다주택자 취득세 8% 12% 계산 원리(요약)
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과세표준: 실거래가와 공시가격 중 큰 금액.
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조정대상지역 기준 본세
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2주택: 8%, 3주택 이상: 12%
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부가세목(중과 구간)
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지방교육세: 0.4%(과세표준 기준)
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 2주택 0.6% / 3주택 이상 1.0%
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실효 합계율
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2주택 ≤85㎡: 8.4%, >85㎡: 9.0%
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3주택+ ≤85㎡: 12.4%, >85㎡: 13.4%
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비조정지역: 지방자치단체 고지 기준에 따라 3주택부터 8%, 4주택 이상 12%가 적용되는 흐름이 많습니다. 실제 납부 전엔 고지서로 확인하세요.
다주택자 취득세 8% 12% 계산표 — 금액별 합계(원 단위, 조정대상지역 가정)
표기는 본세 + 지방교육세 + 농특세(해당 시) 를 모두 더한 총액입니다.
전용 85㎡는 국민주택규모 초과 여부 판단이 핵심입니다.
2억
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2주택 ≤85㎡(8.4%): 16,800,000원
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2주택 >85㎡(9.0%): 18,000,000원
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3주택 이상 ≤85㎡(12.4%): 24,800,000원
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3주택 이상 >85㎡(13.4%): 26,800,000원
5억
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2주택 ≤85㎡: 42,000,000원
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2주택 >85㎡: 45,000,000원
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3주택 이상 ≤85㎡: 62,000,000원
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3주택 이상 >85㎡: 67,000,000원
8억
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2주택 ≤85㎡: 67,200,000원
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2주택 >85㎡: 72,000,000원
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3주택 이상 ≤85㎡: 99,200,000원
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3주택 이상 >85㎡: 107,200,000원
12억
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2주택 ≤85㎡: 100,800,000원
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2주택 >85㎡: 108,000,000원
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3주택 이상 ≤85㎡: 148,800,000원
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3주택 이상 >85㎡: 160,800,000원
적용 순서(실수 방지 체크리스트)
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주택 수·지역부터 확정(조정/비조정)
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전용 85㎡ 초과 여부 판단(농특세 유무)
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과세표준 산정: 계약가 vs 공시가격 중 큰 금액
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위 합계율로 곱해 총액 산출
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예외: 일시적 2주택 특례, 법인, 분양권·입주권, 감면·감경 규정은 별도 검토
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최종: 관할 지자체 고지서·전자납부 화면으로 확인
자주 묻는 질문(FAQ)
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Q. 왜 85㎡ 기준이 중요하죠?
A. 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 붙어 합계율이 올라갑니다(2주택 +0.6%p, 3주택+ +1.0%p). -
Q. 지방교육세는 왜 0.4%로 고정인가요?
A. 중과 구간에서는 과세표준의 0.4%가 고지되는 구조가 일반적입니다(일반세율 구간의 ‘취득세의 10%’와 다름). -
Q. 비조정지역이면 전부 일반세율인가요?
A. 보통 2주택까지 일반, 3주택부터 8%, 4주택 이상 12%가 흔합니다. 다만 지역별 공지에 따라 달라질 수 있습니다. -
Q. 계산값이 고지서와 다르면?
A. 중과·감면·면적 산정 특례가 반영되면 변동됩니다. 고지서 금액이 최종입니다.
마무리
핵심은 단순합니다. 주택 수, 조정 여부, 85㎡, 과세표준. 이 네 가지를 확정하면 다주택자 취득세 8% 12% 계산표로 총액이 바로 떨어집니다. 계약 직전엔 고지서 기준으로 한 번 더 맞춰 보세요.
