분양 공고를 보면 같은 단지라도 전용 85㎡ 이하/초과에 따라 부동산 특별공급 항목이 달라집니다.
그래서 당첨 전략을 세우려면 부동산 특별공급 전용 85㎡ 이하/초과 기준 달라지는 포인트부터 정확히 잡아야 해요.
소득·자산 상한, 우선/추첨 비중, 적용 가능한 특공 유형이 면적에 따라 다르게 설계되는 경우가 많습니다.
이 글은 부동산 특별공급 전용 85㎡ 이하/초과 기준 달라지는 포인트를 중심으로, 체크리스트와 사례까지 한 번에 정리했습니다.
전용 85㎡, 기준선의 의미부터
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전용면적 정의
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세대 내부만의 면적입니다. 발코니 확장, 공용면적은 별개로 취급하는 게 일반적이죠.
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왜 85㎡가 기준선인가
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많은 제도에서 소형 주택의 상한선으로 쓰이며, 그 아래와 그 위에서 적용 가능한 특공 유형·상한·우선공급 구조가 달라질 수 있습니다.
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핵심 기억 포인트
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같은 단지라도 평형대별(예: 59/74/84/101 등) 공고 문구가 다릅니다. 면적별 항목을 따로 읽어야 합니다.
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달라지는 포인트 1 — 적용 가능한 특공 유형
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전용 85㎡ 이하에서 자주 보이는 것
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생애최초, 신혼부부, 다자녀, 노부모·한부모 등 실수요 중심 유형이 폭넓게 배치되는 경향.
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공공분양·공공택지의 경우 우선공급 비율이 면적대 따라 세분되는 사례 다수.
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전용 85㎡ 초과에서 자주 보이는 것
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동일 유형이더라도 배정 물량 축소 또는 특정 유형 제외가 있을 수 있음.
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민영 중심 단지에선 고면적대에 특공 미배정 또는 추첨 비중 조정이 등장하기도 함.
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체크
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공고의 “공급규모별·면적별 특별공급” 표에서 해당 평형에 실제 배정된 유형을 먼저 확인.
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달라지는 포인트 2 — 소득·자산 상한 적층 방식
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전용 85㎡ 이하
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가구원 수별 도시근로자 월평균소득 표를 기준으로 일반 상한/맞벌이 특례 상한 등 구간이 비교적 촘촘히 제시되는 경향.
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자산 상한(부동산·자동차·금융)도 면적대가 낮을수록 보수적으로 설정되는 사례가 있음.
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전용 85㎡ 초과
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동일 유형이라도 소득 상한 완화 또는 상한 구간 단순화가 나타나기도 함.
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일부 평형은 **소득 검증 방식(세전/건보료 대조)**을 다르게 안내하기도 하니 문구를 끝까지 읽어야 안전.
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실무 팁
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같은 단지여도 84㎡와 101㎡의 상한표가 다를 수 있음 → ‘면적별 소득·자산’ 표로 대조.
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달라지는 포인트 3 — 우선공급·추첨 구조
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전용 85㎡ 이하
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실수요 보호 취지로 우선공급 비중이 높거나 가점형 비율이 큰 편.
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일부 유형은 추첨 혼합(우선 후 잔여 추첨) 구조.
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전용 85㎡ 초과
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추첨형 비중이 상대적으로 늘거나, 특공 자체가 축소/미배정되는 경우가 존재.
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전략 포인트
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내 평형의 가점/추첨 비중을 숫자로 확인 후, 해당 구조에 맞게 가점 강화 vs 추첨 분산 전략을 선택.
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달라지는 포인트 4 — 지역우선·거주요건 체감
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전용 85㎡ 이하
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지역우선(해당 시/군/구) 반영 시 실질 경쟁률이 크게 낮아지는 면적대.
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거주기간 요건이 동일해도 효과는 더 큼(물량이 많아 커트라인이 내려가는 체감).
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전용 85㎡ 초과
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물량이 적어 지역우선 효과가 떨어질 수 있음.
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외지 경쟁 유입 시 실질 경쟁률 급등 가능성 고려.
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달라지는 포인트 5 — 청약통장 요건·예치금·납입회차
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전용 85㎡ 이하
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청약통장 예치금 기준이 상대적으로 낮고, 납입회차 요건이 당락에 더 직접적.
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전용 85㎡ 초과
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예치금 구간이 한 단계 올라가거나, 지역·민영 여부에 따라 요구치가 달라질 수 있음.
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체크
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공고의 “면적별 예치금” 항목을 해당 평형으로 정확히 대조.
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달라지는 포인트 6 — 경쟁 구도·실질 당첨선
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전용 85㎡ 이하
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신청 모수가 많아 보이지만, 우선·가점 구조가 세분돼 케이스 맞춤 공략이 가능.
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전용 85㎡ 초과
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수요층이 좁아 보이지만, 물량이 적어 경쟁이 치열해지는 평형 존재.
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동일 단지라도 전용 84 vs 101의 당첨선 체감 차이가 크게 벌어질 수 있음.
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면적대별 실전 체크리스트
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1) 내 평형에 특공이 실제 배정됐는가
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면적별 유형 배정 표에서 유형 존재 여부 확인.
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2) 소득·자산 상한표가 평형별로 다른가
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가구원 수별 상한, 맞벌이 특례 유무 확인.
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3) 가점 vs 추첨 비중은?
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우선공급 비율, 잔여 추첨 유무, 동점 처리 방식을 문장 그대로 반영.
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4) 지역우선·거주요건 체감은?
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해당 지역 거주기간이 실제 커트라인에 영향을 주는지 과거 패턴과 함께 점검.
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5) 청약통장 요건 충족?
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면적별 예치금·납입회차를 현재 통장 상태와 대조.
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6) 세전/건보료 계산 일관성
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면적별로 요구하는 증빙 방식이 다를 수 있으니 기준월 통일.
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케이스로 보는 의사결정
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가점이 강한 편, 예산 빡빡 → 전용 85㎡ 이하에서 우선·가점형 물량이 있는 평형 우선 검토.
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청약통장 예치금 여유, 추첨 노림수 → 전용 85㎡ 초과 중 추첨 비중이 있는 평형 탐색.
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맞벌이 특례 활용 가능 → 소득 상한표가 면적별로 다른지를 먼저 확인해 유리한 평형 선택.
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지역우선 장점 보유 → 해당 지역 물량이 85㎡ 이하에 더 몰려 있으면 그쪽 비중 확대.
자주 묻는 질문(FAQ)
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전용 85㎡ 초과에도 신혼·생애최초가 가능한가요?
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단지별로 다릅니다. 면적별 배정표를 확인해야 합니다.
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같은 단지인데 왜 84와 101의 소득 상한이 다르죠?
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면적·유형·공급주체 조합에 따라 상한·증빙 방식이 달라질 수 있습니다.
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추첨 비율은 어디서 보나요?
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“선정 방법” 또는 “우선/추첨 비율” 항목에 평형별로 표시됩니다.
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예치금은 면적별로 꼭 다르게 보나요?
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자주 다릅니다. 면적별 예치금 표를 반드시 대조하세요.
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마무리 — 한 줄로 정리
전용 85㎡ 이하/초과는 단지마다 특공 유형·상한·선정 방식을 바꾸는 스위치입니다. 평형별 표를 따로 읽고, 가점/추첨 전략+소득·자산 상한을 면적대 기준으로 다시 맞추면 당첨 확률이 달라집니다.
