증여는 마음이고, 세금은 수학입니다. 증여 아파트 취득세 계산기가 따로 없어도, 공식만 알면 몇 줄로 끝나요. 순서는 단순해요. 과세표준 정하기 → 증여 취득세 산식 적용 → 85㎡ 여부 반영 → 등기·대출 비용 더하기. 이 흐름만 지키면 신고서 작성 전에 총액이 또렷해집니다.
1) 먼저 기준금액(과세표준) 확정
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과세표준: 보통 시가표준액(공시가격) 을 씁니다.
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증여재산가액(증여세 계산용)과 취득세 과세표준(지방세)은 다를 수 있으니, 헷갈리면 분리해서 생각하세요.
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공동증여라면 지분별 과세표준으로 나눠 계산합니다.
2) 증여 취득세 산식(주택)
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취득세 본세: 3.5%
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지방교육세: 취득세의 10%(= 과세표준 × 0.35%)
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 0.2%, 85㎡ 이하는 비과세(주택 기준)
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한 줄로 정리하면
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≤85㎡ 합계율 = 3.85%(= 3.5 + 0.35)
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>85㎡ 합계율 = 4.05%(= 3.5 + 0.35 + 0.2)
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가족 간 증여라도 주택 취득세는 위 공식 그대로입니다(증여세는 별도).
3) 금액대별 예시(과세표준 = 공시가격 가정, 무대출)
값은 세목 합계만. 실제 고지는 관할 고지서 기준으로 확정합니다.
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3억
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≤85㎡: 11,550,000원(3.85%)
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85㎡: 12,150,000원(4.05%)
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5억
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≤85㎡: 19,250,000원
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85㎡: 20,250,000원
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8억
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≤85㎡: 30,800,000원
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85㎡: 32,400,000원
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12억
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≤85㎡: 46,200,000원
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85㎡: 48,600,000원
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4) 등기 비용(소유권 이전) 더하기
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등록면허세: 0.2% × 과세표준
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지방교육세(등기분): 등록면허세의 20%
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지방소득세(등기분): 등록면허세의 10%
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⇒ 관행상 등기 합계율 ≈ 0.26%
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기타: 등기 수수료·인지세, 법무사 보수(수십만 원대)
빠른 합계 예시(≤85㎡, 무대출)
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3억: 세목 1,155만 + 등기 78만 = 약 1,233만 + α
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5억: 세목 1,925만 + 등기 130만 = 약 2,055만 + α
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8억: 세목 3,080만 + 등기 208만 = 약 3,288만 + α
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12억: 세목 4,620만 + 등기 312만 = 약 4,932만 + α
5) 대출(근저당) 있으면 이렇게 추가
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채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2(보증배수)
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근저당 설정 묶음 비용 ≈ 채권최고액 × 0.26% + 수수료·법무사
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예) 대출 3억, 배수 1.2 → 채권최고액 3.6억 → 근저당 약 936,000원 + α
6) 자주 묻는 포인트
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Q. 배우자·직계존비속 증여면 취득세가 깎이나요?
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A. 주택 취득세는 증여 상대와 무관하게 3.5%(+부가세목) 구조로 계산하는 게 일반적입니다.
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Q. 증여세와 취득세 중 무엇을 먼저 보나요?
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A. 둘은 별개입니다. 증여세는 증여재산가액, 취득세는 과세표준(공시가격 등) 으로 각각 계산합니다.
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Q. 공동명의 증여는 어떻게 계산하죠?
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A. 지분별로 산출해 합칩니다. 등기·근저당 비용도 건수·지분에 따라 달라질 수 있어 견적서를 받아두세요.
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Q. 증여 후 바로 매도하면 불이익이 있나요?
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A. 양도소득세 쪽에서 보유기간·취득가액 특칙이 얽힐 수 있습니다. 취득세 계산과는 별도 이슈예요.
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7) 체크리스트(신고 전 마지막 점검)
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과세표준 확인: 공시가격(시가표준액)
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전용 85㎡ 초과 여부(농특세)
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증여 아파트 취득세 계산기 공식으로 세목 합계 산출
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등기 0.26% 더하기, 대출 시 근저당 0.26% 추가
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공동증여면 지분별 계산
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증여세는 별도 신고·납부(세무서)
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 확인
마무리
핵심은 세 줄입니다. 과세표준, 3.5%+부가세목, 85㎡ 여부. 여기에 등기·대출만 얹으면 증여 아파트 취득세 계산기 수준의 총액이 바로 나옵니다. 계약 전에 이 순서로 숫자를 정리하면, 막판에 흔들릴 일이 거의 없습니다.
