등기는 결국 “돈+시간+안전”의 선택입니다. 셀프등기 비용 vs 법무사 수수료 비교를 해보면, 세금 자체는 똑같고(등록면허세·지방교육세·지방소득세), 차이는 수수료와 실패 리스크에서 갈립니다. 아래를 따라가며 내 상황에 대입해 보세요.
공통: 세금은 동일(소유권 이전 기준)
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등록면허세: 과세표준 × 0.2%
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지방교육세: 등록면허세의 20%
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지방소득세(등록분): 등록면허세의 10%
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한 줄 요약: 등기 세액 = 과세표준 × 0.26%
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인지세: 계약금액 구간 정액(수천~수만 원대)
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과세표준은 보통 실거래가와 공시가격 중 큰 금액을 사용
즉, 셀프로 하든 맡기든 세금 합계는 동일합니다. 차이는 수수료·보수·시간·리스크.
셀프등기: 드는 비용(현금)과 숨은 비용(시간)
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현금 지출
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세금(0.26%) + 인지세 + 등기수수료(건당)
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서류 발급비: 등기부, 주민등록, 인감, 초본 등
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교통·우편·스캔/프린트 비용
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숨은 비용/리스크
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서류 누락·기재 오류 시 반려(재방문, 일정 지연)
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대출 동시 진행이면 금융기관 일정과 엮여 이자비용이 불어날 수 있음
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분양권→본등기, 공동명의, 특약 다건 등 복잡 케이스에서 난도 급상승
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체감 장점
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수수료 절감(법무사 보수 없음)
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진행 과정 이해도 상승(서류 흐름 파악)
체감 단점
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평일 창구 방문/대기 시간, 반복 발급
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오류 리스크 본인 부담(마감 임박 시 타격 큼)
법무사 의뢰: 비용 구조와 체감 가치
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현금 지출
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세금(0.26%) + 인지세 + 등기수수료
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법무사 보수(수십만 원 내외, 난이도·지역 따라 가감)
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대출 있으면 근저당 설정 보수가 별도
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체감 가치
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일정 조율·서류 체크리스트·전산 접수 등 턴키 처리
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대출·분활·증액·공동명의 등 복잡 케이스에서 오류 방지
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마감일(잔금일) 지연 시 발생할 이자·페널티 리스크를 낮춤
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숫자로 보는 비교(예시, 무대출·소유권 이전만)
케이스 A | 과세표준 5억
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공통 세액: 5억 × 0.26% = 1,300,000원
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셀프등기: 세액 130만 + 인지/수수료/발급비 +α
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법무사 의뢰: 세액 130만 + 인지/수수료 + 법무사 보수(수십만 원 내외)
케이스 B | 과세표준 8억
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공통 세액: 8억 × 0.26% = 2,080,000원
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셀프등기: 208만 + α
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법무사 의뢰: 208만 + α + 보수
근저당이 있으면: 채권최고액(대출액×1.1~1.2) × 0.26%가 추가되고, 셀프든 의뢰든 각각 1건씩 비용이 더해집니다. 복잡도와 보수도 함께 올라갑니다.
언제 셀프가 유리하고, 언제 맡길까?
셀프 추천 상황
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무대출, 단순 매매(단독 명의), 특약 없음
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평일 방문 시간 충분, 서류 작업 익숙
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잔금일 여유가 있어 반려돼도 일정 타격이 적음
법무사 의뢰 추천 상황
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대출 동시 진행(근저당), 공동명의, 분양권→본등기, 이전/증액/변경 등
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잔금일이 촉박, 지연 시 이자·패널티 발생
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타지 등기소, 상속·증여·법인 등 서류 난도 높음
셀프등기 체크리스트(실패 줄이기)
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등기 유형 확인(소유권 이전 / 근저당 설정·말소 / 변경)
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과세표준과 세액(0.26%) 산출
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인지세 구간 확인(정액)
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등기필수 서류: 등기원인증서, 매매계약서, 위임장(필요시), 인감증명, 주민등록초본, 등기부, 건축물대장 등
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공동명의/주소 변경 여부 체크(초본 변동 이력 필요할 수 있음)
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접수 마감 시간·수표/이체 방식·수입인지 준비
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반려 사유 대비 여분 서류·스캔본 준비
법무사 의뢰 체크리스트(비용 투명화)
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견적서에 세목/수수료/보수 분리 표기
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근저당 건수 별 보수, 말소/변경 비용 분리
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출석 필요 여부, 위임 범위, 처리 일정
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전자등기/방문등기 방식과 예상 접수일·완료일
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영수증·세금계산서 발급
빠른 의사결정 가이드(한 줄 기준)
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시간 여유 + 단순 케이스 → 셀프로 절감
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대출·공동명의·마감 촉박 → 법무사로 리스크 헤지
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절감액 < 지연 리스크 비용이면 의뢰가 합리적
FAQ
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셀프로 했다가 막히면 중간에 의뢰 가능?
가능. 다만 재접수 수수료·일정 손실은 발생. -
보수는 표준액이 있나?
지역·사무소·난이도에 따라 달라 견적 비교가 필수. -
말소만은 셀프로 쉬운가?
상대적으로 간단하지만, 건수 많으면 시간·발급비가 커질 수 있음.
마무리
핵심은 세금은 같다, 변수는 시간과 리스크.
내 케이스가 단순하고 일정 여유가 있으면 셀프등기로,
복잡하거나 마감이 촉박하면 법무사 의뢰로 안전을 사는 쪽이
낫습니다. 수수료는 협상 가능하니, 견적서를 나란히 놓고 냉정하게 비교하세요.
