 대출 만기 30년 vs 40년 한도 차이는 결국 만기와 금리의 함수입니다. 먼저 월 상환가능액을 잡고, 30년과 40년을 나란히 넣어 보세요. 숫자가 오늘의 선택 범위를 선명하게 정리해 줍니다.
