집을 추가로 살 때 가장 먼저 부딪히는 질문이 이겁니다. 조정대상지역 취득세 중과 계산(서울/경기) 기준으로 실제 얼마를 내야 하느냐. 헷갈리는 구간을 한 줄로 정리하면 계산이 쉬워집니다.
핵심은 네 가지예요. 주택 수, 지역(조정 여부), 전용 85㎡, 과세표준(실거래가 vs 공시가격 중 큰 값). 이 네 칸만 채우면 조정대상지역 취득세 중과 계산(서울/경기) 결과가 바로 떨어집니다.
1) 규칙 한 장 정리 — 조정대상지역 중과의 뼈대
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본세(유상 취득)
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2주택: 8%
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3주택 이상: 12%
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부가세목
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지방교육세: 과세표준의 0.4%(중과 구간은 고정률 구조가 일반적)
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농어촌특별세(주택만 해당): 전용 85㎡ 초과 시
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2주택: 0.6%p
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3주택 이상: 1.0%p
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실효 합계율(빠른 암산용)
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2주택: ≤85㎡ = 8.4%, >85㎡ = 9.0%
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3주택 이상: ≤85㎡ = 12.4%, >85㎡ = 13.4%
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적용 범위
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서울 전역과 경기의 다수 시군은 조정대상지역에 해당. 일부 해제·지정 변동이 있을 수 있어 거래 전 관할 확인 권장.
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2) 계산 순서 — 틀리지 않는 7단계
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주택 수 확정(세대 기준 취득 주택 포함 여부 체크)
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지역 확인(서울/경기 해당 단지의 조정 여부)
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전용면적 확인(85㎡ 초과 여부)
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과세표준 확정: 실거래가 vs 공시가격 중 큰 값
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합계율 선택: 8.4/9.0/12.4/13.4%
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세액 = 과세표준 × 합계율
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예외(일시적 2주택·생애최초·분양권/입주권·법인 등) 여부 마지막 점검
3) 금액별 바로 계산 — 조정대상지역 취득세 중과 계산(서울/경기)
아래 금액은 본세+지방교육세+농특세(해당 시) 를 모두 더한 총액입니다.
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과세표준 2억
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2주택 ≤85㎡: 16,800,000원
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2주택 >85㎡: 18,000,000원
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3주택+ ≤85㎡: 24,800,000원
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3주택+ >85㎡: 26,800,000원
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과세표준 5억
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2주택 ≤85㎡: 42,000,000원
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2주택 >85㎡: 45,000,000원
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3주택+ ≤85㎡: 62,000,000원
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3주택+ >85㎡: 67,000,000원
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과세표준 8억
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2주택 ≤85㎡: 67,200,000원
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2주택 >85㎡: 72,000,000원
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3주택+ ≤85㎡: 99,200,000원
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3주택+ >85㎡: 107,200,000원
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과세표준 12억
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2주택 ≤85㎡: 100,800,000원
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2주택 >85㎡: 108,000,000원
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3주택+ ≤85㎡: 148,800,000원
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3주택+ >85㎡: 160,800,000원
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메모: 과세표준은 실거래가에 옵션·프리미엄을 더한 값과 공시가격을 비교해 큰 금액으로 잡는 게 안전합니다.
4) 케이스별 빠른 판단(서울/경기 실전)
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일시적 2주택
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매도·전입 요건을 기한 내 충족하면 보통 일반세율(1~3%) 인정 가능. 미충족 시 위 중과율 적용.
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분양권·입주권 포함
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실제 주택 취득 시점에 주택 수로 판단. 전매·원시취득 여부에 따라 예외가 섞일 수 있음.
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법인 취득
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주택 취득은 중과율이 적용되는 구조가 일반적(세목·지방세 특례는 별도 확인).
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경기 비조정 지역 거래
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보통 2주택까지 일반, 3주택 8%·4주택 이상 12%가 빈번. 혼합 사례 많으니 관할 고지서로 재확인.
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5) 등기·대출 비용까지 “총비용”으로 보기
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소유권 이전 등기: 과세표준 × 0.26%(등록면허세 0.2% + 부가세목 30%)
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대출(근저당) 설정: 채권최고액(통상 대출액 × 1.1~1.2) × 약 0.26%
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기타: 인지세(구간별 정액), 등기 수수료, 법무사 보수(사무소·난이도에 따라 수만원~수십만원+α)
6) 체크리스트 — 접수 직전 점검
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거래 단지가 조정대상지역인지
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내 주택 수가 취득 시점 기준 몇 채인지
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전용 85㎡ 초과 여부(농특세 가산 포인트)
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과세표준 정확화(실거래가+옵션·P vs 공시가격)
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위 합계율로 총액 산출 후 등기·대출 비용까지 합산
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일시적 2주택·감면 등 예외 가능성 마지막 확인
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 고정
7) 자주 묻는 질문
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Q. 왜 지방교육세가 ‘취득세의 10%’가 아니라 0.4%인가요?
A. 중과 구간은 과세표준에 고정률을 적용하는 구조가 일반적이라 0.4%로 집계됩니다(일반세율 구간과 방식이 다름). -
Q. 84㎡도 농특세가 붙나요?
A. 보통 85㎡ 이하는 비과세, 초과 시 과세입니다. -
Q. 중과로 신고했는데 매도 기한을 지켜서 1주택이 되면?
A. 관할에 경정(환급) 절차를 문의해 정정할 수 있습니다.
마무리
조정대상지역 취득세 중과 계산(서울/경기) 는 공식이 단순합니다. 8%/12%에 **0.4%**와 면적별 농특세만 얹으면 끝. 변수는 주택 수·기한·면적뿐이니, 이 셋을 먼저 고정하고 숫자를 넣어 보세요. 그러면 계약 전에도 총비용이 선명해집니다.
