계약은 끝났는데 숫자가 흐릿하죠. 분양가만 보면 될 것 같지만, 옵션과 발코니 확장, 프리미엄(P), 전용 85㎡, 다주택 여부, 등기·대출비용이 얽히면 금세 달라집니다.
이 글은 분양 아파트 취득세·등기비용 얼마를 바로 가늠하도록, “과세표준 정하기 → 취득세 → 등기 → 대출(근저당)” 순서로 계산합니다.
중간에 놓치기 쉬운 ‘언제까지 내야 하는지’와 ‘분양권 단계에서 무엇이 포함되는지’도 함께 짚습니다.
1) 과세표준 먼저 결정
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기준 금액: 실거래 총액과 주택공시가격 중 큰 금액을 사용. 실거래 총액에는 분양가 + 옵션·확장비 + 프리미엄(P) 을 포함해 잡는 게 일반적입니다.2) 취득세 계산(주거용 기준)
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세율 구조(주택 유상취득)
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6억 이하: 1%
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6~9억: 구간식 세율 →
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3 -
9억 초과: 3%
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지방교육세: 취득세의 10%
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 과세, 85㎡ 이하는 일반적 비과세
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다주택·법인·조정지역은 중과가 적용될 수 있음(예: 8%·12% 등).
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언제까지 내나: 취득일로부터 60일 이내. 분양 아파트의 취득일은 통상 잔금 완납일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 봅니다. 등기 전에 신고·납부가 일반적입니다.
3) 등기비용(소유권 이전)
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등록면허세: 0.2% × 과세표준
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지방교육세: 등록면허세의 20%
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지방소득세: 등록면허세의 10%
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⇒ 합산계수 0.26%(등기 본세에 부가세목을 더한 실효율).
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기타: 등기 수수료, 인지세(계약금액 구간별), 법무사 보수(사무소·난이도에 따라 수만원~수십만원+α).
4) 대출(근저당) 비용
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채권최고액: 대출액 × 1.1~1.2(관행 배수).
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근저당 설정 묶음: 채권최고액 × 약 0.26% + 등기 수수료·법무사 보수.
5) 가격대별 빠른 감(1주택, 전용 85㎡ ‘이하’, 무대출 가정)
과세표준 = 실거래 총액(분양가+옵션+P), 중과 없음 가정의 ‘견적 초안’입니다. 실제 납부액은 고지서로 확정하세요.
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3억
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취득세 1%: 3,000,000
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지방교육세(10%): 300,000
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농특세: 0
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등기 0.26%: 780,000
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기타(인지·수수료·법무사): 수십만 원대
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합계(대략): 4,080,000원 + α
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5억
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취득세 1%: 5,000,000
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지방교육세: 500,000
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농특세: 0
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등기 0.26%: 1,300,000
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 6,800,000원 + α
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8억(구간식 세율 예시 ≈ 2.333…%)
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취득세: 18,666,667
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지방교육세: 1,866,667
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농특세: 0
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등기 0.26%: 2,080,000
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 22,600,000원 + α
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12억
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취득세 3%: 36,000,000
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지방교육세: 3,600,000
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농특세: 0
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등기 0.26%: 3,120,000
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 42,700,000원 + α
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6) 전용 85㎡ ‘초과’면 이렇게 더하기
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위 각 금액에 농특세 0.2%p를 추가.
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예) 8억, 85㎡ 초과 → 농특세 1,600,000 추가
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7) 다주택·조정대상지역 중과 체크
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조정지역 다주택은 본세 8%·12% 등이 적용될 수 있어 체감 부담이 크게 증가합니다.
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중과 구간은 지방교육세·농특세 산정 체계가 일반과 다를 수 있으니 고지서 기준으로 최종 확정하세요.
8) 분양권 단계에서 헷갈리는 포인트
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취득세는 ‘소유권 취득’ 시점에 납부 대상입니다. 분양권만 보유하다가 양도하면 취득세 과세는 보통 발생하지 않지만, 잔금일·등기접수일 등 사실상 취득 시점이 오면 납부 의무가 생깁니다.
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납부 기한은 취득일 60일 이내. 지연 시 가산세가 붙을 수 있습니다.
한 장 요약(체크리스트)
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과세표준: 분양가 + 옵션·확장 + 프리미엄 vs 공시가격 중 큰 값
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전용 85㎡ 초과 여부(농특세)
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세율 구간: 6억 1% / 6~9억 구간식 / 9억 3%
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중과 여부: 주택 수·조정지역 확인
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등기: 0.26% + 인지·수수료 + 법무사
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대출: 채권최고액 × 0.26%
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기한: 취득일 기준 60일 이내 신고·납부
마무리
분양 아파트 취득세·등기비용 얼마인지 가늠하려면, 가격 합계부터 정확히 잡고(옵션·P 포함), 전용 85㎡·중과 여부를 끼워 넣은 뒤 등기·대출을 얹으면 됩니다. 숫자는 이렇게 미리 잡고, 마지막엔 관할 고지서·전자납부 화면으로 확정하세요.
