실거주 요건 미충족 시 취득세 추징 계산 — 감면·특례 회수, 중과 소급까지 한 번에

계약 땐 혜택이었는데, 이사·매도 일정이 어긋나면 실거주 요건 미충족 시 취득세 추징으로 돌아옵니다. 구조는 단순해요. “그때 감면·특례가 없었다면 얼마였는가”를 다시 계산해 차액을 내고, 거기에 일할 가산금이 붙습니다. 아래 순서대로 넣으면 내 케이스의 추징액이 바로 잡힙니다.

1) 어떤 상황이 ‘추징’으로 바뀌나

• 생애최초·신혼·다자녀 등 감면: 정해진 입주·거주 기간을 채우지 않으면 감면 회수(전액 또는 일부).

• 일시적 2주택 특례: 기한 내 매도·전입을 못 지키면 일반세율→중과 세율(8%/12%)로 소급 재계산.

• 분양권/입주권 전환 특례: 입주·전입 요건 또는 전매 제한 위반 시 감면 회수 가능.

• 지자체 사후관리 대상: 감면·특례로 신고한 건은 사후 확인에 걸립니다.

핵심: “처음에 어떤 근거로 깎였는지”를 먼저 확인하세요. 추징은 그 근거가 깨졌을 때 발생합니다.

2) 표준 계산식(공통 뼈대)

1. 원래 내야 할 세액(가정 無혜택) =

   • 취득세(1%·구간식·3% 또는 중과 8%/12%)

   • • 지방교육세(일반은 취득세의 10%, 중과는 고정률 구조)

   • • 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 시 가산)

2. 당시 실제 납부 세액(감면·특례 적용 후)

3. 차액 = ① − ②

4. 가산금(일할) = 고지 기준 이자상당 가산

5. 추징 총액 = 차액 + 가산금

가산금은 고지서 이율·기간으로 산정됩니다. 계산기 단계에선 차액을 먼저 확정하세요.

3) 먼저 ‘원래 세액’을 산출하는 법(요약)

• 과세표준: 실거래가와 공시가격 중 큰 금액

• 세율(주택 유상취득)

  • 6억 이하 1%

  • 6~9억 구간식 → 세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3

  • 9억 초과 3%

• 중과 상황(특례 미충족 시 소급 적용)

  • 2주택 8%, 3주택+ 12%

  • 실효 합계율(빠른 암산)

    • 2주택: ≤85㎡ 8.4% / >85㎡ 9.0%

    • 3주택+: ≤85㎡ 12.4% / >85㎡ 13.4%

• 부가세목

  • 지방교육세: 일반은 취득세의 10%

  • 농특세: 85㎡ 초과 0.2%p 가산(중과 구간은 별도 가산 구조)

4) 케이스별 추징 계산 예시(숫자로 감 잡기)

가정: 과세표준=실거래가, 당시 감면 또는 특례로 신고, 지금 요건 미충족이 확정.
가산금은 별도(고지 이율·기간 적용).
85㎡는 이하로 가정, 초과면 농특세 0.2%p 더하기.

A) 생애최초 감면 회수 예시

• 전제: 5억, 일반세액 5,500,000(취득 1% + 교육세 10%),
  당시 감면으로 2,750,000(예: 50% 감면 가정) 납부

• 차액 추징 = 5,500,000 − 2,750,000 = 2,750,000원

• • 가산금(일할) → 추징 총액 확정

B) 일시적 2주택 특례 미충족 → 중과 소급

• 전제: 8억, 당시 일반 구간식으로 20,533,334 납부

• 현재 미충족으로 2주택 중과(≤85㎡ 8.4%) 소급

  • 중과 총액 = 8억 × 8.4% = 67,200,000원

• 차액 추징 = 67,200,000 − 20,533,334 = 46,666,666원

• • 가산금(일할)

C) 3주택 이상으로 판정 변경(소급)

• 전제: 12억, 당시 1주택 일반으로 39,600,000 납부

• 현재 사후관리에서 3주택+ 13.4% (>85㎡면) 판정

  • 중과 총액 = 12억 × 13.4% = 160,800,000원

• 차액 추징 = 160,800,000 − 39,600,000 = 121,200,000원

• • 가산금(일할)

85㎡ 초과면 A·B 케이스에도 각각 농특세 0.2%p를 더해 재산출하세요.

5) 실무 순서(정정·자진납부가 깔끔)

1. 요건 미충족 확정일 정리(전입·매도 기한, 실제 입주일 증빙 등).

2. 그 시점의 주택 수·면적·과세표준 다시 확정.

3. 위 공식으로 원래 세액 산출 → 차액 계산.

4. 관할에 정정(수정) 신고 또는 안내에 따라 자진납부.

5. 고지서의 가산금 확인 후 최종 납부.

6. 이후 요건 충족/환급 사유가 생기면 경정청구 검토.

6) 자주 묻는 질문(FAQ)

• 가산금은 어느 날부터 계산하나요?
  통상 감면·특례 적용일 다음 날부터 고지일까지 일할 계산됩니다(고지서 기준 확인).

• 부분만 거주해도 비율대로 살릴 수 있나요?
  제도별로 전부 회수/부분 회수가 갈립니다. 감면 공고·조례의 거주 기간·면적 요건을 보세요.

• 분양권에서 본등기까지 지연돼 미충족이 됐어요.
  전환 시점의 취득 판단 기준이 달라질 수 있습니다. 취득 시기와 실제 입주·전입일을 일괄 정리해 산식에 넣으세요.

• 뒤늦게 요건을 채우면 다시 돌려받나요?
  기간 제한·재적용 금지 조항이 있을 수 있습니다. 해당 제도의 사후관리 규정을 확인하세요.

7) 체크리스트(숫자 넣기 전 마지막 점검)

• 당시 적용한 감면/특례 명칭과 요건

• 과세표준(실거래가 vs 공시가 큰 값)

• 취득 시점의 주택 수, 전용 85㎡ 초과 여부

• 일반세액 vs 중과세액 재산출 값

• 차액 먼저 확정 → 가산금은 고지 기준으로 검산

• 정정신고 서류(전입·매도 증빙, 계약서, 납부 영수증)

마무리

공식은 한 줄입니다. 추징 총액 = (원래 세액 − 당시 납부세액) + 가산금.
실거주 요건이 흔들리면, 감면은 회수, 특례는 중과로 소급됩니다. 과세표준·면적·주택 수만 정확히 넣으면 실거주 요건 미충족 시 취득세 추징 계산이 숫자로 또렷해져요. 마지막은 고지서로 잠그면 끝.