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심사는 현금흐름(DSR/DTI) 과 담보(LTV) 가 함께 작동합니다.
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LTV·DTI·DSR 대출 만기 연장으로 한도 늘리는 법의 요점은 하나: 기간이 길수록 같은 원금을 갚는 월 납입이 작아져 DSR/DTI 상 여유가 생긴다는 것.
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단, 총이자는 늘어나므로 증가한 한도 vs 추가 이자를 함께 보아야 안전합니다.
핵심 구조 — 기간↑ ⇒ 월 납입↓ ⇒ DSR 여지↑ ⇒ 한도↑
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DSR/DTI 기본
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월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 비율) − 기존 모든 대출의 월 납입 합계
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원리금균등 월 납입
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월 납입 ≈ 원금 × { r/12 ÷ [1 − (1+r/12)^(-n)] } -
r=연 금리,n=개월(30년=360, 40년=480)
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한도 역산
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가능 한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r -
n이 커질수록 계수가 커져 가능 한도가 늘어남.
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최종 결정
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실제 한도 = min(LTV 한도, DSR/DTI 한도)
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빠른 감각치 — 계수(근사)
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30년, 금리 6% → 166.8
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40년, 금리 6% → 181.7
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30년, 금리 5% → 186.3
해석: 같은 월 상환가능액이라면 30→40년 연장 시 한도가 약 9% 늘어납니다(6% 기준).
시나리오 — LTV·DTI·DSR 대출 만기 연장으로 한도 늘리는 법(참고치)
가정: 월 소득 600만, 목표 비율 40%(= 240만), 기존 대출 월 40만 → 월 상환가능액 200만. 담보는 LTV 충분하다고 가정.
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금리 6%, 30년
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한도 ≈ 200만 × 166.8 = 약 3.34억
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금리 6%, 40년
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한도 ≈ 200만 × 181.7 = 약 3.63억(약 0.29억↑)
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금리 5%, 30년
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한도 ≈ 3.73억(금리 인하만으로도 확대)
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금리 5%, 40년
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한도 ≈ 4.15억(기간↑+금리↓ 시 최대치 확대)
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인사이트
기간을 늘리면 월 납입이 줄어 DSR 통과에 유리합니다.
다만 총이자는 증가하므로, 필요액만큼만 늘리는 게 합리적입니다.
실전 루틴 — 내 숫자로 적용하는 6단계
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1) 담보 여유 확인: 감정가 × LTV 비율로 껍데기 한도 파악.
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2) 월 상환가능액 계산:
(월 소득 × 목표 비율) − 기존 월 납입. -
3) 30/40년 두 안으로 한도 계산: 위 계수로 PV 비교.
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4) 월 납입 체감 비교: 같은 원금에서 30→40년 전환 시 월 납입 차이를 산출.
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5) 총이자·수수료 점검: 기간 연장 시 늘어나는 총이자와 대환비용을 함께 계산.
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6) 의사결정:
필요 자금 충족 + 총비용 수용이면 연장, 아니면 부분상환+현 기간 유지 등 대안 검토.
월 납입 체감 — 같은 원금 3억일 때(근사)
원리금균등, 금리 6%.
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30년: 월 약 179.8만
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40년: 월 약 165.1만
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차이: 약 14.7만↓ → DSR 분자 축소 효과
언제 ‘기간 연장’이 특히 유효한가
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DSR만 살짝 초과해 심사 탈락하는 케이스
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고정지출이 일시적으로 큼(육아·보육·학자금)
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전세→잔금대출 전환 직전 현금흐름 완화 필요
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우대금리 달성은 어렵지만 기간 조정은 가능한 경우
리스크와 주의점
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총이자 증가: 기간이 길어질수록 누적 이자 부담 큼.
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변동금리 선택 시: 금리 상승에 대비한 스트레스 금리(+0.5~1.0%p)로 다시 계산.
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무한 연장 습관화: 상환 계획 없는 장기화는 자산 형성 속도를 늦춤.
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거치만기 후 점프: 거치 도입 시 거치 종료 후 월 납입 급증을 반드시 시뮬레이션.
한도를 더 넓히는 보조 레버
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우대금리 충족: 급여·자동이체·카드·적금 → 금리↓ → 계수↑ → 한도↑
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부채 다이어트: 카드론·마통·차 할부부터 축소 → 월 상환가능액↑
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부분상환 병행: 필요한 만큼만 기간 연장 + 소액 상환으로 총이자 증가폭을 상쇄
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소득 합산: 공동 차주 인정 시 분모(연소득)↑ → 여지↑
체크리스트 — 실행 전 10분 점검
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LTV 한도 vs DSR/DTI 한도 중 어느 쪽이 상한인지 확인
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30/40년, 금리 2~3개 시나리오로 PV와 월 납입 모두 비교
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총비용(보증료·설정/말소·인지세·중도수수료) 포함
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스트레스 금리에서의 DSR 재확인
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은퇴·교육·이사 계획과 상환 스케줄 정합성 점검
결론 — 기간은 ‘레버’지만, 끝은 숫자다
LTV·DTI·DSR 대출 만기 연장으로 한도 늘리는 법의 핵심은
기간↑ → 월 납입↓ → DSR 여지↑ → 한도↑.
이때 실제 결정은 min(LTV, DSR/DTI) 안에서, 늘어나는
총이자를 감안해 필요액만큼 조절하는 게
답입니다. 계산이 분명하면 선택은 가벼워집니다.
