입주권은 “미래의 집을 살 권리”라서 계산이 한 번 더 까다롭죠. 어디까지가 과세표준인지, 멸실 전·후에 따라 세율이 왜 달라지는지, 중개보수는 어떤 표를 쓰는지.
이 글은 입주권 취득세·중개보수 계산을 실제 흐름대로 풀었습니다. 금액을 넣고, 상황(승계/원시, 85㎡, 주택 수, 대출)을 차례대로 대입하면 최종 비용이 깔끔하게 떨어집니다.
1) 먼저, 과세표준을 확정
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입주권 승계취득 시 과세표준
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통상 권리가액 + 프리미엄(추가 지급액) 을 합한 금액을 기준으로 봅니다. 권리가액은 조합이 산정한 종전자산 평가액에 비례율 등을 반영한 값이며, 프리미엄은 양수인이 조합원에게 추가로 지급한 대가입니다.
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준공 후 실제 주택 취득 시
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행안부 유권해석에 따라 승계조합원이 지급한 프리미엄을 포함해 취득부동산의 과세표준을 잡도록 안내된 바 있습니다. 지자체별 실무가 달랐던 부분을 정비한 취지입니다.
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기억해둘 점: 입주권 자체는 “주택을 취득할 권리”라서 과세 타이밍·세율 판단이 멸실 전/후, 실제 취득 시점에 따라 달라집니다.
2) 승계취득 vs 원시취득 — 어떤 세율을 쓰나
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승계취득(멸실 전 기존 주택을 승계로 취득)
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주택 유상취득 세율 적용
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6억 이하 1%
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6~9억 구간식 세율:
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3 -
9억 초과 3%
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지방교육세: 취득세의 10%
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 과세(85㎡ 이하는 통상 비과세)
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다주택·조정지역 중과: 2주택 8%, 3주택 이상 12% 구간 존재(본세 기준).
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프리미엄은 과세표준에 포함.
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원시취득(멸실 후 신축을 최초 취득)
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원시취득 세율(주택 신축 취득) 적용이 일반적이며, 승계취득과 중과 체계가 다릅니다. 중과가 배제되는 구조라는 점이 실무 포인트입니다.
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3) 가격대별 예시(서울, 1주택·전용 85㎡ ‘이하’·무대출 가정)
과세표준은 권리가액 + 프리미엄 또는 준공 시 최종 취득가액 중 해당 기준을 따릅니다. 실제 납부 전에는 관할 고지서로 확정하세요.
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5억(승계취득 가정)
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취득세 1%: 5,000,000원
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지방교육세 10%: 500,000원
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농특세: 0원
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합계(세목만): 5,500,000원
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8억(승계취득 가정, 구간식 세율 ≈ 2.333…%)
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취득세: 18,666,667원
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지방교육세: 1,866,667원
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농특세: 0원
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합계: 20,533,334원
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12억(승계취득 가정)
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취득세 3%: 36,000,000원
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지방교육세: 3,600,000원
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농특세: 0원
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합계: 39,600,000원
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전용 85㎡ 초과 시 추가
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위 각 금액에 농특세 0.2%p를 더합니다(예: 8억 → 1,600,000원 추가).
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중과 힌트: 다주택·조정지역이면 본세가 8%·12%로 뛰고, 부가세목 구조도 달라집니다. 실제 고지서를 기준으로 확정하세요.
4) 등기·대출 비용까지 더하기(소유권 이전 단계)
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소유권 이전 등기
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등록면허세 0.2% × 과세표준
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지방교육세 등록면허세의 20% + 지방소득세 등록면허세의 10%
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⇒ 실효 0.26%(등기 본세+부가세목).
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대출(근저당) 설정
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채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2
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근저당 설정 묶음 비용 채권최고액 × 약 0.26% + 등기 수수료·법무사 보수.
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5) 중개보수(복비) 계산 — 서울 기준
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어떤 표를 쓰나?
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서울 조례의 주택 중개보수 상한표를 기본으로 보되, 실무에선 주택분양권을 포함해 동일 표를 적용합니다. 입주권은 거래 형태·서류에 따라 해석 차이가 생길 수 있어 사전 서면 합의가 안전합니다.
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서울(매매·교환) 상한요율 요약
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5천만 미만: 0.6%(한도 25만)
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5천만~2억 미만: 0.5%(한도 80만)
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2억~9억 미만: 0.4%
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9억~12억 미만: 0.5%
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12억~15억 미만: 0.6%
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15억 이상: 0.7%.
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분양권·입주권 거래금액 산정 팁
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불입금(융자 포함) + 프리미엄을 거래금액으로 보는 공공 안내가 있습니다(서울 일부 구청 안내 기준). 복비 산정에 쓰이므로 계약 전 확인이 필요합니다.
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예시 계산(협의 전 상한선 가늠)
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거래금액 6억 → 상한요율 0.4% → 240만원(+부가세)
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거래금액 9.5억 → 0.5% → 475만원(+부가세)
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팁: 복비는 상한 이내 협의제입니다. 견적을 미리 받고, 요율표·거래금액 산정 근거를 서면으로 보관하세요.
6) 체크리스트(실수 줄이는 순서)
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내 케이스가 승계취득인지, 원시취득인지
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과세표준: 권리가액 + 프리미엄(승계) / 최종 취득가액(준공 후)
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전용 85㎡ 초과 여부(농특세 가산)
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다주택·조정지역 중과 가능성
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등기 0.26% + 근저당 0.26%(대출 시)
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중개보수 상한표 적용 구간과 거래금액 산정 기준 확인
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최종 확정은 관할 고지서·등기비 견적서로 검증
마무리
입주권은 타이밍과 기준금액이 전부입니다. 승계/원시를 먼저 가르고, 권리가액·프리미엄을 정확히 더해 본 뒤, 85㎡·주택 수를 얹어 세율을 선택하세요. 마지막으로 등기·근저당·중개보수를 더하면 총비용이 한 줄로 정리됩니다. 숫자는 여기서 잡고, 확정은 고지서와 견적서로 마무리하면 깔끔합니다.
