분양권 다운계약 등 불법 거래 주의를 소홀히 하면, 거래가 성사돼도 사후 취소·세무 추징·형사 리스크가 남습니다. 중개 현장에서는 “이번만”이란 말이 쉽게 나오지만, 금융·세무·행정 시스템이 서로 연결돼 있어 나중에 흔적이 모두 맞춰집니다. 지금부터 분양권 다운계약 등 불법 거래 주의가 필요한 이유와 안전한 대체 절차를 단계별로 정리합니다.
1) 분양권 다운계약 등 불법 거래 주의: 무엇이 문제인가
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다운계약(허위 신고가)
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실제 받은 프리미엄(P)이나 거래총액을 줄여 신고. → 추징·가산·형사까지 이어질 수 있음.
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업계약(부풀리기)
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대출·담보 목적 등으로 거래가액을 올려 신고. → 대출 사기·허위 신고로 번짐.
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현금·수표 ‘오프 장부’ 정산
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계약서·계좌증빙과 금액 불일치. → 의심거래 플래그가 남음.
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이중계약·백지계약
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사후 금액 수정 전제. → 계약 무효·분쟁 확률 급증.
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명의대여·차명거래
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세대 요건·대출 한도 회피. → 적발 시 일괄 취소·과태 위험.
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핵심: “실거래 신고 금액 = 계약서 금액 = 계좌이체 내역”이 완벽 일치해야 안전합니다.
2) 적발 포인트는 여기서 난다(실무 감시 루트)
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실거래가 시스템 vs. 금융거래 내역 대조
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분양사무소·시행사 정산 기록과 세무신고 자료 교차 검증
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대출 심사에서 계약서·정산표·이체증빙 삼중 대조
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중개사무소 조사: 표준계약서 사용 여부·위임장 원본 확인
3) 합법적으로 절세·리스크 낮추는 대안
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정상가 신고 + 비용 처리
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중개보수·인지·보증료 등 증빙 가능한 비용은 각각 규정에 따라 처리.
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프리미엄 분할 정산? NO
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계약서·정산표에 총액과 구성을 그대로 명시.
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옵션·발코니는 문구로 명확화
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포함/별도, 이자 포함/제외를 계약서와 정산표에 동일하게.
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승계·대환은 제도 내에서
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중도금 승계 불가면 대환·자납·잔금 직행 등 합법 루트로 설계.
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4) 안전한 계약 문구
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총액 명시: “본 계약의 실제 거래총액은 분양가·프리미엄·승계잔액 합계로 하며, 실거래 신고 금액과 동일하다.”
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옵션 처리: “옵션·발코니는 [포함/별도], 이자는 **[포함/제외]**로 정산한다.”
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승계액 표기: “중도금 승계 잔액 ○○원은 거래총액에 포함한다.”
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불발 조항: “금융 미승인 등 무과실 불발 시 전액 반환 또는 실비 공제 반환으로 한다.”
5) 실거래 신고 정확히 하는 순서(전매 기준)
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거래총액 분해: 분양가·프리미엄·승계잔액을 각각 수치화.
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온라인 신고: 권리거래 메뉴에서 금액·당사자·계좌이체증빙 업로드.
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전자서명: 당사자 공동·간편 인증.
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접수증 보관: 접수번호 PDF 저장 → 세무·대출에 동일하게 제출.
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변경·해제: 금액 변동 시 정정 신고, 불발 시 해제 신고를 기한 내 처리.
6) 분양권 다운계약 등 불법 거래 주의—체크리스트
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계약서 금액 = 신고 금액 = 이체 금액 일치
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프리미엄·승계액·옵션비 구분 기재
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현금 수령 금지, 계좌이체 영수증 스캔
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중개계약서·위임장 원본 보관
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정정·해제 신고 기한 캘린더 D−7/−3/당일 알림
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대출 서류와 금액 일치 재확인
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메신저·통화 기록 보존(금액·조건 합의 증빙)
7) 자주 묻는 질문(FAQ)
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Q. 프리미엄 일부만 신고하면 들키나요?
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A. 금융·세무·대출 심사에서 교차 대조가 이뤄집니다. 적발 시 추징과 제재 위험이 큽니다.
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Q. 옵션비는 신고에서 제외해도 되나요?
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A. 계약 구조에 따라 포함/별도를 일관되게 적용해야 합니다. 문구와 증빙이 핵심입니다.
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Q. 중개사가 알아서 처리한다는데요?
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A. 신고 책임은 당사자도 함께 집니다. 접수증·정산표를 본인이 확인·보관하세요.
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Q. 다운계약 말고 합법적으로 비용을 줄일 방법은?
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A. 정상가 신고를 전제로, 제도상 인정되는 비용·우대·대환·상품 변경 등 합법 옵션을 비교하세요.
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마무리｜핵심 한 줄
분양권 다운계약 등 불법 거래 주의의 정답은 간단합니다. 모든 금액과 증빙을 일치시키고, 변경은 정정 신고로 정면 돌파하세요. 필요하면 당신 계약서를 바탕으로 안전한 정산표·신고 스크립트를 바로 만들어 드릴게요.
