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규정이 바뀌면 가장 먼저 현금흐름 한도(DSR) 와 담보 한도(LTV) 가 바뀝니다.
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실무에서 필요한 건 “세부 문구 전체”가 아니라 한도 계산에 직접 들어갈 숫자입니다.
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이 글은 DSR·LTV 변경점 한눈에 파악할 수 있도록, 변동 시 즉시 대입할 점검 항목과 계산 루틴을 정리했습니다.
핵심 구조 — 최종 한도는 언제나 min(LTV, DSR)
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LTV(담보 기준)
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LTV 한도 = 감정가 × 인정 비율 -
변경 포인트: 비율, 지역 구분, 보유수/용도별 차등.
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DSR(현금흐름 기준)
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DSR = (모든 대출의 연간 원리금) ÷ (연소득) -
변경 포인트: 포함 대출 범위, 인정 소득 범위, 스트레스 금리/가산, 만기 상한.
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결론
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실제 가능액 = LTV 한도와 DSR 한도 중 더 작은 값.
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변경은 둘 중 어디를 먼저 막는가로 읽으면 빠릅니다.
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DSR·LTV 변경점 한눈에 — 규정 변동 체크리스트(필수 10가지)
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지역 구분 변화: 일반/조정/과열 구분 이동 여부.
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LTV 비율: 기본 비율, 우대·감경 요건, 최대 LTV 상한.
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고가/다주택 규정: 가격·보유수에 따른 추가 제한 유무.
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DSR 적용 범위: 주담대 외 신용·카드론·마통 포함 방식.
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만기 한도: 30/40년 허용 범위, 거치 허용 여부.
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스트레스 금리: 가산폭 확대/축소, 상품별 차등.
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소득 인정: 프리랜서·사업·임대소득 인정 기준 변화.
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보증·특례 상품: 보증비율·우대금리 구조 변경.
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동시보유 판단: 전세+주담대 등 분자 중복 판정 기준.
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예외·완화 조항: 생애최초·신혼·다자녀 등 특례 적용 범위.
계산 루틴 — 변경 후 5분 컷 업데이트
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1) 담보 입력: 감정가, 해당 지역 구분, 변경된 LTV 비율 적용.
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2) 소득·부채 업데이트: 연소득과 모든 월 납입 최신화(마통 약정·사용 구분).
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3) 목표 DSR 재설정: 변경된 규정 기준에 맞춰 보수적 목표(예: 35~40%).
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4) 월 상환가능액 계산:
(월 소득 × 목표 DSR) − 기존 월 납입 합계. -
5) 금리·기간 반영: 스트레스 금리·만기 상한으로 PV 역산
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한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r -
r=월 금리(연÷12),n=개월(30/40년).
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6) 최종 비교:
min(LTV, PV)채택 → 월 납입 체감까지 확인.
민감도 — “바뀐 항목”을 바로 수치화하는 법
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LTV ±5%p
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감정가 6억 기준: LTV 65%→70%면 껍데기 한도 +3천만.
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스트레스 금리 +0.5%p
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30년 기준 계수 166.8→176.1/150.2 등 변화에 따라 수천만 차이.
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만기 30→40년
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계수 166.8→181.7(6% 가정): 같은 상환가능액에서 한도 약 9%↑, 총이자↑.
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분자 +10만(카드론 등)
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상환가능액 −10만 → 6%·30년 기준 한도 약 1,668만↓.
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시나리오 — DSR·LTV 변경점 한눈에 보는 가상 비교(참고치)
가정: 월 소득 500만, 기존 월 납입 30만. 금리 6%, 원리금균등.
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변경 전
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목표 DSR 40% → 상환가능액
200만 − 30만 = 170만 -
DSR 한도 ≈ 170만 × 166.8 = 약 2.84억
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LTV 65%, 감정가 6억 → LTV 한도 3.9억 → 최종 2.84억
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변경 후(예시)
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목표 DSR 유지, 스트레스 금리 +0.5%p 반영 → 계수 하락(근사)
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DSR 한도 ≈ 2.7억대로 감소 가능
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LTV 70%로 상향되어도 최종은 DSR 한도가 상한
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읽는 법
LTV가 넓어져도 DSR이 타이트해지면 결과는 현금흐름 기준이 결정.
반대로 DSR 완화+만기 확대면 LTV가 상한으로 전환되기 쉽습니다.
실행 팁 — 변경 직후 한도를 지키는 6가지
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우대금리 풀 충족: 급여·자동이체·카드·적금으로 실효금리↓.
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부채 다이어트: 카드론·마통·소액 할부부터 정리 → 분자↓.
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기간·거치 설계: 경계선이면 40년·초기 거치로 월 납입↓(총이자↑).
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부분상환: 소액이라도 즉시 분자↓ → 한도 회복.
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소득 합산: 공동 차주 인정 구간 활용 → 분모↑.
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일정 최적화: 대환·말소·실행일을 붙여 동시보유 기간 최소화.
체크리스트 — 상담 전 10분 점검
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지역 구분 & LTV 비율을 최신 기준으로 반영했는가.
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포함 대출 범위(마통·카드론·약관대출) 업데이트를 놓치지 않았는가.
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만기/거치 허용 변동을 월 납입에 적용했는가.
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스트레스 금리로도 상환가능액이 유지되는가.
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LTV 한도 vs DSR 한도 중 더 작은 값으로 예산선을 잡았는가.
FAQ — DSR·LTV 변경점 한눈에, 자주 묻는 말
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Q. 담보가 넉넉하면 규정 변경 영향이 덜한가요?
A. DSR이 타이트하면 현금흐름이 상한을 정합니다. -
Q. 변동금리 선택이 유리해 보일 때?
A. +0.5~1.0%p를 얹어도 버티는지 스트레스 테스트가 필수. -
Q. 40년으로 늘리면 항상 정답인가요?
A. 한도는 늘지만 총이자가 큽니다. 필요액만큼만 조절하세요.
결론 — 규정이 바뀌어도, 공식은 같다
DSR·LTV 변경점 한눈에 정리하면 다음 두 줄만 남습니다.
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가능 한도 = min(감정가×LTV, 월 상환가능액×계수) -
월 상환가능액 = 월 소득×목표 DSR − 기존 월 납입
이 두 줄에 변경된 숫자만 교체하면, 오늘의 한도와 월 납입이 즉시 보입니다.
