계약은 복잡해 보여도, 숫자는 규칙을 따릅니다. 상가 임대차 중개보수 계산(부가세 포함) 은 ① 거래금액을 만들고, ② 협의요율을 곱해 보수를 구한 뒤, ③ 부가세 10%를 더하면 끝. 권리금·관리비처럼 거래금액에 포함되지 않는 것만 정확히 빼주면 계산이 깔끔해져요.
1) 한 줄 공식
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중개보수(세전) =
거래금액 × r -
거래금액(상가 임대차) =
보증금 + (월세 × 환산계수)-
환산계수는 지자체 고시 기준을 따르며, 실무에선 100을 널리 사용
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최종 청구액(부가세 포함) =
중개보수(세전) × 1.1-
중개사는 보통 **세금계산서(부가세 별도)**로 청구 → 견적 받을 때 “VAT 포함/별도” 반드시 확인
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r(협의요율) 은 상한표 이내에서 협의합니다. 상한은 ‘최대치’일 뿐, 그 이내는 조정 가능.
2) 포함/제외 항목 빠르게 정리
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포함: 보증금, 월세(환산액)
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제외: 권리금, 관리비, 부가가치세가 붙는 월세의 VAT 부분, 보증보험료·수선비 등 별도 비용
3) 금액 예시(원 단위, 환산계수 100 가정)
예시 A｜보증금 5,000만 / 월세 200만 / r=0.45%
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거래금액 = 50,000,000 + (2,000,000 × 100) = 250,000,000
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보수(세전) = 250,000,000 × 0.0045 = 1,125,000
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부가세 10% = 112,500
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합계(부가세 포함) = 1,237,500원
예시 B｜보증금 1억 / 월세 300만 / r=0.50%
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거래금액 = 100,000,000 + (3,000,000 × 100) = 400,000,000
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보수(세전) = 400,000,000 × 0.005 = 2,000,000
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부가세 = 200,000
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합계 = 2,200,000원
예시 C｜보증금 3,000만 / 월세 120만 / r=0.35%
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거래금액 = 30,000,000 + (1,200,000 × 100) = 150,000,000
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보수(세전) = 150,000,000 × 0.0035 = 525,000
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부가세 = 52,500
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합계 = 577,500원
권리금 5,000만이 따로 있어도 거래금액에 미포함입니다(중개보수 산식에 넣지 않음).
4) 요율(r) 협의 팁(상한 이내)
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난이도 근거: 권리관계 깨끗, 입주 시점 단순, 동일 상권 비교매물 확보 → r 인하 요청
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패키지: 임대차와 권리양수도를 함께 의뢰하거나, 다건 중개 묶음 협상
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증빙·정산: “금액·VAT 포함 여부·영수증/세금계산서”를 문자로 확정
5) 자주 생기는 질문(Q&A)
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Q. 월세에 붙는 부가세(과세 임대)도 환산액에 포함하나요?
A. 환산은 순수 월세액 기준으로 잡는 게 일반적입니다. 임대료에 붙는 VAT는 거래금액 산식에 넣지 않아요. -
Q. 무권리(권리금 0)라도 보수는 같나요?
A. 네. 권리금 유무와 무관하게 임대차 보수는 보증금+월세 환산액 기준입니다. -
Q. ‘VAT 포함 견적’으로 달라지나요?
A. 숫자는 동일하되 표기만 달라요. 예) “110만(부가세 포함)” = “100만 + VAT 10만(별도)”.
6) 30초 셀프 계산 메모
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D = 보증금, M = 월세, k = 환산계수(기본 100), r = 협의요율
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거래금액 =
D + (M × k) -
보수(세전) =
거래금액 × r -
부가세 10% 더해 합계 확인
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문자로 VAT 포함 금액과 세금계산서 발행까지 확정
7) 체크리스트(계약 당일용)
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환산계수(지자체 고시) 확인
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요율 r 상한 이내 협의 완료(문자 캡처)
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권리금·관리비는 보수 산식에서 제외
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부가세 포함 금액으로 최종 합의
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영수증/세금계산서 수령
마무리
틀은 단순합니다. 상가 임대차 중개보수 계산(부가세 포함) =
(보증금 + 월세×환산계수) × r × 1.1.
권리금과 관리비를 빼고, VAT 포함 금액으로 깔끔하게 잠그면 분쟁이 사라집니다.
숫자는 담백하게, 합의는 문서로.
