대출이 끼면 등기비가 조용히 불어납니다. 근저당 설정 등기 비용 계산(대출 포함)은 복잡해 보이지만, 공식은 단순합니다. ① 대출액에 보증배수를 곱해 채권최고액을 구하고, ② 그 금액에 **0.26%**를 곱한 뒤, ③ 수수료·법무사 보수를 얹으면 끝. 아래 순서대로 숫자를 넣어 보세요.
1) 채권최고액부터 확정
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채권최고액 = 대출액 × 보증배수(통상 1.1~1.2)
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예) 대출 3억, 배수 1.2 → 채권최고액 3.6억
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예) 대출 5억, 배수 1.1 → 채권최고액 5.5억
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배수가 높은 이유: 이자·지연손해금 등을 담보하기 위해 여유폭을 얹습니다.
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재대출·갈아타기(대환) 시에도 새 채권최고액 기준으로 다시 계산됩니다.
2) 세목 구조(핵심 공식)
근저당 설정에 붙는 세금은 등록면허세 묶음입니다.
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등록면허세: 채권최고액 × 0.2%
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지방교육세: 등록면허세의 20%
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지방소득세(등록분): 등록면허세의 10%
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⇒ 한 줄 정리: 근저당 세액 = 채권최고액 × 0.26%
이 0.26%는 세금 합계의 실효율입니다. 여기에 등기수수료, 인지, 법무사 보수가 +α로 더해집니다.
3) 금액대별 예시(세액만, 수수료·보수는 +α)
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대출 2억, 배수 1.2 → 채권최고액 2.4억
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세액: 2.4억 × 0.26% = 624,000원
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대출 3억, 배수 1.2 → 채권최고액 3.6억
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세액: 936,000원
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대출 4억, 배수 1.2 → 채권최고액 4.8억
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세액: 1,248,000원
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대출 5억, 배수 1.1 → 채권최고액 5.5억
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세액: 1,430,000원
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대출 7억, 배수 1.2 → 채권최고액 8.4억
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세액: 2,184,000원
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4) 총비용 = 세액 + 수수료 + 법무사 보수
근저당 한 건을 설정할 때 보통 다음이 더해집니다.
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등기수수료·증지: 건당 수만원대
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서류 발급비: 등기부·인감·위임장 등 실비
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법무사 보수: 사무소·지역·난이도에 따라 수십만 원 내외
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우편/교통비 등 실비: 사무소 규정에 따름
같은 날 소유권 이전 등기도 함께 진행하면, 그 비용(과세표준 × 0.26%)이 별도로 붙습니다. 근저당과 각각 산정이에요.
5) 상황별 체크포인트
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공동대출·공동명의: 채무자·소유자 수와 건수에 따라 수수료가 늘 수 있습니다.
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추가담보(추가 근저당): 건수별로 0.26%가 각각 적용됩니다.
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분할근저당/지분담보: 채권최고액을 각각 산정, 설정 건수만큼 비용 발생.
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대환(갈아타기): 기존 근저당 말소 비용(건당 수수료+소액 세목) + 신규 설정 비용이 동시에 들어갑니다.
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상가·토지 담보: 기본 산식은 같지만, 서류·보수 범위가 넓어져 실비가 늘 수 있습니다.
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근저당 변경(채권최고액 증액/채무자 변경): 변경등기 수수료·세목이 별도 발생.
6) 30초 셀프 계산 절차
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대출액과 보증배수 확인 →
채권최고액 = 대출액 × 배수 -
세액 계산 →
채권최고액 × 0.26% -
수수료·법무사 견적 +α 더하기
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소유권 이전이 함께면 (매매가 × 0.26%) 추가
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대환이면 말소 비용도 별도 반영
7) 자주 묻는 질문(FAQ)
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Q. 0.26%는 지역마다 달라지나요?
A. 등록면허세 0.2%에 부가세목(20%, 10%)을 얹은 표준 산식이라 동일하게 적용됩니다. -
Q. 배수 1.1과 1.2 중 뭐가 정답인가요?
A. 금융기관·상품마다 다릅니다. 약정서의 담보설정 조항을 확인하세요. -
Q. 법무사를 쓰지 않고 직접 할 수 있나요?
A. 가능은 하지만, 서류·기재 오류로 지연되면 이자비용이 커질 수 있어 시간 대비 리스크를 고려해 선택하세요. -
Q. 중도상환하면 근저당 비용을 돌려받나요?
A. 설정 때 낸 세금·수수료는 환급되지 않습니다. 말소 시엔 별도 소액 비용이 듭니다.
마무리
핵심은 두 줄입니다.
채권최고액 = 대출액 × 배수, 그리고
근저당 세액 = 채권최고액 × 0.26%.
여기에 수수료·법무사 보수만 얹으면
근저당 설정 등기 비용 계산(대출 포함) 총액이 손에 잡힙니다.
숫자는 담백하게, 일정은 촘촘하게—그렇게 가면 변수에 안 흔들립니다.
