계약 해제·위약금 계산(전매 포기 시)｜분양계약·전매계약 각각의 공식과 정산 순서

by매일 1개 유익한 정보 • • 2 min read

계약 해제·위약금 계산(전매 포기 시)이 막히면 갈등이 커집니다. 누가 얼마나 부담하는지 모호하면 협상도 어렵죠. 그래서 오늘은 계약 해제·위약금 계산(전매 포기 시)을 분양계약 해제와 전매계약 해제로 나눠 정리합니다. 아래 공식을 그대로 쓰면 계약 해제·위약금 계산(전매 포기 시)이 숫자로 떨어지고, 마지막에 다시 계약 해제·위약금 계산(전매 포기 시)을 체크리스트로 고정합니다.

1) 먼저 갈래를 정하자(해제 유형 2가지)

  • 유형 A｜분양계약 해제

    • 공급자(시행사)와 체결한 원분양 계약을 해제하는 경우.

    • 전매를 포기하고 처음 계약 자체를 접는 시나리오.

  • 유형 B｜전매계약 해제

    • 매도인(양도인)·매수인(양수인) 사이 권리양도 계약을 해제하는 경우.

    • 원분양 계약은 유지되나 당사자 사이 정산이 필요.

어떤 유형인지에 따라 위약금 규정·정산 항목이 달라집니다. 계약서 조항을 먼저 확인하세요.

2) 분양계약 해제 공식(전매 포기 후 원계약을 접는 경우)

  • 해제 트리거(예시)

    • 계약금·중도금 연체, 자진 해제 신청, 예외 승인 사유 불인정 등.

  • 위약금·환불 구조(계약서 조항 우선)

    • 기초 환수 = 납부한 계약금(전액 또는 일부)

    • 추가 위약 = 분양가 × 약정 위약률(약정이 있는 경우)

    • 부대비용 = 인지·계약서 발급·행정수수료 등

    • 반환금 = 납부총액 − (기초 환수 + 추가 위약 + 부대비용)

  • 옵션·발코니

    • 설치 전: 계약 취소/위약 조항 따름

    • 설치 후: 실비 공제 또는 별도 정산 조항 적용 가능

  • 대출·보증 처리

    • 집단 중도금 대출 해지, 보증료 일할 정산, 이자 미납분 정산

포인트: 분양계약 해제는 공급자 조항이 절대적입니다. 계약서 원문의 위약률·공제 항목이 기준입니다.

3) 전매계약 해제 공식(양도·양수 간 계약을 접는 경우)

  • 해제 트리거(예시)

    • 승계 심사 실패, 일정 지연, 합의 해제, 중대한 계약 불이행.

  • 정산 기본식(계약서 조항 우선)

    • 기지급 금액 = 계약금(가계약 포함) + 중도 정산액

    • 손해배상/위약 = 약정 위약금(정액/율) 또는 입증 손해액

    • 부대비용 = 중개보수(발생 시점 기준), 인지, 이체수수료

    • 최종 정산 = 기지급 금액 ± (위약·손해) ± 부대비용

  • 프리미엄(P)

    • 전매 포기 시 P 반환/몰취 기준을 계약서로 확정해야 분쟁이 줄어듭니다.

    • 통상 위약 약정 > 손해 입증 순으로 적용.

  • 중개보수

    • 거래 불발 시점·약정에 따라 청구/미청구가 갈립니다. 계약서 문구 확인.

포인트: 전매계약 해제는 당사자 합의문구가 전부입니다. “해제 시 위약/반환 기준”이 없으면 분쟁이 커집니다.

4) 숫자가 빨리 나오는 실무 템플릿

A. 분양계약 해제 계산 메모

  • 납부총액: 계약금 □□ + 중도금 □□

  • 계약서 위약 조항: 환수/위약률 문구 그대로

  • 옵션·발코니: 설치 전/후, 포함/별도

  • 대출·보증: 이자 미납/보증료 일할

  • 반환금 = 납부총액 − (환수 + 위약 + 부대비)

B. 전매계약 해제 계산 메모

  • 기지급: 계약금 □□ + 중도 정산 □□

  • 위약/손해: 정액 □□ 또는 비율 □□%

  • 부대비: 중개보수 □□ / 인지·이체 □□

  • 최종 정산 = 기지급 ± 위약 ± 부대비

5) 분쟁을 막는 계약 문구(그대로 써도 되는 예시)

  • 해제·위약 조항(전매)

    • “승계 심사 불승인·전매 제한 미충족 등 무과실 불발 시, 당사자는 전액 반환/실비 공제 반환으로 한다.”

    • “당사자 귀책 해제 시 **위약금 □□(정액/율)**를 지급한다.”

  • 프리미엄 처리

    • “해제 시 프리미엄은 [전액 반환/일부 공제/미반환]으로 한다.”

  • 중개보수

    • “거래 불발 시 보수 [청구/미청구], 청구 시 기준금액은 [프리미엄만/프리미엄+지정 항목].”

  • 옵션·발코니

    • “설치 전 계약 취소/위약 규정 적용, 설치 후 실비 공제.”

    • 6) 케이스별 주의 포인트

    • 승계 거절로 불발

      • 무과실 불발이면 전액 반환/실비 공제 기준을 문서화.

    • 일정 지연

      • 시행사 공문으로 일정 변경 근거 확보 후 계약서 부속합의.

    • 프리랜서·입증소득 부족

      • 재심사 예정이면 조건부 해제 조항으로 리스크 낮추기.

    • 이자후불제

      • 잔금 시 미지급 이자 폭탄이 정산에 들어오므로 버퍼 10~15% 확보.

    7) 체크리스트(숫자 이전에 문구부터)

    • 계약서 원문 조항: 위약률·환수·실비 공제·중개보수 기준

    • 프리미엄(P) 문구: 반환/몰취 기준 확정

    • 옵션·발코니: 포함/별도, 설치 전후 처리

    • 대출·보증: 해지·일할 정산, 수수료

    • 증빙: 계약·합의서·이체내역·공문 스캔

    • 알림: D−7/D−3/D-day 정산 캘린더

    FAQ

    • Q. 전매 포기 시 위약금은 누가 내나요?

      • A. 귀책 당사자가 약정에 따라 부담합니다. 무과실 불발이면 실비 공제 후 환급 구조가 일반적입니다.

    • Q. 중개보수는 불발이어도 내나요?

      • A. 계약서·중개계약 약정에 따릅니다. 불발 시 미청구 문구가 없다면 일부 청구될 수 있습니다.

    • Q. 옵션비는 환급되나요?

      • A. 설치 전이면 취소/위약 규정, 설치 후면 실비 공제가 많습니다.

    • Q. 해제 후 세금은?

      • A. 통상 양도·취득세와 직접 연결되지 않지만, 선납·환급의 정산이 있을 수 있으니 영수증을 보관하세요.

    마무리｜핵심 한 줄

    계약 해제·위약금 계산(전매 포기 시)은 유형 구분 → 계약서 조항 대입 → 옵션·대출·수수료 추가 → 최종 정산 순서로 끝납니다. 계약서 스캔만 주시면 당신 계약에 맞춘 계산식을 바로 만들어 드릴게요.

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