분양가상한제 주택 취득세는 ‘별도 규정’이 없다.
일반 분양주택과 동일한 유상취득 체계(주택 취득세율·지방교육세·농특세)를 적용한다. 다만 분양가상한제로 실제 분양가가 낮아지면 과세표준이 낮아져 결과적으로 세액이 줄 수 있다. (과세표준은 통상 실거래가와 공시가격 중 큰 금액)
기본 구조(상한제 여부와 무관)
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과세표준: 실거래가(분양가+옵션 등) ↔ 공시가격 중 큰 금액
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취득세율(주택 유상취득)
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6억 이하: 1%
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6~9억: 구간식(
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3) -
9억 초과: 3%
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지방교육세: 취득세의 10%
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 0.2% 가산(≤85㎡는 통상 비과세)
요약: “분양가상한제 주택 취득세 달라지나”의 답은 세율·구조는 동일, 분양가가 낮아진 만큼 과세표준이 줄 수 있다.
예시로 바로 계산(세목 합계·무대출 가정)
전용 85㎡ 이하 기준. 85㎡ 초과면 각 예시에 **농특세 0.2%**를 추가.
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5억(상한제 적용으로 이 수준 분양가라고 가정)
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취득세 5,000,000 + 지방교육세 500,000
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합계 5,500,000원
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8억(구간식 세율 ≈ 2.333…%)
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취득세 18,666,667 + 지방교육세 1,866,667
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합계 20,533,334원
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12억(3%)
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취득세 36,000,000 + 지방교육세 3,600,000
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합계 39,600,000원
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같은 평형이라도 상한제로 분양가가 8억 → 7억으로 낮아지면, 과세표준이 1억 줄면서 세액도 자동으로 감소한다.
자주 헷갈리는 포인트
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특별공급·감면과의 관계
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생애최초·다자녀 등 감면/특례는 별도 요건(가격·면적·거주요건 등)으로 적용된다. 상한제 여부와 직접 연결되지 않는다.
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분양권 단계 vs 잔금·등기 시점
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취득세는 보통 잔금·등기 시점에 신고·납부한다. 분양권 전매·입주권 등은 규정이 달라질 수 있으니 단계별로 분리해 판단.
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조합원 분양(원시취득)과 혼동 금지
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재건축·재개발 조합원 원시취득은 세율 구조가 다르다. 일반 상한제 일반분양과는 별개.
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체크리스트(계약 전 1분 점검)
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분양가(옵션 포함) 정확히 반영했는가
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공시가격과 비교해 과세표준을 큰 값으로 잡았는가
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전용 85㎡ 초과 여부(농특세 0.2%) 확인
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감면/특례 요건(생애최초 등) 충족 여부 별도 검토
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대출 있으면 근저당 등기 비용(채권최고액×0.26%)까지 총비용에 반영
FAQ
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분양가상한제면 취득세가 자동 감면되나요?
감면은 아니다. 세율은 동일하고, 분양가가 낮아져 과세표준이 줄어드는 효과만 있다. -
옵션 비용도 과세표준에 들어가나요?
통상 실제 지급액에 포함된 옵션은 과세표준에 반영된다. -
입주 후 공시가격이 분양가보다 커지면?
과세표준은 해당 취득 시점 기준으로 판단한다. 최초 신고 때 큰 값 기준으로 확정한다.
마무리
핵심 문장 하나. 분양가상한제 주택 취득세 달라지나?
규정은 같다. 달라지는 건
분양가(과세표준) 이다. 가격이 눌리면 세액도 함께 눌린다. 계약
전, 분양가·공시가·85㎡ 세 가지를 확인해 숫자를 깔끔하게
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