청약 직전에 세대가 갈라지거나 합쳐지면 가구원 수·무주택 판단·소득·자산이 전부 다시 계산됩니다.
그래서 시작부터 부동산 특별공급 세대분리/합가 시 소득·자산 산정 포인트를 고정해야 서류가 한 번에 통과하죠.
이 글은 실제 심사 흐름에 맞춰 부동산 특별공급 세대분리/합가 시 소득·자산 산정 포인트를 차례대로 정리했습니다.
끝까지 읽으면 당신의 케이스에서 부동산 특별공급 세대분리/합가 시 소득·자산 산정 포인트가 어디인지 명확해집니다.
핵심 프레임 5가지 — 세대 이벤트가 생기면 이 순서로
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기준일 고정: 모집공고가 지정한 날짜를 모든 판단의 축으로 사용.
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가구 정의 재설정: 신청자+배우자+미성년 자녀(태아·출생아 포함 규정은 공고대로).
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세전/건보료 기준월 통일: 세대분리·합가 전후 자료를 같은 기준월 묶음으로 재합산.
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자산 기준일 단일화: 금융·부동산·자동차 모두 같은 날로 평가.
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증빙 이중화: 주민등록(주소변동 포함)+금융/공과금 등 교차 증빙을 기본값으로.
세대분리 시 — 소득·자산 산정 포인트
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가구원 수 산정
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분리 후 새 세대 기준으로 계산. 부모·성인자녀가 분리되면 부부합산 소득만 반영하는 구조가 일반적.
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미성년 자녀 부양 인정 주체가 누구인지 등본·가족관계증명서로 확정.
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소득 산정
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세전 합산: 근로 총급여 + 사업/기타를 월 기준으로 통일.
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건보료 대조: 직장 본인부담·지역 부과금액(장기요양·회사부담 제외)을 같은 기준월 평균으로 합산.
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분리 직전/직후 겹치는 월은 타임라인 표로 정리(전/후 직장 보험료 중복·공백 메모).
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자산 산정
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본인·배우자 소유분만 반영. 공동명의 지분은 본인 지분만.
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부모 공동명의였던 금융/부동산은 분리 후 소유·지분으로 재평가.
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무주택 판단
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분리 전 부모 지분 보유가 있었더라도 분리 후 세대 기준으로 재판단(공고 문구 우선).
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합가 시 — 소득·자산 산정 포인트
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가구원 수 산정
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합가 후 세대 단위로 전부 합산. 혼인·전입·출생 시점이 기준일 이전이어야 반영.
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소득 산정
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부부 모두 소득이 있으면 맞벌이 특례 상한이 있나 먼저 확인.
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이직·휴직·상여 몰림이 겹치면 보정 메모로 기준월 평균과 사유를 명확히 기록.
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자산 산정
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합가로 편입된 금융·부동산·자동차를 지분 포함 전량 합산.
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부채 차감은 공고 허용 항목(주담대 잔액, 정책대출 등)만 반영.
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재당첨 제한·거주의무
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합가로 세대 단위 제한이 걸릴 수 있으니, 과거 당첨 이력을 먼저 조회해 달력에 표시.
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상황별 체크 — 가장 많이 묻는 장면 6가지
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A. 부모와 임시 합가 후 신청
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부모 소득·자산이 세대 합산 대상이 될 수 있음. 임시 합가라도 기준일에 동일 세대면 합산.
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B. 성인자녀 세대분리 후 신청
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분리일이 기준일 이전이어야 본인 세대만 합산. 분리 당일/익일 처리 지연에 주의.
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C. 태아/출생아 반영
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공고의 인정 문구가 있으면 임신확인서/출생증명서로 가구원 수 증가 → 소득 상한표 칸 변경.
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D. 직장+지역 혼합 가구
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건보료 합산 시 같은 기준월로 직장 본인부담+지역 부과금액을 합쳐 대조.
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E. 공동명의 청산 중
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청산 예정은 불가. 기준일 현재 등기/잔고 기준으로 반영.
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F. 세대분리 직후 이직/휴직
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겹치는 월·공백 월은 타임라인 표와 증빙(자격득실, 급여명세)로 설명.
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계산·증빙 루틴
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기준일·기준월을 공고대로 고정
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주민등록표 등본(주소변동 포함)으로 세대 이력 확정
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가구원 수 재정의(태아·출생아 문구 반영)
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세전: 근로·사업·기타 월환산 합산 → 가구원 수별 상한표 맞는 칸 대조
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건보료: 직장 본인부담·지역 부과금액을 같은 기간 평균 → 공고 구간표 대조
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자산: 금융/부동산/자동차를 같은 기준일로 평가, 지분·부채 차감 규칙 적용
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보정 메모 1쪽: 세대 이벤트·겹치는 월·휴직·상여·이직 이유와 계산식 요약
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파일 순서: 표지 1쪽 → 가구·거주 → 소득(세전/건보료) → 자산 → 통장 → 보정 메모
경계선에서 자주 나는 실수 12가지
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세대분리 등본 반영일이 기준일을 하루 넘김
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합가 후 부모 자산·소득 미합산
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세전/건보료 기준월 혼재
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건보료 계산에 장기요양·회사부담 합산
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가구원 수 증가 후 소득표 칸 미변경
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공동명의 지분 안분 누락
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분양권·입주권·지분 보유 신고 누락
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자산 부채 차감 허용범위 초과 반영
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청약통장 가입기간·예치금·납입회차 하루/한 번 부족
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전입일/혼인신고일 기준일 이후 처리
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재당첨 제한·거주의무 시작일 오판
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주민번호 마스킹 미흡으로 반려
제출 전 3분 체크리스트
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세대분리/합가 기준일이 등본에 반영됐는가
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가구원 수·무주택·거주요건이 공고 문구와 1:1 대응되는가
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세전·건보료 같은 기준월로 합산했는가
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자산 기준일 단일화, 지분 안분·부채 차감 규칙 적용됐는가
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맞벌이 특례 칸/일반 칸 정확히 선택했는가
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보정 메모 1쪽과 증빙 이중화가 준비됐는가
FAQ — 바로 답하는 네 문장
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세대분리 당일에 신청 가능? 기준일에 등본상 독립 세대 반영이 끝나야 안전합니다.
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합가했는데 부모 소득도 합치나요? 기준일에 동일 세대면 합산 대상일 수 있습니다. 공고 문구로 확정하세요.
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맞벌이 특례는 언제? 공고에 맞벌이 상한이 별도 표기된 경우만 적용.
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자산 부채는 전부 차감? 공고가 허용한 항목과 증빙만 차감합니다.
마무리 — 한 줄로 압축
세대가 바뀌면 답도 바뀝니다. 기준일·기준월 고정 → 가구 재정의 → 세전·건보료·자산 동기화 → 보정 메모만 지키면, 부동산 특별공급 세대분리/합가 시 소득·자산 산정 포인트는 흔들리지 않습니다.
