한 줄 핵심
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중개보수 상한: 구간별 상한요율이 정해져 있고, 실제 청구는 그 이내에서 협의(문서로 남기기). 대표 구간은 지자체 고시로 확인 가능
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취득세 체계: 주택 유상취득은 6억 이하 1% / 6~9억 구간식 / 9억 초과 3%, 교육세는 취득세의 10%, 85㎡ 초과면 농특세 0.2% 가산. 비주택은 실효 4.6%가 기준선.
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변경 포인트(이슈): 지방 ‘저가주택’ 범위 상향으로, 지방의 일정 가격 이하 주택은 다주택 중과(8%·12%) 예외 대상이 넓어짐. 세부 판단은 공시가격 기준.
1) 중개보수 상한 — 지금 쓰는 기준선
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매매(주택)
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구간별 상한: 5천만 미만 0.6%, 5천만~2억 미만 0.5%, 2억~9억 미만 0.4%, 9억~12억 미만 0.5%, 12억~15억 미만 0.6%, 15억 이상 0.7%.
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한도액은 일부 구간에 설정. 자세한 표는 각 지자체·광역시 홈페이지에서 확인.
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임대차(전·월세)
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5천만 미만 0.5%, 5천만~1억 미만 0.4%, 1억~6억 미만 0.3%, 6억~12억 미만 0.4%, 12억~15억 미만 0.5%, 15억 이상 0.6%.
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실무 팁: 상한은 최대치. 난이도·건수·패키지 의뢰 등을 근거로 요율(r) 인하 협의가 가능. 구체 상한은 시·군·구 고시와 안내 페이지에서 최신 확인.
2) 취득세 — 바뀌지 않는 뼈대와 자주 틀리는 지점
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과세표준: 실거래가(옵션 포함) ↔ 공시가격 중 큰 값.
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세율(주택 유상취득)
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6억 이하 1%
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6~9억 구간식(
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3) -
9억 초과 3%
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부가 세목
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지방교육세 = 취득세의 10%
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농어촌특별세 = 과세표준 × 0.2%(전용 85㎡ 초과일 때만)
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비주택(토지·상가·오피스텔 등): 실효 4.6%(취득 4% + 농특 0.2% + 교육 0.4%).
3) ‘변경사항’ 체크 — 지방 저가주택 중과 예외 확대
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핵심 변화: 지방 소재 저가주택의 기준 상향으로, 해당 범위 이하면 다주택·법인 중과(8%/12%) 적용 대상에서 제외. 결과적으로 기본세율(1%·구간식·3%) 적용 여지가 커짐.
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판정 기준: 공시가격으로 본다는 점, 지방 소재 요건이라는 점을 반드시 확인.
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적용 맥락: 침체 지역 거래 부담 완화를 위한 시행령 개정 취지. 관할 고지·안내 공지를 함께 확인해야 안전.
4) 바로 쓰는 예시(숫자 감 잡기)
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매매 8억(85㎡ 이하, 1주택)
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취득세 약 2.333…% → 18,666,667원, 교육세 1,866,667원 → 합계 20,533,334원.
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매매 10억(85㎡ 초과, 1주택)
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취득세 30,000,000원, 교육세 3,000,000원, 농특세 2,000,000원 → 합계 35,000,000원.
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지방 저가주택(공시가 요건 충족) 추가 취득, 다주택자
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중과 제외로 기본세율 적용 가능 케이스 확대(관할 기준 충족 시).
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5) 현장에서 막히는 포인트
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상한 ‘초과’ 청구: 명시 상한을 넘기면 위반. 상한 이내 협의만 유효. 지자체 고시표를 근거로 제시.
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면적 혼동: 농특세는 전용면적 기준. 공급·계약면적 아님.
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중과 예외 착각: 지방 저가주택 요건 미충족이면 여전히 8%/12% 대상. 공시가격·소재지를 다시 확인.
6) 체크리스트(당일용)
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거래금액/보증금 확정 → 요율(r) 협의(문자 증빙)
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지자체 상한표로 상한·한도액 재확인(구간 착오 방지)
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과세표준(실거래가 vs 공시가 큰 값) 및 85㎡ 여부 확인
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지방 저가주택 요건(공시가격·소재지) 충족 여부 체크 → 중과 예외 적용 판정
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등기 0.26%, 근저당 0.26%, 복비 부가세 포함 금액으로 총비용 묶기
FAQ
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상한표가 지역마다 다른가요?
큰 틀은 같지만 고시·안내 표시는 지자체 페이지를 따라 확인하는 게 가장 정확합니다. -
지방 저가주택 예외를 받으려면 무엇을 보나요?
공시가격과 소재지(지방)가 핵심입니다. 관할 고지문·해설자료로 최종 확인하세요. -
비주택 4.6%는 변동 없나요?
비주택 기본선은 4.6%로 안내됩니다. 주택과 체계가 다르니 혼동 주의.
마무리
틀은 이렇습니다. 중개보수는 ‘상한 이내 협의’, 취득세는 1%-구간식-3% + (85㎡·지역 변수). 여기에 지방 저가주택 예외 확대까지 반영하면, 오늘 계약도 숫자가 또렷해집니다.
