분양권 전매 취득세 계산(서울 기준) — 프리미엄·옵션·대출까지 한 번에

분양권을 넘겨받는 순간부터 계산이 복잡해집니다. 분양가만 보면 될 것 같지만 프리미엄, 옵션·확장비, 전용 85㎡, 주택 수, 대출 여부에 따라 취득세가 달라져요. 

이 글은 분양권 전매 취득세 계산(서울 기준)을 실제 납부 흐름대로 정리했습니다. 

과세표준을 정확히 잡고, 구간별 세율을 적용한 다음, 등기와 근저당 비용을 얹으면 분양권 전매 취득세 계산(서울 기준)의 전체 그림이 한 번에 나옵니다. 

본문 중간과 마무리에도 다시 한 번 분양권 전매 취득세 계산(서울 기준) 포인트를 짚어 드립니다.

1) 기준부터 잡기 — 무엇을 얼마로 보나

• 과세표준: 실거래 총액과 주택공시가격 중 큰 금액을 사용합니다.

• 실거래 총액에는 보통 분양가 + 옵션/발코니 확장비 + 프리미엄(P) 이 포함됩니다.

• 취득일 판단: 보통 잔금 완납일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 보고, 신고·납부 기한은 취득일로부터 60일입니다.

• 서울은 전 지역이 조정대상지역으로 취급되는 게 일반적이라 다주택 중과 여부 확인이 특히 중요합니다.

2) 세율 구조(주거용 기준)

• 6억 이하: 1%

• 6~9억: 구간식(연동) 세율 → 세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3

  • 예) 8억 → 약 2.333…%

• 9억 초과: 3%

• 지방교육세: 취득세의 10%

• 농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 과세, 85㎡ 이하는 비과세가 일반적

다주택·법인 중과(서울 기준으로 자주 마주치는 흐름)

• 2주택: 8%, 3주택 이상: 12%(본세 기준)

• 중과 구간은 지방교육세·농특세 산식이 일반과 달라 실제 고지서 기준으로 확정됩니다.

3) 분양권 전매 케이스별 예시(1주택, 전용 85㎡ ‘이하’, 무대출 가정)

과세표준 = 분양가 + 옵션 + 프리미엄 가정. 실제 납부액은 관할 고지서로 확정하세요.

• 케이스 A: 분양가 5억 + 옵션 1천만 + 프리미엄 5천만 = 5.6억

  • 취득세: 5,600,000원(1%)

  • 지방교육세: 560,000원

  • 농특세: 0원

  • 합계(세목만): 6,160,000원

• 케이스 B: 분양가 7.2억 + 옵션 3천만 + 프리미엄 5천만 = 8억

  • 취득세: 18,666,667원(세율 ≈ 2.333…%)

  • 지방교육세: 1,866,667원

  • 농특세: 0원

  • 합계(세목만): 20,533,334원

• 케이스 C: 분양가 11억 + 옵션 5천만 + 프리미엄 5천만 = 12억

  • 취득세: 36,000,000원(3%)

  • 지방교육세: 3,600,000원

  • 농특세: 0원

  • 합계(세목만): 39,600,000원

전용 85㎡ ‘초과’면 이렇게 더하기

• 위 각 케이스에 농특세 0.2%p를 추가합니다.

  • 예) 케이스 B(8억) → 농특세 1,600,000원 추가 → 총 22,133,334원

4) 다주택이라면(서울, 조정대상지역 가정)

• 2주택(중과 8%)

  • 예) 총액 8억 → 본세 64,000,000원, 지방교육세·농특세 별도 → 실효 세부담 급증

• 3주택 이상(중과 12%)

  • 예) 총액 8억 → 본세 96,000,000원 + 부가세목

• 비조정과 달리 서울은 중과 적용 가능성이 높으니, 전매로 주택 수가 늘어나는지 반드시 체크하세요.

5) 등기·대출 비용까지 한 번에

• 소유권 이전 등기: 과세표준 × 0.26%(등록면허세 0.2% + 부가세목 30%)

• 대출(근저당) 설정

  • 채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2(관행)

  • 근저당 설정 묶음: 채권최고액 × 약 0.26%

• 기타 비용

  • 인지세(금액 구간별 정액), 등기 수수료, 법무사 보수(수만원~수십만원+α)

예시

• 총액 8억, 무대출 → 등기 2,080,000원(0.26%) 추가

• 총액 8억, 대출 4억·배수 1.2 → 채권최고액 4.8억 → 근저당 4.8억 × 0.26% = 12,480,000원 + 수수료·법무사

6) 헷갈리는 포인트 정리

• 분양권 전매로 프리미엄을 주고받아도 최종 취득 시점에는 해당 금액이 과세표준에 포함되는 게 일반적입니다.

• 분양권만 보유하다가 다시 전매하면 보통 취득세 납부 대상이 되지 않지만, 실제 취득이 발생하면 신고·납부 의무가 생깁니다.

• 일시적 2주택·세대 분리·취득 시점 등 특례가 얽히면 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

체크리스트(바로 적용)

• 과세표준: 분양가 + 옵션 + 프리미엄 vs 공시가격 중 큰 값

• 전용 85㎡: 초과 여부(농특세)

• 세율 구간: 6억 1% / 6~9억 구간식 / 9억 3%

• 주택 수: 전매 후 몇 주택인지(서울 = 중과 가능성 높음)

• 등기 0.26% + 근저당 0.26%(대출 시)

• 취득일로부터 60일 내 신고·납부

마무리

요점은 셋입니다. 총액(분양가+옵션+프리미엄), 전용 85㎡, 주택 수. 이 순서대로 대입하면 **분양권 전매 취득세 계산(서울 기준)**의 실무 숫자가 금방 나옵니다. 견적은 여기서 잡고, 마지막은 고지서로 확정하세요.