계산서의 맨 끝 줄이 궁금하죠. 농어촌특별세·지방교육세 포함 총액을 정확히 보려면 본세(취득세·등록면허세 등)에 어떤 부가세목이 붙는지만 알면 됩니다. 이 글은 주택과 비주택을 나눠 합계 공식과 금액 예시를 바로 적용할 수 있게 정리했습니다.
1) 개념 정리 — 무엇이 ‘총액’을 만든다?
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본세: 취득세(매수 시), 등록면허세(등기 시) 등 핵심 세목
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지방교육세:
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주택 일반세율 구간: 취득세의 10%
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중과 구간(다주택·법인 등): 과세표준에 고정률(0.4%)이 붙는 구조가 일반적
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등기 쪽(등록면허세 부가)은 등록면허세의 20%
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농어촌특별세(농특세):
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주택에서 전용 85㎡ 초과 시 부과(≤85㎡는 통상 비과세)
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중과 구간에서는 가산률(2주택 +0.6%p, 3주택+ +1.0%p) 로 체감
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총액 = 본세 + 지방교육세 + 농특세 (+ 기타 수수료)
이 글의 모든 예시는 세액만 합산합니다. 인지대, 등기 수수료·법무사 보수 등은 +α로 보세요.
2) 주택(일반세율) — 농어촌특별세·지방교육세 포함 총액 공식
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과세표준: 실거래가와 공시가격 중 큰 금액
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취득세(본세)
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6억 이하 1%
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6~9억 구간식 세율 →
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3 -
9억 초과 3%
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부가세목
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지방교육세 = 취득세의 10%
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농특세 = 전용 85㎡ 초과 시 0.2%(과세표준에 곱해 단순 가산으로 이해하면 편함)
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예시(1주택, 85㎡ ‘이하’ 가정)
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5억: 취득세 5,000,000 + 지방교육세 500,000 → 총액 5,500,000원
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8억(≈2.333…%): 취득세 18,666,667 + 지방교육세 1,866,667 → 총액 20,533,334원
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12억(3%): 취득세 36,000,000 + 지방교육세 3,600,000 → 총액 39,600,000원
85㎡ ‘초과’면 이렇게 추가
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농특세 = 과세표준 × 0.2%
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5억 → 1,000,000원
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8억 → 1,600,000원
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12억 → 2,400,000원
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최종 총액 = 위 총액 + 농특세
3) 주택(중과) — 2주택 8%·3주택 12% 구간의 합계율
중과 구간은 산식이 달라 한 번에 곱하는 합계율로 잡아두면 편합니다(본세 + 지방교육세 고정률 + 농특세 가산).
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2주택(조정지역 기준)
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≤85㎡: 8.4%
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85㎡: 9.0%(= 8.4% + 농특세 0.6%p)
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3주택 이상
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≤85㎡: 12.4%
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85㎡: 13.4%(= 12.4% + 농특세 1.0%p)
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예시(중과 총액)
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5억
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2주택 ≤85㎡: 42,000,000원 / >85㎡: 45,000,000원
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3주택+ ≤85㎡: 62,000,000원 / >85㎡: 67,000,000원
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8억
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2주택 ≤85㎡: 67,200,000원 / >85㎡: 72,000,000원
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3주택+ ≤85㎡: 99,200,000원 / >85㎡: 107,200,000원
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12억
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2주택 ≤85㎡: 100,800,000원 / >85㎡: 108,000,000원
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3주택+ ≤85㎡: 148,800,000원 / >85㎡: 160,800,000원
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위 금액은 농어촌특별세·지방교육세 포함 총액입니다(세액만). 실제 고지는 관할 고지서 기준.
4) 비주택(토지·상가 등) — 체감 합계율로 빠르게
주택이 아닌 경우 취득세 본세가 높아지고, 지방교육세·농특세(또는 목적세)가 더해져 실효 4%대 후반으로 체감되는 일이 많습니다.
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빠른 추정: 과세표준 × 약 4.6% → 농특세·교육세 포함 총액의 1차 견적
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예) 3억 토지 → 약 13,800,000원(세액 합계, 등기·수수료 별도)
5) 등기 측 ‘지방교육세’와 총등기비
등기 단계에서도 지방교육세가 붙습니다(등록면허세 부가).
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등록면허세 = 과세표준 × 0.2%
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지방교육세(등기분) = 등록면허세의 20%, 지방소득세(등기분) 10%
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총등기비(세액만) ≈ 과세표준 × 0.26%
예시(등기 세액 총액)
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5억 → 1,300,000원
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8억 → 2,080,000원
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12억 → 3,120,000원
등기수수료·인지대·법무사 보수는 금액·건수에 따라 수십만 원 +α.
6) 대출 있으면 근저당까지
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채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2
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근저당 세액 총액 ≈ 채권최고액 × 0.26%(등록면허세+지방교육세+지방소득세 포함 개념)
7) 한 장 요약 — 내가 직접 계산하기
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과세표준 D 확정(실거래가 vs 공시가 큰 값)
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주택 일반: 취득세율(1%·구간식·3%) 계산 → 지방교육세(10%) 더하기 → 85㎡ 초과면 농특세(0.2%) 더하기
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주택 중과: 합계율(8.4/9.0/12.4/13.4%)로 한 번에 곱하기
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비주택: **D × 4.6%**로 1차 추정
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등기: D × 0.26%, 근저당: (대출×배수) × 0.26%
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필요 시 복비(상한 이내 협의)·인지대·수수료를 +α
8) FAQ
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Q. 84㎡인데 농특세가 왜 붙나요?
A. 보통 85㎡ 이하는 비과세지만, 면적 산정 기준 착오(전용 아닌 공급·주거전용 혼동)가 원인일 수 있습니다. 전용면적을 다시 확인하세요. -
Q. 지방교육세 10%가 아니라 0.4%로 보이는 이유는?
A. 중과 구간에선 구조가 달라 과세표준 고정률(0.4%)이 적용되는 흐름이 일반적입니다. -
Q. 분양권·입주권은 언제 계산하나요?
A. 최종 주택을 취득하는 시점(잔금·등기 접수 등) 기준으로 계산·신고합니다.
9) 체크리스트(접수 직전)
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주택/비주택 구분, 일반/중과 여부 확정
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전용 85㎡ 초과 여부(농특세 포인트)
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과세표준 정확화(실거래가+옵션·P vs 공시가)
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계산은 농어촌특별세·지방교육세 포함 총액으로 검산
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등기 0.26%, 근저당 0.26%(있을 때) 더하기
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 고정
마무리
결국 한 줄입니다. 총액 = 본세 + 지방교육세 + 농특세.
주택 일반은 취득세의 10% + (85㎡ 초과 0.2%), 중과는
합계율로, 비주택은 약 4.6%로 먼저 잡으세요. 이렇게
계산하면 농어촌특별세·지방교육세 포함 총액이 계약 전부터
또렷해집니다.
