대환을 고민할 때 핵심은 LTV·DTI·DSR 중도상환수수료 포함 실부담 계산입니다. 금리가 내려가도 중도상환수수료·설정/해지비·보증료가 얹히면 총비용이 오히려 커질 수 있죠.
이 글은 LTV·DTI·DSR 중도상환수수료 포함 실부담 계산을 한 흐름으로 정리해, 오늘 바로 내 상황에 대입할 수 있게 돕습니다. 결론은 간단합니다. “이자절감 ≥ 모든 비용의 현재가치”일 때만 갈아타는 게 이익입니다.
핵심 구조 — 담보(LTV)·현금흐름(DTI/DSR)·총비용(수수료)의 교집합
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LTV(담보 한도)
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LTV 한도 = 감정가 × 인정비율→ 대환 가능 최대치 결정.
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DTI/DSR(현금흐름 한도)
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월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 비율) − 기존 월 납입 합계 -
신규 한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r(원리금균등, r=월 금리, n=개월)
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총비용(대환 비용)
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중도상환수수료(잔액×수수료율×경과에 따른 감면계수)
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설정/말소 비용·인지세·보증료·기타 수수료
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잔여 이자 vs 절감 이자의 현재가치 비교로 손익 판단
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결론 원칙
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실제 의사결정은 min(LTV, DTI/DSR 한도) 안에서, 총비용을 뺀 순이익이 플러스일 때 진행.
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중도상환수수료 계산 — 실무에서 쓰는 형태(개념 정리)
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기본식
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중도수수료 ≈ 상환금액 × 수수료율 × 잔존기간계수
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잔존기간계수 예시적 개념
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기간 경과에 따라 선형/체감 방식으로 감면되는 구조가 일반적.
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부분상환 vs 전액상환
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부분상환은 상환금액 기준으로 계산, 전액상환은 잔액 전부 기준.
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주의
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실제 약관의 수식·면제조건·최대 한도는 상품마다 다르므로 계약서 기준이 최우선.
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실부담을 끝까지 합산하는 6단계 루틴
제목 키워드 자연 포함: LTV·DTI·DSR 중도상환수수료 포함 실부담 계산 루틴
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1) 현재 대출 스냅샷
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잔액, 금리, 잔여기간, 상환방식(원리금/원금균등), 월 납입, 중도수수료율·면제구간.
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2) 신규 대출 가정
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금리(고정/변동/혼합), 기간(30/40년), 거치 유무, 우대금리 충족 항목.
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3) 담보·현금흐름 한도 확인
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LTV 한도와DTI/DSR 한도동시 계산 → 가능 범위 확정.
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4) 총비용 계산
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중도수수료 + 설정/말소/등기비 + 인지세 + 보증료 + 기타 수수료합산.
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5) 이자절감 현재가치 비교
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기존 대출 잔여이자 PV − 신규 대출 이자 PV -
할인율은 보수적으로 신규 금리 또는 그 이상 가정.
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6) 손익분기점(B/E) 도출
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총비용 ≤ 이자절감 PV이면 대환 유리. 초과 시 보류/부분상환 검토.
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숫자 예시 — 갈아타면 얼마나 이익/손해인가(참고치)
가정: 기존 3억, 잔여 25년, 금리 6.0%, 원리금균등.
신규 3억, 30년, 금리 5.2%, 원리금균등.
중도수수료율 1.0%(잔존계수 0.6 가정) → 수수료 ≈ 3억×1%×0.6=180만
기타비용(설정/말소/인지/보증료 등) 약 150만 가정 → 총비용 ≈ 330만
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1) 월 납입 변화(개념값)
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6.0%·30년 계수 ≈166.8 → 월 납입
≈ 3억/166.8 ≈ 179.8만 -
5.2%·30년 계수 ≈179.0 → 월 납입
≈ 3억/179.0 ≈ 167.6만 -
월 절감 ≈ 12.2만
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2) 절감 이자 현재가치(보수적 근사)
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월 12.2만의 절감이 잔여 25년 지속된다고 단순 근사하면
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절감 PV ≈ 12.2만 × 12 × 25 / (1+할인율 보수)→ 수천만 단위 가능 -
여기서 330만 총비용을 차감 → 순이익이 플러스인지 확인
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3) 해석 포인트
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월 절감폭이 두 자릿수 만원이고 잔여기간이 길수록 유리
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반대로 잔여기간이 짧거나 수수료가 높으면 역전 가능
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DSR·DTI 측면의 재산정 주의사항
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전액 대환
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기존 월 납입이 사라져 DSR 분자↓ → 여지↑.
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동시보유 기간
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일시적으로 기존·신규가 동시에 분자에 합산될 수 있음 → 실행일정 정밀 조율.
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기간·방식 변경
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30→40년, 거치 도입은 월 납입↓(총이자↑) → DSR 통과용으로만 쓰지 말고 은퇴·현금흐름과 함께 판단.
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원금균등 전환
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총이자↓ 장점 있지만 초반 월 납입↑로 DSR에 불리할 수 있음.
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손익분기점 빠르게 잡는 미니 공식(체크용)
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월 절감 임계치
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임계 월절감 ≥ 총비용 ÷ 잔여개월 -
예) 총비용 330만, 잔여 300개월 → 1.1만/월만 넘으면 장기적 플러스(할인율·변동위험은 별도 고려).
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금리차 임계치
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동일 기간·방식일 때는 금리차가 커질수록 손익분기점 통과가 쉬움.
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실행을 유리하게 만드는 레버
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우대금리 패키지: 급여·자동이체·카드·적금으로 신규 금리 하단 확보.
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부분상환 + 대환 병행: 고금리 소액부터 정리해 DSR 여지 선확보.
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비용 절감: 말소·설정 대행 수수료 비교, 필요 없는 특약 정리.
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일정 최적화: 잔금·말소·신규 실행일을 붙여 동시보유 기간 최소화.
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스트레스 금리: +0.5~1.0%p 올려도 월 납입이 버티는지 점검.
체크리스트 — 제출 전 10분 점검
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LTV 한도와 DTI/DSR 한도를 동시에 계산했는가
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중도상환수수료·기타비용을 모두 합산했는가
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월 절감폭 × 잔여개월이 총비용을 충분히 초과하는가
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거치 종료·변동금리 상승 시나리오까지 검증했는가
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서류 정합성(재직·소득·부채)이 사전한도와 동일한가
결론 — “총비용을 뺀 현재가치”가 답이다
LTV·DTI·DSR 중도상환수수료 포함 실부담 계산의 핵심은 세 줄입니다.
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가능 범위 = min(LTV, DTI/DSR) -
총비용 = 중도수수료 + 각종 실행비 -
의사결정 = 절감 이자의 현재가치 − 총비용
이 순서를 지키면 ‘보이는 금리’에 흔들리지 않고, 숫자로 담담하게 갈아탈지 말지 결정할 수 있습니다. LTV·DTI·DSR 중도상환수수료 포함 실부담 계산만 정확히 하면, 선택은 자연스럽게 명료해집니다.
