같은 오피스텔이라도 주거로 쓰느냐 업무로 쓰느냐에 따라 세금이 확 갈립니다. 계약 직전 숫자를 틀리면 수백만 원이 순식간에 늘죠. 이 글은 오피스텔 취득세(주거/업무) 비교 계산기처럼 쓰도록 만들었습니다.
실거래가(또는 과세표준)를 넣고, “주거/업무”만 고르면 취득세·지방교육세·농특세, 그리고 소유권 이전 등기와 근저당 비용까지 한 줄로 합계가 나오게 구성했어요.
중간과 마지막에도 오피스텔 취득세(주거/업무) 비교 계산기 포인트를 다시 짚어 드립니다.
핵심 원리(먼저 이해하면 계산이 빨라집니다)
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과세표준
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실거래가와 공시가격 중 큰 값을 사용.
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주거용으로 등기(또는 실제 주거로 보는 경우)
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주택 유상취득 규칙 적용.
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6억 이하 1%, 6~9억 구간식 세율, 9억 초과 3%.
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지방교육세 취득세의 10%.
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전용 85㎡ 초과 시 농특세(85㎡ 이하는 통상 비과세).
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업무용으로 등기(비주택)
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비주택 취득에 해당. 관행적으로 본세 약 4%대 + 부가세목(교육세·농특세)이 더해져 실효 4%대 중후반으로 집계되는 게 일반적.
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지방교육세·농특세는 고정 계수처럼 붙으므로 합계율이 4%대 후반으로 기억하면 계산이 빠름.
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소유권 이전 등기(공통)
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등록면허세 0.2% × 과세표준.
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지방교육세(등록면허세의 20%) + 지방소득세(등록면허세의 10%) → 실효 0.26%.
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대출(근저당)
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채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2(보증배수 관행).
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근저당 설정 묶음 비용 약 0.26% × 채권최고액 + 수수료·법무사 보수.
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안전수칙: 실제 고지는 관할 지자체·등기소 기준으로 확정되므로, 아래 계산은 견적 초안으로 쓰고 마지막에 고지서·전자납부 화면으로 확정하세요.
주거용 오피스텔 — 금액대별 예시(전용 85㎡ ‘이하’, 무대출 가정)
과세표준 = 실거래가 가정. 키워드 반복: 오피스텔 취득세(주거/업무) 비교 계산기 기준 흐름.
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2억
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취득세 1%: 2,000,000원
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지방교육세(10%): 200,000원
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농특세: 0원(85㎡ 이하)
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소유권 이전 등기 0.26%: 520,000원
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인지·수수료·법무사: 수십만 원대
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합계(대략): 2,720,000원 + α
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4억
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취득세 1%: 4,000,000원
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지방교육세: 400,000원
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농특세: 0원
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등기 0.26%: 1,040,000원
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 5,440,000원 + α
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8억(구간식 세율 예시 ≈ 2.333…%)
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취득세: 18,666,667원
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지방교육세: 1,866,667원
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농특세: 0원(85㎡ 이하)
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등기 0.26%: 2,080,000원
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 22,600,000원 + α
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참고: 전용 85㎡ 초과면 위 합계에 농특세 0.2%p를 더하세요.
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예) 4억 → 농특세 800,000원 추가.
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업무용 오피스텔 — 금액대별 예시(무대출 가정)
비주택 실효 취득 비용을 4%대 후반으로 잡아 빠르게 추정합니다(지역·용도 세부 규정에 따라 미세 변동 가능).
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2억
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취득 관련 합계율(본세+부가세목) 약 4.6% 가정: 9,200,000원
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등기 0.26%: 520,000원
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 9,720,000원 + α
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4억
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취득 관련 4.6%: 18,400,000원
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등기 0.26%: 1,040,000원
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 19,440,000원 + α
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8억
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취득 관련 4.6%: 36,800,000원
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등기 0.26%: 2,080,000원
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기타: 수십만 원대
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합계(대략): 38,880,000원 + α
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한눈 체크
같은 4억이라도 주거용은 약 544만+α, 업무용은 약 1,944만+α로 격차가 큽니다.
오피스텔 취득세(주거/업무) 비교 계산기 관점에서 첫 번째 분기점은 “등기 용도”입니다.
대출 포함 시 한 번에 더하기(주거·업무 공통)
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입력값: 대출액, 보증배수(예: 1.2), 채권최고액 = 대출액 × 배수.
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근저당 설정 묶음 비용: 채권최고액 × 0.26%(+ 등기 수수료·법무사 보수).
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예) 대출 2억, 배수 1.2 → 채권최고액 2.4억
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근저당 묶음: 2.4억 × 0.26% = 624,000원
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총비용 = (위 소유권 이전 합계) + 624,000원 + 수수료·법무사.
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실전 체크리스트
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등기 용도부터 결정(주거/업무) — 계산식이 아예 달라짐
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과세표준: 실거래가 vs 공시가격 중 큰 값
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전용 85㎡ 초과 여부(주거용 농특세)
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주택 구간식 세율 적용(주거용) / 4%대 후반 합계율(업무용 가정)
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등기 0.26% 더하기
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대출 시 근저당 0.26%(채권최고액 기준) 가산
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마지막은 관할 고지서·전자납부 화면으로 확정
자주 묻는 질문(FAQ)
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주거용과 업무용을 바꾸면 세금이 즉시 달라지나요?
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네. 등기·용도 기준에 따라 과세 체계 자체가 달라집니다. 계약 전 용도부터 확정하세요.
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구간식 세율이 뭐길래 8억에서 2%대가 나오나요?
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6~9억 구간은 취득가에 연동되는 연속 공식을 씁니다(예: 8억 ≈ 2.333…%).
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업무용인데 왜 4%대 후반으로 보나요?
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비주택은 본세 4% 전후 + 교육세·농특세가 더해져 통상 4%대 후반으로 체감됩니다.
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인지세·법무사 비용은 고정인가요?
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계약 금액·서류 난이도·사무소 정책에 따라 수만원~수십만원+α로 달라집니다. 견적을 받아 합산하세요.
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전용 85㎡ 초과면 항상 농특세가 붙나요?
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주거용 과세 체계에서 85㎡ 초과 시 과세되는 경우가 일반적입니다. 면적 산정 특례가 있으니 면적표를 꼭 확인하세요.
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마무리
결정 포인트는 하나, 주거/업무. 그다음은 가격(과세표준), 전용 85㎡, 대출 유무 순서로 넣으면 됩니다. 이렇게 계산하면 오피스텔 취득세(주거/업무) 비교 계산기 수준의 합계가 바로 잡힙니다. 숫자는 여기서 가늠하고, 확정은 고지서로 마무리하세요.
