자산 항목은 헷갈립니다. 통장 잔액은 언제 기준? 주식은 평가가 변동? 자동차는 어떤 금액?
그래서 이 글은 부동산 특별공급 금융·부동산·자동차 자산 포함/제외 가이드만 파고듭니다.
기준일만 딱 맞추고, 포함/제외 라인을 선명히 세우면 경계선에서도 흔들리지 않습니다.
공통 원칙 7가지(세 항목 모두에 적용)
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최우선은 모집공고 문구: 포함/제외, 평가방식, 한도는 공고가 전부.
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기준일 단일화: 금융·부동산·자동차 모두 같은 기준일로 평가.
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명목이 아닌 증빙 우선: 숫자보다 근거 서류가 먼저다.
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공동명의는 지분대로: 각자 지분 비율만큼 합산.
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해외 자산도 대상: 인정 방식·환산 통화는 공고·안내문 그대로.
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부채 차감 규칙 확인: 허용되는 부채만 차감(대출 종류·증빙 요구).
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보정 메모 1쪽: 변동·예외는 정리 메모로 논리 고정.
1) 금융자산 — 포함/제외 라인과 평가법
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주요 포함
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예금·적금·수시입출식 잔액
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펀드·주식·채권·ELS 등 유가증권 평가액
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CMA·현금성자산
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외화 예금(원화 환산)
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주요 제외/유의
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퇴직연금·연금저축 등 특정 연금성 자산은 공고에 따라 제외 가능 → 문구 확인
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보증금 등 임차보증금의 처리: 공고가 차감 허용하는지 여부 확인
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평가 포인트
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기준일 현재 잔액 또는 최근 n일 평균 등 공고 방식을 그대로
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증권은 평가금액 기준이 일반적(기준일 종가/평가서)
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부채 차감: 마이너스통장·신용대출 등 차감 허용 여부는 공고 따라 결정
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증빙 세트
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예·적금 잔액증명, 거래내역
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증권사 평가잔고/자산명세
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외화 계좌 원화 환산 내역
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2) 부동산자산 — 포함/제외 라인과 평가법
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주요 포함
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토지·건물의 공시가격/시가표준액 또는 공고가 지시한 평가액
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지분 보유분(상속·증여 포함)
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분양권·입주권의 자산 간주 여부는 공고 문구로 확정
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주요 제외/유의
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무주택 판정과 자산 평가는 별개일 수 있음(오피스텔, 상가 등)
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농지·임야 등 특수 유형은 별도 평가 규칙이 있을 수 있음
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평가 포인트
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기준일 현재 공시가격 또는 최근 고지 기준 사용
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공동명의 지분만 합산
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부채 차감: 담보대출 차감 가능 여부·범위 확인(원금 잔액 기준이 보통)
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증빙 세트
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등기사항증명서(말소 포함), 토지·건물 대장
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공시가격 확인서, 시가표준액 확인 자료
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담보대출 잔액증명(차감 허용 시)
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3) 자동차자산 — 포함/제외 라인과 평가법
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주요 포함
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승용·승합·화물 등 등록 차량 가액
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리스·렌트는 소유가 아니어도 공고가 자산 간주할 수 있어 문구 확인
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주요 제외/유의
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장애인 보조용 차량 등 예외 인정 가능(문구·증빙 필요)
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사업용 차량은 별도 규정 적용 가능
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평가 포인트
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기준일 차량가액 산정표 또는 감가 공식 사용(공고가 지정)
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공동명의면 지분 안분
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사고·전손 등 특별 사유는 감가 자료 첨부
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증빙 세트
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자동차등록원부(갑/을), 보험가입 증명
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차량가액 산정서(협회/기관 기준), 매매계약서(필요 시)
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리스·렌트 계약서(해당 시)
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4) 부채 차감 — 허용 범위만 반영
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허용 예시: 주택담보대출 잔액, 일부 전세자금대출, 특정 정책대출
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제한/불허 예시: 신용카드 결제 예정액, 일시성 소액 대출
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원칙: 차감 가능 목록·증빙 서류를 공고에서 확인 후 해당분만 반영
5) 경계선 보정 루틴(바로 쓰는 순서)
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기준일을 캘린더에 고정
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금융·부동산·자동차 포함/제외 문구를 복사해 체크박스 만들기
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지분/공동명의 안분표 작성(엑셀 추천)
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부채 차감 항목을 허용 목록으로 한정
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보정 메모 1쪽 작성: 변동·예외·환산 근거 요약
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서류 세트에 근거 문서 → 수치표 순서로 꽂기
6) 자주 터지는 실수 12가지
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통장 평균 요구인데 기준일 잔액만 제출
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증권 평가서 없이 체결가 합산
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해외 계좌 환산 누락
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분양권·입주권 자산 간주 여부 오판
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지분 1%라도 미합산
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담보대출 원금 대신 이자 합산
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자동차가액 산정표 미적용(신고가로 제출)
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리스·렌트 자산 간주 규정 미확인
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장애인 차량 예외 증빙 누락
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부채 차감 허용 범위 밖 항목 반영
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공동명의 안분표 누락
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문서 발급일·기준일 엇갈림
7) 제출 서류 패키지(심사자 친화 정렬)
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표지 요약 1쪽: 기준일, 평가방식, 포함/제외 요약, 부채 차감 목록
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금융: 잔액증명·평가잔고·외화 환산 내역
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부동산: 등기·대장·공시가격·담보대출 잔액증명
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자동차: 등록원부·가액 산정서·리스/렌트 계약(해당 시)
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지분/공동명의 표: 사람별 합산표
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보정 메모: 변동·예외·환산 근거 요약
8) 빠른 체크리스트(3분 컷)
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기준일이 세 항목 동일한가
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포함/제외 문구를 그대로 적용했는가
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공동명의 지분 안분 완료했는가
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부채 차감 허용 항목만 반영했는가
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자동차 산정표/감가 규정을 적용했는가
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모든 증빙에 발급일·식별정보가 명확한가
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보정 메모 1쪽이 준비됐는가
FAQ — 바로 답하는 다섯 문장
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마이너스통장은 전액 차감되나요? 공고의 허용 부채만 차감됩니다. 약정한도 아닌 사용잔액 기준이 일반적입니다.
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주식은 어떤 값으로 보나요? 공고가 지정한 평가일 기준 평가금액으로 보는 게 보통입니다.
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자동차 가액은 시세로요? 대부분 산정표/감가 공식을 씁니다. 시세 제출 시 근거를 함께 제시하세요.
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분양권은 자산에 포함되나요? 공고 문구가 결론입니다. 간주 규정이 있으면 포함됩니다.
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해외 자산은요? 환산 통화·환율 기준을 공고·기관 안내에 맞춰 증빙하세요.
마무리 — 한 줄로 압축
부동산 특별공급 금융·부동산·자동차 자산 포함/제외 가이드의
핵심은
기준일 단일화 → 포함/제외 문구 1:1 적용 → 지분 안분 → 허용 부채만 차감 →
증빙 먼저, 수치 다음
이 흐름만 지키면 경계선에서도 안전합니다.
