LTV·DTI·DSR 임대보증금 반환대출 DSR 계산: 전세금 반환 시 월 납입과 한도를 정확히 잡는 법

전세 만기나 중도 퇴거가 겹치면 LTV·DTI·DSR 임대보증금 반환대출 DSR 계산이 첫 과제입니다. 임대보증금 반환대출은 대부분 원리금 상환 또는 일정 거치 후 원리금 구조라, 월 납입이 그대로 DSR 분자에 합산됩니다. 이 글은 LTV·DTI·DSR 임대보증금 반환대출 DSR 계산을 한 줄 공식과 단계별 루틴, 실제 수치 시나리오로 정리해 지금 바로 손으로 대입할 수 있게 돕습니다.

핵심 구조 — 담보(LTV)와 현금흐름(DSR)의 최솟값

• LTV 한도(껍데기)

  • LTV 한도 = 담보가치(감정가) × 인정 비율

  • 담보가 충분해도 실제 실행액은 DSR 한도가 상한이 될 수 있음.

• DSR 한도(실질)

  • DSR = (모든 대출의 연간 원리금 합계) ÷ (연소득)

  • 월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 DSR) − 기존 모든 대출의 월 납입

• 원리금균등 월 납입

  • 월 납입 ≈ 원금 × { r/12 ÷ [1 − (1+r/12)^(-n)] } (r=연 금리, n=개월수)

• 한도 역산(핵심)

  • 가능 한도(PV) = 월 상환가능액 × {1 − (1+r)^(-n)} / r

• 결론

  • 최종 가능액 = min(LTV 한도, DSR 한도)

계산 루틴 — LTV·DTI·DSR 임대보증금 반환대출 DSR 계산 6단계

• 1) 입력값 준비

  • 감정가, 필요 반환액, 자기자본(예비 현금), 월 소득, 기존 대출의 월 납입(주담대·신용·마통·차 등).

• 2) LTV 한도 가늠

  • 감정가 × 인정 비율 → 껍데기 한도 기록.

• 3) 목표 DSR 설정

  • 보수적으로 35~40% 범위에서 잡기.

• 4) 월 상환가능액 계산

  • (월 소득 × 목표 DSR) − 기존 월 납입 합계

• 5) 금리·기간 가정 후 한도 역산

  • 금리 2~3개, 30/40년 등 여러 조합으로 PV 계산.

• 6) 실행액 결정

  • min(LTV, DSR) 중 더 작은 값을 선택하고, 잔액은 자기자본/부분상환으로 보완.

빠른 감각치 — 연금현가계수(근사)

• 30년: 5% → 186.3, 6% → 166.8, 7% → 150.2

• 40년: 6% → 181.7

해석: 같은 월 상환가능액이라면 30→40년으로 늘리면 한도가 증가(총이자↑는 감수).

시나리오 — 임대보증금 반환대출, 내 숫자로 감 잡기(참고치)

가정: 임대보증금 반환 필요액 2.5억 추정. 월 소득 600만, 기존 대출 월 납입 40만, 목표 DSR 40% → 월 상환가능액 200만. 담보 LTV는 넉넉하다고 가정.

• 케이스 A: 금리 6%, 30년, 원리금균등

  • 계수 166.8 → DSR 한도 ≈ 3.34억

  • 필요액 2.5억은 가능, 예상 월 납입 ≈ 2.5억 ÷ 166.8 ≈ 150만

• 케이스 B: 금리 7%, 30년

  • 계수 150.2 → DSR 한도 ≈ 3.00억

  • 동일 2.5억 실행 시 월 납입 ≈ 2.5억 ÷ 150.2 ≈ 166만 (분자↑)

• 케이스 C: 금리 6%, 40년

  • 계수 181.7 → DSR 한도 ≈ 3.63억

  • 2.5억 월 납입 ≈ 138만 (여유↑, 총이자↑)

• 케이스 D: 기존 월 납입 20만 추가 발생

  • 상환가능액 180만 → 6%·30년 DSR 한도 ≈ 3.00억, 2.5억은 여전히 가능하나 여유 축소

인사이트

• 금리 +1%p만으로 월 납입이 수만 원 커지고, 같은 상환가능액에서 한도가 수천만 줄 수 있음.

• 반환액이 경계선이면 기간 연장과 우대금리 확보를 함께 검토.

현금흐름·리스크 체크포인트(임대인 관점)

• 동시보유 구간: 기존 주담대·신용대출과 겹치는 기간의 분자 중복 주의.

• 임대소득·공실 리스크: 공실/미회수 기간을 가정해 스트레스 금리(+0.5~1.0%p) 로 재계산.

• 만기·거치 설계: 초기 거치는 월 납입↓지만 종료 후 급증 → 종료 시점 DSR 재검증.

• 부분상환 여지: 반환 직후 일부 회수(재계약 보증금 등) 예정이면 중도상환수수료 구조 확인.

• 담보 추가 설정: 복수 담보로 LTV를 보완할 수 있으나 비용·절차 고려.

한도를 넓히는 실전 레버

• 우대금리 패키지 충족: 급여이체·자동이체·카드·적금 → 실효금리↓ → 한도↑

• 부채 다이어트: 카드론·마통·차 할부부터 축소 → 분자↓ → 상환가능액↑

• 기간 40년/거치 도입: 월 납입↓(총이자↑ 감수), 경계선 통과용으로 유효

• 소득 합산: 공동 차주 인정 시 분모(연소득)↑ → 여지↑

• 부분상환 계획: 반환 후 유동성 유입 시점에 맞춰 수수료 최소로 상환 스케줄 설계

체크리스트 — 접수 전 10분 점검

• 감정가·LTV 여유와 필요 반환액을 동시에 정리했는가

• 월 소득/기존 월 납입 최신화(마통 약정·사용 동시 반영)

• 금리 2~3개·기간 30/40년 시나리오로 PV 비교

• 거치 종료·변동금리 상승 시 DSR 재계산

• 중도상환수수료·설정/말소·인지·보증료까지 총비용 합산

• 임대공실·회수 지연 스트레스 시나리오 반영

FAQ — LTV·DTI·DSR 임대보증금 반환대출 DSR 계산

• Q. 이자만 내는 거치면 DSR이 완화되나요?
  A. 거치 중엔 분자가 작아져 완화되지만, 종료 후 월 납입이 커지므로 그 시점까지 함께 계산해야 합니다.

• Q. LTV가 넉넉하면 DSR을 넘겨도 되나요?
  A. 아니요. 최종 한도는 min(LTV, DSR) 입니다.

• Q. 변동금리가 더 낮아 보이면?
  A. 금리를 +0.5~1.0%p 높여도 이자 ≤ 상환가능액인지 스트레스 테스트 하세요.

• Q. 임대소득을 분모에 넣을 수 있나요?
  A. 증빙·신고 일관성이 확보되면 인정 범위 내 소득 합산이 가능할 수 있습니다(상품 기준 따름).

결론 — 반환액이 답을 정하지 않는다, DSR이 정한다

LTV·DTI·DSR 임대보증금 반환대출 DSR 계산의 핵심은 두 줄입니다.

• 월 상환가능액 = (월 소득 × 목표 DSR) − 기존 월 납입

• 가능 한도 = 상환가능액 × 계수 ⇒ 최종 = min(LTV, DSR)
  이 순서로 보수적으로 대입하면, 임대보증금 반환도 안전한 월 납입 안에서 해결할 수 있습니다.