부동산 특별공급 철거민·이주자 우선공급 자격표: 인정 범위·우선순위·증빙·신청 흐름 완전 가이드

철거 고지부터 보상, 이주대책 대상 판정까지 단계가 많습니다. 그래서 공고를 열면 부동산 특별공급 철거민·이주자 우선공급 자격표부터 확인하는 게 가장 빨라요.

1) 용어 정리 — 누가 “철거민·이주자”인가

• 철거민(주거용 건축물 거주자)

  • 공익사업·정비사업 등으로 철거되는 주거에 실제 거주한 세대.

  • 전입일·실거주 기간, 임대차계약 등 거주 사실이 입증돼야 함.

• 이주자(토지·건축물 소유자 또는 영업자)

  • 사업으로 인해 토지·주택 소유권 또는 영업장을 이전해야 하는 자.

  • 보상계약 체결, 영업손실 인정 등 사업시행자 기준 충족 필요.

• 동일세대 기준

  • 신청자+배우자+세대원 단위로 판단. 세대 분리·합가 이력은 기준일에 맞춰 정리.

2) 자격표 핵심 구간(목록형 요약)

• 기본 요건

  • 사업시행자·지자체가 발급한 이주대책 대상자 확인서 또는 이에 준하는 추천서.

  • 무주택 또는 주택 소유 제한 요건(단지·공급주체별로 상이).

  • 거주기간/소유기간 기준 충족(전입일·소유권 이전일·영업개시일 등).

• 우선순위 판단 요소

  • 철거 주택 거주기간 길이.

  • 세대 구성(미성년 자녀, 노부모 동거 등) 및 취약계층 여부.

  • 지역우선(해당 시·군·구 거주) 적용 여부.

  • 무주택 기간, 청약통장 납입회차, 재당첨 제한 충족.

• 배점·추첨 구조

  • 다수 단지는 배점→동점 시 추첨 또는 우선공급 후 잔여 추첨 형태.

  • 전용 85㎡ 이하/초과에 따라 배정 물량과 선정 방식이 달라질 수 있음.

3) 신청 흐름 — 한 줄 타임라인

• D-60 ~ D-30: 사업시행자·지자체 대상자 확인 및 추천 공고 체크.

• D-30 ~ D-15: 이주·철거 관련 증빙 서류 수집(거주·소유·영업 사실).

• D-14 ~ D-7: 기관추천/이주대책 신청·보완.

• D-7 ~ D-1: 추천 확정(번호/확인서) → 입주자모집공고 자격·소득·통장 요건 최종 대조.

• 접수일: 청약 신청(철거민/이주자 우선공급 카테고리 선택).

• 사후: 당첨 시 원본 제출·거주의무·전매 제한 준수.

4) 증빙 서류 — 심사자가 좋아하는 묶음

• 이주·철거 관련

  • 사업시행자 발행 이주대책 대상자 확인서 또는 추천 공문.

  • 철거 대상 주택: 임대차계약서, 관리비·공과금, 전입세대 열람내역(실거주 입증).

  • 토지/건물 소유: 등기부등본, 보상계약서, 감정평가서 사본(요청 시).

  • 영업자: 사업자등록, 임대차계약, 영업손실 보상 관련 문서.

• 세대·무주택

  • 주민등록표 등본(주소변동 포함), 가족·혼인관계증명서(상세), 등기·말소·사실증명.

• 소득·자산

  • 세전: 원천징수영수증·소득금액증명·급여명세서.

  • 건보료: 자격득실·납부확인(본인부담, 장기요양 제외).

  • 자산: 부동산 공시가격, 자동차 가액, 금융잔고·부채.

• 청약통장

  • 통장 사본·납입내역·예치금 잔액(면적·지역 구간 일치).

• 보정 메모

  • 세대분리·합가, 휴직·이직, 상여 몰림월 등 경계 사유 1쪽 요약.

5) 소득·자산·통장 — 우선공급이라도 기본은 동일

• 소득 판단: 공고가 지정한 방식 우선(세전 합산 또는 건보료 대조). 같은 기준월로 맞춰 계산.

• 자산 대조: 부동산/자동차/금융 항목별 기준일을 통일.

• 청약통장: 가입기간·예치금·납입회차를 평형·지역 스위치(전용 85㎡, 수도권/비수도권)로 대조.

6) 우선공급 전략 — 케이스로 빠르게

• 철거 주택 장기 거주 세대

  • 배점형에서 거주기간 가점이 커서 유리. 동일 시기 단지는 지역우선이 강한 곳 우선.

• 토지·건물 소유 이주자

  • 소유기간·보상계약 시점 명확화가 핵심. 보상 문서+등기로 연쇄 입증.

• 영업자

  • 영업손실 보상 인정 문구를 확보하고, 사업자 자료·임대차·매출증빙으로 연속 영업을 보여주기.

• 가점 약하지만 통장·예치금 여유

  • 추첨 비중 있는 평형으로 분산 지원.

7) 경계선에서 자주 나는 실수 10가지

• 이주대책 대상자 확인서 부재 상태로 청약만 준비.

• 전입일·실거주 증빙 빈약(임대차·공과금 빠짐).

• 세대 분리/합가로 연속 거주가 끊겼는데 보정 메모 없음.

• 토지·건물 지분 누락, 소유기간 계산 틀림.

• 영업자 사업자등록 변경·휴업 기간 설명 부재.

• 세전·건보료 기준월 불일치, 장기요양·회사부담 합산.

• 예치금 구간을 면적과 다르게 적용.

• 가입기간/납입회차 하루·한 번 부족.

• 재당첨 제한·거주의무 조항 미확인.

• 주민번호 마스킹 누락으로 서류 반려.

8) 제출 직전 체크리스트(3분 컷)

• 부동산 특별공급 철거민·이주자 우선공급 자격표의 내 구간이 확정되었는가.

• 이주대책 대상자 확인서/추천서를 보유했는가.

• 거주·소유·영업 타임라인이 끊김 없이 정리됐는가.

• 소득·자산·통장 요건이 기준일/기준월에 맞는가.

• 지역우선·면적 스위치(85㎡)로 우선순위 구조를 파악했는가.

• 모든 서류가 최신 발급본이고 원본 지참 요구에 대비했는가.

FAQ — 바로 답하는 네 줄

• 추천서 없이 청약 가능? 거의 불가. 기관 확인/추천이 선행돼야 함.

• 전입은 언제 기준? 보통 공고의 기준일. 일자 하나라도 어기면 탈락 위험.

• 영업손실 인정은 필수? 영업자 구간에선 중요 근거. 사업자·임대차·매출자료로 뒷받침.

• 소득은 어떤 방식? 공고가 지정. 병행 요구 시 같은 기준월로 세전·건보료 둘 다 준비.

결론 — 한 문장으로 압축

이주대책 확인서 확보 → 자격표 구간 확정 → 소득·자산·통장 동기화 → 지역우선·평형 전략 선택, 이 순서면 철거민·이주자 우선공급도 깔끔하게 통과합니다.