“같은 가격인데 면적 때문에 세금이 달라지나?” 네, 소형주택(85㎡ 이하)는 취득세에서 농어촌특별세 면제가 걸립니다. 반면 본세(취득세)·지방교육세·다주택 중과는 면적보다 주택 수·가격 구간이 좌우하죠. 아래 순서대로 넣으면 오늘 바로 숫자가 나옵니다.
1) 기본 구조 — 무엇이 달라지고, 무엇은 그대로인가
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그대로인 것
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취득세 본세(주택 유상취득):
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6억 이하 1% / 6~9억 구간식 / 9억 초과 3%
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지방교육세: 취득세의 10%
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다주택·법인 중과 여부(8%·12% 등)는 면적과 무관, 주택 수·지역 기준으로 판단
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달라지는 것(소형주택 특례 포인트)
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전용 85㎡ 이하면 농어촌특별세(농특세) 0원
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85㎡ 초과면 농특세 0.2%가 과세표준에 곱해 추가
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한 줄 요약: 85㎡ 기준은 농특세 스위치다. 본세·교육세·중과 구조는 동일.
2) 계산 공식(소형주택 기준)
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과세표준 D = 실거래가(옵션 포함) ↔ 공시가격 중 큰 금액
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취득세 = D × 세율(1% / 구간식 / 3%)
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지방교육세 = 취득세 × 10%
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농특세
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D × 0% (전용 85㎡ 이하)
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D × 0.2% (전용 85㎡ 초과)
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합계 세액(소형주택) = 취득세 + 지방교육세 (+ 농특세 0)
3) 금액 예시(전용 85㎡ ‘이하’, 무대출·1주택 가정)
세목 합계만 표기. 실제 고지는 관할 고지서 기준.
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5억
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취득세 5,000,000 + 교육세 500,000 = 5,500,000원
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8억 (구간식 세율 ≈ 2.333…%)
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취득세 18,666,667 + 교육세 1,866,667 = 20,533,334원
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12억
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취득세 36,000,000 + 교육세 3,600,000 = 39,600,000원
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같은 조건에서 85㎡ 초과면 위 금액에 농특세(0.2%)를 더하세요.
예: 8억 → 농특세 1,600,000 추가.
4) 다주택 중과와 소형주택의 관계(오해 정리)
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중과 판단은 면적이 아니라 주택 수·지역으로 결정.
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중과 구간에서는 합계율(예: 8.4%/9.0%, 12.4%/13.4%)처럼 계산되는데, 이때도 85㎡ 초과분에 농특세 가산이 들어가 합계율이 달라집니다.
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예) 2주택: ≤85㎡ 8.4%, >85㎡ 9.0%
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예) 3주택+: ≤85㎡ 12.4%, >85㎡ 13.4%
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5) 총비용까지 보려면(빠른 합산)
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등기비용(소유권 이전): D × 0.26%
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중개보수: 거래금액 × 협의요율 r(상한 이내)
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대출 있으면 근저당: (대출액 × 1.1~1.2) × 0.26%
실무 계산: 세목 합계 + 등기 0.26% + 복비(r) + 근저당(있으면)
6) 체크리스트(면적 확인이 핵심)
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전용면적 기준으로 85㎡ 이하/초과 확인(공급면적 아님)
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과세표준 D 확정(실거래가 vs 공시가 큰 값)
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주택 수 기준으로 일반/중과 분기
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85㎡ 이하라면 농특세 0원 적용
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총비용에는 등기 0.26%·복비·근저당까지 반영
FAQ
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84㎡인데 농특세 청구가 나왔어요.
전용이 아닌 공급/계약면적으로 본 착오가 흔합니다. 전용면적 수치를 다시 확인하세요. -
오피스텔도 소형주택 특례가 적용되나요?
주거용 주택으로 보는지가 먼저입니다. 업무용·비주택으로 보면 체계가 달라집니다. -
생애최초·다자녀 감면과 85㎡는 어떤 관계?
감면은 별도 요건(소득·가액·면적 등)을 따릅니다. 면적이 작다고 자동 감면되는 건 아닙니다.
마무리
핵심은 간단합니다. 소형주택(85㎡ 이하) 취득세 특례 정리의 결론은 “본세·교육세는 같고, 농특세만 0원.” 면적만 정확히 잡으면 계산이 끝까지 매끈해집니다. 시작은 전용 85㎡ 확인, 그다음은 주택 수와 가격 구간입니다.
