조합원은 “언제, 무엇을 기준으로 얼마를 내나”만 잡히면 복잡함이 확 풀립니다. 재건축·재개발 조합원 취득세 계산의 핵심은 두 가지예요.
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준공 후 새집을 받을 때는 보통 원시취득으로 본다(일반 유상취득과 다름).
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과세표준은 유형·지위(원/승계)에 따라 달라진다(분담금·건축비·프리미엄 등 반영 방식이 다름).
1) 세율·부가세목 한 줄 정리
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원시취득(조합원 새 아파트 취득 시 일반): 취득세 2.8%. 여기에 지방교육세(취득세 부가), 그리고 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 붙습니다. (주택수 중과 규정은 유상취득에 적용되는 게 원칙이라, 원시취득에는 통상 중과가 적용되지 않음).
실무에서는 세액을 “취득세 2.8% + (지방교육세·농특세)”처럼 구성별로 더해 계산합니다. (부가세목 세율은 고지서 기준으로 확정)
2) 과세표준(무엇에 2.8%를 곱하나?)
재건축 — 원조합원
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건물분 신축비용(공사비·설계비 등) + 옵션의 안분액을 중심으로 과세표준을 잡는 해석이 일반적입니다. 토지분은 종전 토지가 그대로 존치되는 성격이라 건물 취득가액 중심으로 봅니다.
재개발 — 원조합원
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조합원 분양가 − 종전 자산의 권리가액(토지·건물 평가분) 즉, 추가분담금 성격이 과세표준에 핵심적으로 반영됩니다.
재건축·재개발 — 승계조합원(입주권을 매수해 조합원 지위를 승계)
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과세표준 산정 시 프리미엄(권리가액 외 추가 지급액) 포함 여부가 쟁점인데, 프리미엄을 포함하도록 본 유권해석이 제시되었습니다.
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요지: 부동산 취득을 위한 일체의 직·간접비용이 과세표준에 포함되므로, 조합원 입주권 취득을 위해 지급한 프리미엄도 포함. (입주권 단계·준공 시점 각각의 과세표준 구성은 관할 안내에 따름)
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3) 계산 절차(체크리스트처럼)
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내 지위 확인: 원조합원인지, 승계조합원인지.
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사업 유형: 재건축인지, 재개발인지.
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과세표준 산출
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재건축(원조합원): 신축비용(안분) + 옵션 위주.
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재개발(원조합원): 조합원 분양가 − 권리가액(추가분담금).
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승계조합원: 위 산식에 프리미엄 포함 여부 반영.
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세율 적용: 원시취득 2.8% + 부가세목(지방교육세, 85㎡ 초과 시 농특세).
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면적·주택수 체크: 원시취득이라도 면적 85㎡ 초과면 농특세가 붙을 수 있고, 유상 중과 규정과 혼동하지 않기.
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고지서로 확정: 관할 지자체 산출(안내 고지)이 최종.
4) 예시로 감 잡기(원시취득 세율 2.8% 적용 가정)
단순화된 예시입니다. 지방교육세·농특세는 별도 가산, 고지서 기준으로 확정됩니다.
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재건축·원조합원 | 신축비용(안분) 3억 + 옵션 2천만 = 과세표준 3.2억
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취득세(2.8%) = 896만 (+ 지방교육세, 85㎡ 초과면 농특세)
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재개발·원조합원 | 조합원 분양가 7억, 권리가액 4억 → 추가분담금 3억
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과세표준 3억 × 2.8% = 840만 (+ 부가세목)
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승계조합원 | (조합원 분양가 8억) + 프리미엄 1억, 종전 취득가(권리가액+프리미엄) 5억
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관할 유권해석 취지에 따라 프리미엄 포함 산정을 반영해 과세표준 도출 → 해당 금액 × 2.8% (부가세목 가산). (구체 금액은 분양가 구성·권리가액·프리미엄의 시점·분류에 따라 달라 관할 안내 필수)
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5) 자주 헷갈리는 포인트
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“조합원도 중과 8%·12%?”
→ 새 아파트를 원시취득으로 보는 부분에는 보통 유상취득 중과가 적용되지 않음. 다만, 입주권·토지 등 유상 단계에서의 과세와 준공 시 원시취득 과세를 혼동하지 말 것. -
프리미엄 처리
→ 승계조합원은 프리미엄 포함 취지의 유권해석에 유의. 관할 지자체 안내를 받아 분류·안분을 문서로 명확히. -
재건축 vs 재개발, 과세표준 차이
→ 재건축은 신축비용(건물) 축, 재개발은 추가분담금 축으로 접근하는 실무 해석이 일반적.
6) 당일 점검 리스트
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지위(원/승계)와 유형(재건축/재개발) 확인
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과세표준 구성표 준비(분양가, 권리가액, 분담금, 프리미엄, 옵션)
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면적 85㎡ 초과 여부 → 농특세 확인
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원시취득 2.8% 적용 + 부가세목 가산
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관할 고지서 산출치로 최종 확정
마무리
재건축·재개발 조합원 취득세 계산은 “과세표준을 무엇으로 보느냐”와 “원시취득 2.8% 적용” 두 축만 정확히 쥐면 끝입니다. 원/승계, 재건축/재개발별로 분양가·권리가액·분담금·프리미엄의 자리를 먼저 정리하고, 거기에 2.8% + 부가세목만 얹어 보세요. 숫자가 바로 또렷해집니다.
