부동산 특별공급 공공분양/사전청약 특공 요건 비교: 자격·소득·통장·선정방식 차이와 실전 선택법

부동산 특별공급 공공분양/사전청약 특공 요건 비교가 필요한 이유는 간단합니다. 같은 단지처럼 보여도 신청 타이밍과 증빙 방식, 선정 구조가 다르기 때문이죠. 

이 글은 부동산 특별공급 공공분양/사전청약 특공 요건 비교를 기준일·기준월에 딱 맞춰 움직일 수 있게 정리했습니다. 

중간엔 경계선 보정 팁도 넣었고요. 끝까지 보면 당신 케이스에 맞는 길이 보입니다.

한눈 요약 — 공공분양 vs 사전청약

• 공공분양 특공

  • 본청약 시점에 신청.

  • 자격·소득·자산·통장 요건을 그 시점 기준으로 최종 검증.

  • 가점/우선 배점이 비교적 세분되는 편, 잔여에 추첨 혼합 가능.

• 사전청약 특공

  • 본청약보다 먼저 진행되는 예비 당첨 절차.

  • 이때의 자격·소득 판단은 사전기준을 따르고, 본청약 때 재검증이 한 번 더 들어간다.

  • 기간 차이로 인해 혼인·전입·자녀·소득 변동 관리가 핵심.

자격 요건 비교 — 공통과 차이

• 공통: 무주택 세대, 가구원 수 확정(태아·출생아 반영은 공고 문구대로), 소득·자산 상한 충족, 청약통장 요건 충족.

• 차이 포인트

  • 공공분양: 본청약 시 최종 확정. 재당첨 제한·거주의무가 바로 연결.

  • 사전청약: 사전 시점 충족 + 본청약 재검증의 이중 구조. 중간에 요건이 바뀌면 당첨 취소될 수 있으니 달력 관리가 필수.

소득·자산 판단 — 기준월 통일이 생명

• 세전 합산: 근로 총급여 + 사업/기타 → 월 기준으로 통일해 부부합산.

• 건강보험료 대조: 직장 본인부담·지역 부과금액 → 공고의 구간표 대조(장기요양·회사부담 제외).

• 사전청약 주의: 사전 기준월과 본청약 기준월이 다시 바뀔 수 있음. 상여·휴직·이직 변수를 메모 1쪽으로 정리해 두면 재검증 때 안전.

• 자산 항목: 부동산·자동차·금융의 평가 기준일을 통일해서 숫자 엇갈림 방지.

청약통장 — 가입기간·예치금·납입회차

• 공공분양: 가입기간·납입회차 체크가 촘촘. 면적·지역 구간에 맞춘 예치금 확인 필수.

• 사전청약: 사전 시점 요건 충족 + 본청약 시점까지 유지해야 함. 평형 변경 가능성이 있으면 상위 예치금으로 미리 정렬.

선정 방식 — 가점 vs 추첨 구조

• 공공분양 특공: 우선 배점(무주택 기간·부양가족·통장 회차 등) 비중이 크고, 잔여에 추첨이 섞이는 편.

• 사전청약 특공: 유사하나, 사전 단계에서의 우선/추첨 후 본청약에서 물량·경쟁풀 변화로 체감 컷이 움직일 수 있음.

• 전략 키워드: 전용 85㎡ 이하/초과, 지역우선 유무, 유형별 배정량.

일정·서류 흐름 — 달력에 이렇게 적자

• 사전청약 루틴

  1. D-60: 가구원 수·무주택·소득/자산 사전 기준월로 예비 계산

  2. D-30: 통장 예치금·회차 보정, 전입·혼인·자녀 증빙 업데이트

  3. 접수: 사전청약 제출

  4. 본청약 D-60: 본 기준월로 재계산, 변동분 보정서 작성 → 본청약 제출

• 공공분양 루틴

  1. D-60: 기준일·기준월 고정 후 한 번에 패키징

  2. 접수: 제출 → 보완 요청 대비 예비 서류 1세트 별도 보관

케이스별 선택 가이드

• 가점 강한 가구(무주택 오래·납입회차 충분)

  • 공공분양 특공의 우선 배점이 유리. 사전청약은 본청약까지 요건 유지 비용을 감안.

• 가점 약하지만 일정에 여유

  • 사전청약으로 기회 풀을 확대하고, 본청약에서 잔여·추첨을 병행.

• 소득 경계선

  • 사전청약은 본청약 때 기준월이 바뀌면 불리해질 수 있음 → 더 보수적인 값으로 판단하고 변동 이벤트(상여·이직)를 메모.

• 지역우선 장점 보유

  • 공공분양·사전청약 모두 지역우선이 체감 컷을 낮춤. 전입일 하루 차이로 탈락 사례가 많으니 달력에 고정.

경계선에서 자주 터지는 실수 10가지

• 사전청약 당첨 후 본청약 재검증을 잊어 요건 관리 실패.

• 세전/건보료 기준월 불일치, 장기요양·회사부담 합산.

• 태아·출생아 가구원 반영 증빙 누락.

• 분양권·입주권·지분 보유 누락으로 무주택 오판.

• 전용 85㎡ 스위치로 예치금/선정방식 바뀌는 점 미확인.

• 가입기간·납입회차 하루/한 번 부족.

• 전입일이 기준일을 하루 넘김.

• 재당첨 제한·거주의무 조항 미확인.

• 본청약 전 소득 변동(이직·휴직·성과급) 보정 메모 부재.

• 주민번호 마스킹 누락으로 서류 반려.

제출 전 3분 체크리스트

• 부동산 특별공급 공공분양/사전청약 특공 요건 비교 기준으로 내 일정이 정렬되었는가.

• 가구원 수·무주택·거주요건이 공고 문구와 1:1 대응되는가.

• 세전/건보료 기준월이 동일하고 맞벌이 특례 칸으로 대조했는가.

• 자산 기준일을 통일했는가.

• 통장 가입기간·예치금·납입회차가 평형·지역에 맞는가.

• 사전청약이라면 본청약 재검증 대비 보정서가 준비되어 있는가.

마무리 — 한 줄로 압축

부동산 특별공급 공공분양/사전청약 특공 요건 비교의 핵심은
기준일·기준월 고정 → 가구 정의 → 소득·자산 동기화 → 통장·면적·지역 스위치 확인 → (사전청약 시) 본청약 재검증 대비.
이 순서만 지키면 변동성 많은 구간도 안전하게 통과합니다.