청약장에서 가장 먼저 묻는 건 “여기 컷라인 어디쯤이죠?”입니다. 그런데 답은 늘 다릅니다. 부동산 특별공급 우선공급 vs 일반공급 컷라인 차이는 같은 단지인데도 평형·유형·지역우선·선정방식에 따라 달라지기 때문이죠.
이 글은 부동산 특별공급 우선공급 vs 일반공급 컷라인 차이를 ‘구조’로 풀어 설명합니다. 물량 배분, 가점·추첨 비중, 지역우선, 경쟁풀 크기와 질—이 네 가지 축만 이해하면 바라보는 눈이 달라집니다.
끝까지 읽고 나면 본인 케이스에 맞춰 부동산 특별공급 우선공급 vs 일반공급 컷라인 차이를 예측하고, 가점 강화/추첨 노림수 중 어디에 힘을 실을지 바로 정할 수 있을 겁니다.
컷라인을 가르는 4대 변수
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물량 구조
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전체 물량 → 특별공급(유형별)과 일반공급으로 나뉩니다. 같은 단지라도 면적·공급주체에 따라 비율이 달라집니다.
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선정 방식(가점 vs 추첨)
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우선공급은 가점형 비중이 높은 편, 잔여 물량은 추첨이 섞이는 경우가 많습니다. 일반공급은 가점/추첨 혼합이 흔하죠.
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경쟁풀의 크기·질
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특별공급은 요건이 까다로운 만큼 지원자 풀이 좁고 동질적입니다. 일반공급은 모집군이 넓고 가점 상위가 몰리기 쉬움.
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지역우선
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해당 지자체 거주자에게 우선권을 부여하면 실질 경쟁률과 컷라인이 크게 내려갑니다. 물량이 클수록 체감이 큽니다.
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우선공급과 일반공급, 이렇게 다르다
1) 우선공급의 얼굴
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특징
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생애최초·신혼부부·다자녀·기관추천 등 유형별 요건 충족자 대상.
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가점 중심 또는 우선 후 잔여 추첨 구조가 흔함.
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컷라인 경향
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같은 단지라도 유형·면적·지역우선 조합에 따라 컷라인이 낮아지기도, 특정 인기 평형에선 높아지기도 합니다.
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유리한 케이스
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가점 소스(무주택 기간·부양가족·청약통장 납입회차)가 탄탄한 가구.
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지역우선과 맞물려 실질 경쟁률이 낮아지는 곳.
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2) 일반공급의 얼굴
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특징
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요건 제한이 적어 지원자 풀이 넓음.
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가점/추첨 혼합. 특정 비율은 단지별로 다름.
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컷라인 경향
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인기 지역·평형은 가점 컷이 매우 높게 형성되기 쉽습니다.
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추첨 물량이 존재하면 가점 낮아도 당첨 기회가 생깁니다.
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컷라인이 달라지는 ‘결정적’ 장면들
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면적 스위치(전용 85㎡ 이하/초과)
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동일 단지라도 면적대에 따라 특공 배정·가점/추첨 비율·예치금이 달라져 컷라인이 바뀝니다.
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맞벌이 특례 적용 여부
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소득 상한이 달라져 특공 지원 가능자 수가 바뀌면 우선공급 컷라인도 이동합니다.
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지역우선 강도
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해당 지역 물량이 충분하고 생활권 내 수요가 분산되면 우선공급 컷라인↓.
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잔여 물량 추첨 편성
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우선공급에서 미달 또는 잔여가 발생해 일반·추첨으로 넘어가면 일반공급 체감 컷이 내려가는 효과.
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실전 전략 — 나는 어디에 베팅할까
가점이 강한 편(무주택 오래·가족 많음·납입회차 충분)
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우선공급 가점형 평형 위주로 지원.
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일반공급은 가점 컷이 낮을 평형만 선별, 과감하게 줄이기.
가점이 약하지만 소득·자산 여유, 통장 예치금 충분
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추첨 비중 높은 일반공급 평형 탐색.
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우선공급은 우선→잔여 추첨 구조가 보이는 유형에만 선별 지원.
지역우선 장점 보유(해당 시/군/구 장기 거주)
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우선공급에서 지역우선 비중 높은 평형 집중.
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일반공급도 지역우선 적용 여부를 반드시 확인.
경계선 소득·자산(상한 근처)
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우선공급: 소득 증빙 방식(세전/건보료)을 깔끔히 맞추고, 경계가 낮은 유형을 우선.
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일반공급: 추첨 노림수 평형으로 분산 지원.
체크리스트 — 제출 전 마지막 9가지
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내 평형의 우선/일반 물량 비율을 숫자로 파악했는가.
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가점/추첨 비중과 동점 처리 규칙을 확인했는가.
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지역우선 적용과 거주기간 요건이 충족되는가.
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면적대에 따라 상한·예치금·유형 배정이 달라지는지 확인했는가.
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부부합산 소득 계산을 같은 기준월로 통일했는가(세전/건보료 일관).
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무주택 기간·가구원 수 산정이 정확한가(세대 분리/합가 기록 포함).
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청약통장 예치금·납입회차가 평형 기준을 충족하는가.
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재당첨·중복 제한에 걸리지 않는가.
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설명 메모(경계/예외 사유)가 준비되었는가.
FAQ — 현장에서 자주 나오는 질문
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우선공급이 항상 컷이 낮나요?
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대체로 그럴 수 있지만, 인기 평형·물량 적은 유형은 오히려 높을 수 있습니다. 물량·경쟁풀을 함께 봐야 합니다.
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일반공급 추첨만 노리면 되나요?
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추첨 비중·자격 제한·지역우선 여부를 먼저 확인하세요. 추첨 물량이 적으면 기대값이 낮습니다.
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지역우선이 있으면 무조건 유리한가요?
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물량 대비 해당 지역 수요가 많으면 체감 효과가 줄어듭니다. 실질 경쟁률을 봐야 합니다.
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우선공급에서 떨어지면 일반으로 자동 전환되나요?
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전환 규정은 단지마다 다릅니다. 동시 신청 가능/불가, 잔여 이관 방식을 반드시 공고로 확인하세요.
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마무리 — 한 줄 압축
물량 구조 × 선정 방식 × 경쟁풀 × 지역우선, 이 네 가지가 부동산 특별공급 우선공급 vs 일반공급 컷라인 차이를 만듭니다. 내 평형의 숫자와 규칙을 먼저 읽고, 가점형은 집중·추첨형은 분산으로 배치하면 확률이 달라집니다.
