이사 때문에 새집을 먼저 사야 하는데, “일시적 2주택 취득세 얼마나 내나”가 제일 불안하죠. 어떤 구청은 일반세율로 본다 하고, 어떤 사례는 중과가 붙었다는 얘기도 들리고. 핵심은 단순합니다.
처분기한과 이전요건을 채우면 ‘임시’로 2채여도 보통 1주택 일반세율을 인정받고, 하나라도 어기면 중과로 튑니다. 이 글은 실제 신고 흐름대로, 일시적 2주택 취득세 얼마나 내나를 바로 가늠할 수 있게 정리했어요.
원리 먼저 잡기: “일반 vs 중과”를 가르는 두 축
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처분기한
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종전주택을 일정 기한 내에 양도(또는 멸실) 해야 일반세율 인정 가능.
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기한 길이와 산정 기준(등기·전입·양도일 등)은 지역·사안별 안내에 따르므로 계약 전에 관할에 확인이 안전.
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이전요건(실거주 이전)
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새집으로 전입 및 실거주 이전을 요구하는 케이스가 일반적.
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전입신고만으로 부족한 경우도 있어 전기·가스 등 생활 흔적을 요구하는 지자체가 있습니다.
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위 두 가지를 모두 충족 → 새집 취득 시점에 1주택 일반세율(1~3%) 적용 가능.
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하나라도 미충족 → 다주택 중과(조정 2주택 8%, 3주택 이상 12% 등) 트리거.
포인트: 세율 판정은 취득 시점 기준입니다. “나중에 팔 거예요”가 아니라 기한 내 실제 처분이 확인돼야 안전합니다.
계산 규칙(간단 정리)
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일반세율(1주택으로 인정되는 경우)
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6억 이하 1%
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6~9억 구간식 세율:
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3 -
9억 초과 3%
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지방교육세: 취득세의 10%
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 가산(85㎡ 이하는 통상 비과세)
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중과(일시적 요건 미충족 시 흔한 시나리오)
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조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%(본세)
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지방교육세: 과세표준의 **0.4%**가 고지되는 구조가 일반적
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 2주택 0.6%p, 3주택 이상 1.0%p 추가
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가격대별 계산 예시(과세표준 = 실거래가 가정)
1) 일반세율로 인정되는 경우(전용 85㎡ ‘이하’)
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5억
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취득세 5,000,000 + 지방교육세 500,000 = 5,500,000원
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8억 (구간식 ≈ 2.333…%)
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취득세 18,666,667 + 지방교육세 1,866,667 = 20,533,334원
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12억
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취득세 36,000,000 + 지방교육세 3,600,000 = 39,600,000원
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전용 85㎡ 초과면 위 각 금액에 농특세 0.2%p(예: 8억 → 1,600,000원)만 얹어 주세요.
2) 일시적 요건 미충족(중과, 조정 2주택·3주택+ 가정)
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5억
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2주택(≤85㎡) 8.4% → 42,000,000원
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2주택(>85㎡) 9.0% → 45,000,000원
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3주택+(≤85㎡) 12.4% → 62,000,000원
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3주택+(>85㎡) 13.4% → 67,000,000원
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8억
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2주택(≤85㎡) 67,200,000원 / (>85㎡) 72,000,000원
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3주택+(≤85㎡) 99,200,000원 / (>85㎡) 107,200,000원
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12억
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2주택(≤85㎡) 100,800,000원 / (>85㎡) 108,000,000원
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3주택+(≤85㎡) 148,800,000원 / (>85㎡) 160,800,000원
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케이스별 체크 시나리오
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A. 기존집 매도 계약 완료 + 새집 즉시 전입 예정
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처분기한 내 잔금·등기까지 마치면 일반세율로 안착 가능성이 큼.
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전입·거주 흔적 보관: 전기·가스·관리비 내역 캡처.
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B. 기존집 전세 만기 대기(매도 미정)
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처분기한을 넘길 위험. 중과 리스크가 커서 계약 일정 재조정 권장.
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대체로 새집 취득 시점엔 중과로 보되, 기한 내 처분 완료 시 경정청구 가능성 등 사후 절차가 논의되기도 함(관할 확인).
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C. 외지→서울 이주, 통근·학군 사유 등
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실거주 이전 사유를 묻는 경우가 있어 재직증명·전입 사유를 준비하면 깔끔.
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신고·증빙 준비물
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매매계약서(기존·신규)
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잔금 이체 확인, 등기 접수 확인서
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전입신고서, 관리비·공과금 납부 내역(거주 사실 증빙)
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처분기한 관련 양도 계약서·등기사항증명서
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면적 확인 서류(전용 85㎡ 판단)
실수 줄이는 순서도
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주택 수·지역 확인(조정/비조정).
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새집 취득일 기준으로 일반/중과 가닥 잡기.
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처분기한·전입 요건 달력에 고정(계약·잔금·등기·전입 일정 역산).
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과세표준 결정(실거래가 vs 공시가격 중 큰 값).
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위 규칙대로 세액 산출(일반 1~3% / 중과 8%·12% + 부가세목).
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전용 85㎡ 초과 시 농특세 반영.
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등기 0.26%(등록면허세+부가세목), 대출 시 근저당 0.26% 추가.
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 검증.
자주 묻는 질문
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Q. 지금은 2채지만 곧 팔 거면 일반세율로 접수되나요?
A. 보통 처분·전입 요건을 실제로 충족해야 일반세율이 확정됩니다. 미충족이면 중과 고지될 수 있어요. -
Q. 일시적 2주택 취득세 얼마나 내나 계산할 때, 기존집 대출은 영향 없나요?
A. 취득세 자체는 과세표준(가격) 기준이라 대출 유무와 무관. 다만 등기·근저당 비용은 대출액에 연동됩니다. -
Q. 전용 84㎡도 농특세가 붙나요?
A. 85㎡ 이하는 통상 비과세로 봅니다. 면적 산정 특례가 있어 도면으로 재확인하세요. -
Q. 중과로 냈다가 처분기한을 지켰다면?
A. 사후에 경정·환급 절차를 검토합니다. 관할에 서류 묶음을 들고 문의하세요.
마무리
결국 답은 네 가지에 있습니다. 처분기한, 전입·실거주, 과세표준, 면적(85㎡). 이 네 가지를 맞추면 “일시적 2주택 취득세 얼마나 내나”는 일반세율로 부드럽게 정리되고, 놓치면 중과로 튑니다. 계약 전에 일정표부터 반듯하게 잡아두면, 세금은 이미 절반 끝난 겁니다.
