상속 주택 취득세·등기 절차 비용 — 6개월 신고, 세율·등기·사례까지 한 번에

누가 떠난 자리를 정리하는 일은 마음도, 서류도 버겁습니다. 숫자는 더 그렇죠. 이 글은 상속 주택 취득세·등기 절차 비용을 “기준금액 정하기 → 취득세 → 등기 → 준비서류 → 사례” 순서로 풀어 드립니다. 핵심만 딱 잡아가면, 세무·등기 창구 앞에서 덜 흔들립니다.

1) 기준금액(과세표준)부터 확정

• 상속 취득세 과세표준 = ‘주택공시가격’ 등 시가표준액을 쓰는 게 원칙입니다. 무상승계(상속)는 거래가액이 없으므로 공시가를 기준으로 봅니다.

• 신고기한: 상속개시일(사망일)이 속한 달의 말일부터 6개월 이내(해외 거주 상속인 포함 시 9개월) 신고·납부. 상속등기와 별개로 기한 내 신고해야 가산세를 피합니다.

2) 상속 주택 ‘취득세’ 구조 한 장 요약

• 세율 묶음(일반적인 케이스)

  • 취득세 2.8%

  • 지방교육세 0.16%(취득세의 10%에 해당)

  • 농어촌특별세 0.2%

  • ⇒ 합계 3.16%(주택 기준, 관행적 산식)

• 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 예외

  • 주택이 국민주택규모라면 농어촌특별세 0.2% 비과세가 적용되는 안내가 있습니다(지자체 고지서로 최종 확인)

포인트: 상속은 ‘유상매매’가 아니라서 1~3% 구간식이 아니라 상속 전용 묶음 세율(3.16%)로 보는 흐름이 일반적입니다.

3) ‘등기’ 비용 구조(소유권 이전)

• 등록면허세(상속 이전): 0.8%(법정 표준세율).

• 부가세목(등기 쪽): 지방교육세 = 등록면허세의 20%(지자체 공지 기준). 일부 지자체는 지방소득세(등록분) 10%를 함께 고지합니다. 고지서 기준으로 확인하세요.

• (정리) 등기 실효율 ≈ 0.96%(= 0.8% × 1.2, 지방교육세만 반영 시) + 등기수수료·인지대·법무사 보수.

4) 금액 예시 — 감 잡기(공시가격 = 과세표준 가정)

아래 금액은 세목만 합산한 ‘견적 초안’입니다. 실제 납부액은 지자체 고지서로 확정하세요.

• 공시가격 2억, 전용 85㎡ 이하

  • 취득세 묶음(3.16%에서 농특세 제외 시 2.96%): 5,920,000원

  • 등기(약 0.96%): 1,920,000원

  • 합계(세목): 7,840,000원 + 수수료(인지·등기·법무사)

• 공시가격 3억, 전용 85㎡ 초과

  • 취득세 묶음(3.16%): 9,480,000원

  • 등기(약 0.96%): 2,880,000원

  • 합계(세목): 12,360,000원 + 수수료(인지·등기·법무사)

• 공시가격 5억, 전용 85㎡ 이하

  • 취득세 묶음(2.96%): 14,800,000원

  • 등기(약 0.96%): 4,800,000원

  • 합계(세목): 19,600,000원 + 수수료(인지·등기·법무사)

법무사 보수는 공시가격·난이도에 따라 수십만 원대에서 가산될 수 있습니다(기본보수표 참고). 

5) 순서대로 하면 덜 헷갈립니다(체크리스트)

• 공시가격 확인(과세표준) — 국토부 실거래·공시가 서비스 확인

• 면적 체크 — 전용 85㎡ 이하 여부(농특세 판단)

• 취득세 산출 — 3.16% 또는 2.96%(85㎡ 이하)로 1차 계산

• 등기 비용 — 등록면허세 0.8% + 지방교육세 20%(≈ 0.96%) 가산

• 기한 관리 — 상속개시월 말일부터 6개월 이내 신고·납부(등기와 별개)

• 서류 묶음 준비 — 취득세 신고서, 가족관계·기본증명, 분할협의서(또는 법정지분), 등기서류 일체 

6) 신고·등기 ‘서류’ 빠짐없이

• 취득세(지자체): 취득세 신고서, 사망자 기준 가족관계증명·기본증명, 상속재산분할협의서(없으면 법정지분 반영), 신분증.

• 등기소(상속등기): 취득세 납부영수증, (집합)건축물대장·토지(임야)대장, 제적등본·말소자 주민등록등(초)본, 상속관계 확인서류, 협의분할 시 협의서 원본. 

7) 자주 헷갈리는 포인트 Q&A

• Q. 상속세 평가액(감정가)와 취득세 기준금액이 왜 다르죠?
  A. 상속세는 보통 시가(감정가 등) 를, 취득세는 공시가격(시가표준액) 을 과세표준으로 씁니다. 서로 다른 세법이기 때문.

• Q. 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
  A. 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다. 지자체 안내에 따르면 무신고 20%, 지연은 일할 가산이 더해집니다.

• Q. 상속등기 전에 취득세 신고부터 해야 하나요?
  A. 네. 등기와 별개로 6개월 내 취득세 신고·납부가 원칙입니다.

• Q. 상속으로 다주택이 되었는데 취득세가 더 오르나요?
  A. ‘상속 취득’ 자체는 유상매매 중과 체계와 다르게 상속 묶음세율로 봅니다. 다만 이후 유상 취득 시 주택 수 산정에 영향을 줄 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

8) 한눈에 보는 ‘초간단 계산 절차’

• ① 공시가격 확인 → ② 3.16%(또는 2.96%) 곱하기 → ③ 등기 0.96% 더하기 → ④ 수수료(인지·등기·법무사) 얹기 → ⑤ 6개월 내 신고·납부 & 등기 접수.

마무리

이번 일의 골자는 세 가지예요. 공시가격, 85㎡ 여부, 6개월 기한. 이 셋만 단단히 잡고, 상속 주택 취득세·등기 절차 비용을 위 순서대로 계산해 보세요. 마음이 바쁠수록, 순서가 안전장치가 됩니다.