처음 집 살 땐 세금부터 막힙니다. 생애최초 주택 취득세 감면 계산기식으로, 내 케이스에 감면이 되는지와 실제 납부액이 얼마인지 바로 보이게 정리했어요. 기준은 간단합니다.
“자격이 되는가 → 원래 취득세를 구한다 → 감면 규칙을 얹는다 → 등기·대출 비용을 마지막에 붙인다.” 이 흐름만 놓치지 않으면 생애최초 주택 취득세 감면 계산기가 필요 없을 정도로 스스로 계산할 수 있습니다.
1) 자격요건부터 체크(핵심만)
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본인과 동일세대가 주택을 소유한 사실이 없었는가
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주택을 처음 취득하는 거래인가(분양권·입주권 등 포함 여부는 지자체 안내 확인)
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취득 유형: 매매·분양·상속·증여 등 중 감면 대상인지
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주택 가격·전용면적 요건: 상한이 걸리는 경우가 있음
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세대 기준 합산: 혼인·분가·합가 등 변화가 있으면 판단이 달라질 수 있음
자격 충족이 불명확하면, 계약 전 관할 구청 세무과의 감면 상담으로 기준을 메모해 두는 게 제일 깔끔합니다.
2) 원래 취득세(감면 전) 계산 공식
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과세표준: 실거래가와 공시가격 중 큰 금액
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세율(주택 유상취득)
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6억 이하: 1%
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6~9억: 구간식 세율 →
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3 -
9억 초과: 3%
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부가세목
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지방교육세: 취득세의 10%
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 과세, 85㎡ 이하는 통상 비과세
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여기까지가 “감면 전 금액”. 이제 감면 규칙을 적용합니다.
3) 감면 적용 방식 이해(두 가지 패턴이 흔함)
감면 제도는 고시·조례에 따라 정률(퍼센트 감면) 또는 정액 한도(최대 얼마까지 감면) 형태로 운용됩니다. 지역·개인 요건에 따라 다르므로, 아래 예시는 계산 방법을 익히는 용도입니다.
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정률 감면 예시(가정)
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규칙: 취득세의 r% 감면
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계산:
감면액 = 취득세 × r%→최종 = 취득세 − 감면액 + 지방교육세(감면 후 기준) + 농특세(해당 시)
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정액 한도 감면 예시(가정)
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규칙: 최대 H원까지 감면
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계산:
감면액 = min(취득세, H)→최종 = 취득세 − 감면액 + 지방교육세(감면 후 기준) + 농특세(해당 시)
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실제 r, H 값은 각 지자체·감면 공고를 확인하세요. 계산법은 동일합니다.
4) 가격대별 사례 — 생애최초 주택 취득세 감면 계산기(전용 85㎡ ‘이하’, 무대출 가정)
아래는 계산법 시연을 위한 예시입니다.
가정 ① 정률감면: 50% 감면(r=0.5)
가정 ② 정액한도: 최대 2,000,000원(H=2,000,000)
5억
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감면 전
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취득세 1% = 5,000,000 / 지방교육세 10% = 500,000
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정률(50%) 적용
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감면액 2,500,000 → 취득세 2,500,000, 지방교육세 250,000
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최종 세목 합계: 2,750,000원
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정액한도(200만) 적용
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감면액 2,000,000 → 취득세 3,000,000, 지방교육세 300,000
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최종 세목 합계: 3,300,000원
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8억(구간식 세율 ≈ 2.333…%)
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감면 전
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취득세 18,666,667, 지방교육세 1,866,667
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정률(50%)
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취득세 9,333,334, 지방교육세 933,333
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최종: 10,266,667원
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정액한도(200만)
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취득세 16,666,667, 지방교육세 1,666,667
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최종: 18,333,334원
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12억
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감면 전
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취득세 36,000,000, 지방교육세 3,600,000
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정률(50%)
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취득세 18,000,000, 지방교육세 1,800,000
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최종: 19,800,000원
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정액한도(200만)
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취득세 34,000,000, 지방교육세 3,400,000
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최종: 37,400,000원
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전용 85㎡ 초과면 위 금액에 농어촌특별세(0.2%p) 를 추가로 더하세요.
예) 8억·정률 50% 결과에 농특세 1,600,000 추가.
5) 등기·대출 비용까지 붙이면 “총비용”
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소유권 이전 등기: 과세표준 × 0.26%(등록면허세 0.2% + 부가세목 30%)
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대출(근저당): 채권최고액(통상 대출액 × 1.1~1.2) × 약 0.26%
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기타: 인지세·등기 수수료·법무사 보수(사무소·난이도에 따라 변동)
6) 자주 묻는 질문(FAQ)
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Q. 생애최초인데 전세 보증금으로 잠깐 다른 집을 점유한 적이 있어요. 자격에 영향 있나요?
A. 보유 이력 중심으로 판단합니다. 실소유가 아니면 대부분 영향이 없지만, 세대 기준 합산 여부는 관할에서 확인하세요. -
Q. 신혼부부·다자녀 등의 추가 감면과 중복되나요?
A. 일부 제도는 중복 불가·선택 적용입니다. 겹치는 경우 유리한 쪽을 선택하게 되어 있는 경우가 많습니다. -
Q. 감면은 취득세만 깎나요, 지방교육세도 같이 줄어드나요?
A. 보통 취득세가 줄어들면 지방교육세도 비례해 감소합니다. 농특세는 85㎡ 초과 시 별도 판단. -
Q. 분양권 단계에서도 생애최초가 적용되나요?
A. 적용 범위·시점이 거래 형태에 따라 달라집니다. 분양권·입주권은 실제 취득 시점과 고지 기준을 꼭 확인하세요.
7) 체크리스트 — 실수 없이 접수하려면
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생애최초 요건 충족 확인(세대 기준 보유 이력)
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거래 형태: 매매·분양·입주권 등
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과세표준 확정(실거래가 vs 공시가격 중 큰 값)
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감면 방식 파악(정률 r%인지, 정액 한도 H인지)
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전용 85㎡ 초과 여부(농특세)
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등기 0.26%, 근저당 0.26%(대출 시) 더하기
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 검증
마무리
생애최초 주택 취득세 감면 계산기의 핵심은 숫자보다 순서에 있어요. 자격 확인 → 원세액 산출 → 감면 규칙 적용 → 등기·대출 더하기. 이 네 박자만 지키면, 계약 전에도 실비용이 선명하게 보입니다. 변수는 지자체 공고와 개인 요건이니, 마지막은 고지서 기준으로 잠그면 끝.
