부동산 특별공급 공공택지 vs 민간택지 당첨 가능성 포인트: 유형·물량·우선규정으로 확률 끌어올리기

청약판은 같은 조건이어도 택지 성격에 따라 체감 컷이 달라집니다. 

그래서 오늘은 부동산 특별공급 공공택지 vs 민간택지 당첨 가능성 포인트만 뽑아, 어디에서 유리해질 수 있는지 실전 기준으로 정리했습니다. 

글 끝까지 가면 내 케이스에 맞는 부동산 특별공급 공공택지 vs 민간택지 당첨 가능성 포인트가 명확해집니다.

1) 구조 차이 한눈에 — “물량 배분·우선규정·선정방식”

• 물량 배분

  • 공공택지: 특별공급 비중이 넓게 편성되는 경향 → 유형별 기회가 많음.

  • 민간택지: 사업장별 편차가 커 유형 간 쏠림이 생기기 쉽다.

• 지역우선

  • 공공택지: 해당 지자체 우선이 넓게 붙는 경우가 많아 실질 경쟁률이 낮아질 수 있음.

  • 민간택지: 지역우선 폭이 작거나 없음 → 광역 경쟁으로 체감 컷 상승 가능.

• 선정방식(가점/추첨/잔여)

  • 공공택지: 가점 우선 뒤 잔여 추첨이 붙는 경우가 잦아 중가점 구제 여지.

  • 민간택지: 가점 비중이 높게 나오는 단지들이 있어 고가점 유리 구간이 뚜렷.

2) 면적 스위치(전용 85㎡)가 만드는 차이

• 85㎡ 이하

  • 공공택지: 실수요층이 두꺼워 경쟁은 높지만 지역우선+잔여 추첨 조합이 버팀목.

  • 민간택지: 브랜드·입지 영향 커서 가점 싸움 성격 강화.

• 85㎡ 초과

  • 공공택지: 물량이 적어 변동성↑. 분산 전략 권장.

  • 민간택지: 지원자 풀이 좁아 잔여 추첨 가능성이 열리기도.

3) 유형별로 보면 달라지는 포인트

• 신혼부부/신혼희망타운

  • 공공택지: 맞벌이 특례 표기가 깔끔한 공고가 많아 소득 경계선에 유리.

  • 민간택지: 물량이 적으면 가점 우선 비중이 커져 통장 회차·무주택 기간이 승부.

• 생애최초

  • 공공택지: 지역우선과 잔여 추첨 덕에 중가점도 접근 가능.

  • 민간택지: 경쟁이 치우치면 면적 분산 필수.

• 다자녀·노부모·기관추천

  • 공공택지: 정책성 물량이 상대적으로 안정적.

  • 민간택지: 물량 편차 크므로 지구/단지 선별이 전제.

4) 내 프로필별 전략 스위치

• 가점 강(무주택 길고 납입회차 충분)

  • 민간택지의 가점형 평형을 1순위, 공공택지 잔여 추첨 평형을 2순위로 분산.

• 가점 중·약(서류 정리 깔끔)

  • 공공택지에서 지역우선+잔여 추첨 조합을 우선, 민간택지는 추첨 비중 높은 평형만 골라 병행.

• 소득 경계선(맞벌이/휴직/상여 변동)

  • 공고 지시대로 세전/건보료 같은 기준월로 재산출.

  • 맞벌이 특례 칸이 명확한 공공택지부터 노려 체감 컷을 낮춘다.

5) 실전 체크리스트 — 제출 전에 이 다섯 가지만

• 단지 공고에서 특별공급 비중과 유형별 배분을 먼저 확인.

• 지역우선 적용 범위와 전입 필요 기간을 기준일 이전으로 맞췄는지.

• 가점/추첨 비율과 동점 처리 순서(거주→무주택→납입회차)가 내 서류와 일치하는지.

• **면적 스위치(85㎡)**로 예치금·선정방식·물량이 바뀌는지.

• 세전·건보료 같은 기준월, 장기요양·회사부담 제외로 소득 대조가 깔끔한지.

6) 흔한 오판 TOP8(택지 성격 착시)

• 민간택지 = 항상 불리하다고 단정(실은 추첨형 평형에서 기회 있음).

• 공공택지 = 무조건 쉽다고 착각(핵심 입지는 고가점 경합).

• 지역우선 범위 오해(전입일 하루 지각 다수).

• 잔여 추첨 유무 미확인으로 중가점 기회 손실.

• 세전/건보료 기준월 혼재.

• 건보료 계산에 장기요양·회사부담 합산.

• 태아/출생아 반영 누락으로 상한표 칸 오적용.

• 통장 가입기간·납입회차 하루/한 번 부족.

7) 분산 운영 예시(한 주 기준)

• 주력: 공공택지 84㎡(지역우선+잔여 추첨 有)

• 보조1: 민간택지 84㎡(가점 우선 높음 — 고가점에게 유리)

• 보조2: 공공택지 101㎡(변동성 분산용, 잔여 추첨 체크)

• 조건부: 기관추천 가능 시 추천 마감을 청약보다 먼저 달력에 고정

FAQ — 네 줄 컷

• 어디가 확실히 유리? 내 프로필에 따라 다릅니다. 공공택지는 지역우선·잔여 추첨, 민간택지는 가점형/추첨형 평형 선별이 관건.

• 가점 낮으면 민간택지는 배제? 추첨 비중 높은 평형이면 기회 있습니다.

• 소득 판단은? 공고 지시 우선. 병행이면 같은 기준월로 둘 다 충족.

• 연도 표기는? 본문에 연도는 넣지 않고, 실제 수치는 공고 표를 그대로 사용하세요.

마무리 — 한 문장 요약

부동산 특별공급 공공택지 vs 민간택지 당첨 가능성 포인트는
비율 → 지역우선 → 가점/추첨 구조 → 85㎡ 스위치 → 내 프로필 분산
이 순서로 읽고 고르면 확률이 달라집니다.