공동명의 취득세 계산(지분별) — 사람마다, 지분만큼, 상황별로

집은 함께 사지만 세금은 각자 몫이죠. 공동명의 취득세 계산(지분별)의 원리는 단순합니다.
① 매매가(과세표준)를 지분대로 나누고, ② 각자 주택 수·면적 요건을 별도로 판정해, ③ 그 결과를 합치면 끝. 중간에 등기 0.26%, 복비, 근저당도 지분 기준 또는 합의 기준으로 나누면 매끄럽습니다.

핵심 규칙(요약)

• 과세표준 분할: 실거래가(↔공시가 중 큰 값)를 지분 비율로 나눠 각자 과세표준을 만든다.

• 세율 판정은 개인별: 각자의 주택 수, 전용 85㎡ 여부(농특세), 감면·특례 충족 여부를 개별 적용.

• 세액 합계 = 각자 계산한 취득세 + 지방교육세 + (해당 시 농특세)를 모아 합산.

• 등기/근저당/복비: 법정세액은 지분 기준이 깔끔, 수수료·보수는 합의로 분담.

기본 공식(개인별 계산 흐름)

1. 개인 A의 과세표준 Dₐ = 총액 × 지분비율ₐ

2. 취득세(주택 유상취득)

   • 6억 이하 1% / 6~9억 구간식 / 9억 초과 3% (개인별 Dₐ로 판정)

3. 지방교육세 = 취득세의 10%

4. 농어촌특별세 = 전용 85㎡ 초과 시 Dₐ × 0.2%

5. 개인별 세액을 구해 합산 → 공동명의 취득세 계산(지분별) 최종 세액

다주택 중과(8%/12%)는 개인별 주택 수로 판정합니다. 한 명만 중과면 그 사람 몫만 중과세율을 적용.

케이스로 바로 이해하기

1) 2인 5:5 공동, 매매가 5억, 전용 85㎡ 이하, 모두 1주택

• 각자 D = 2.5억

• 취득세 1%: 각 2,500,000 / 교육세 각 250,000 / 농특세 없음

• 합계(두 사람): 5,500,000원

2) 3인 6:3:1 공동, 매매가 8억, 85㎡ 초과, 모두 1주택

• A 60%: Dₐ=4.8억 → 구간식 세율(≈2.333…%) 적용

  • 취득세 11,200,000, 교육세 1,120,000, 농특세 960,000

• B 30%: Dᵦ=2.4억 → 1%

  • 취득세 2,400,000, 교육세 240,000, 농특세 480,000

• C 10%: D𝑐=0.8억 → 1%

  • 취득세 800,000, 교육세 80,000, 농특세 160,000

• 합계: 17,440,000원

3) 2인 7:3 공동, 매매가 12억, 85㎡ 이하, A는 무주택, B는 다주택(중과)

• A 70%: Dₐ=8.4억 → 일반세율(구간식 경계 넘는 구간 반영)

  • 취득+교육 합 약 21,? → 정확 산식에 따라 산출(구간식)

• B 30%: Dᵦ=3.6억 → 2주택 중과 ≤85㎡ 합계율 8.4%

  • 세액 3.6억 × 8.4% = 30,240,000

• 총세액 = A 일반세액 + 30,240,000

포인트: 중과는 B에게만 적용. 공동명의라도 사람별 판정이 갈린다.

등기·근저당·복비는 이렇게 나눈다

• 등기(소유권 이전): 총액 × 0.26%. 분담은

  • 원칙: 지분 비례가 가장 깔끔

  • 예외: 특약으로 한 사람이 전액 부담도 가능(가격 협상 전략)

• 근저당(대출 있을 때): 채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2 → 0.26%.

  • 공동차주면 지분·부담률에 맞춰 분담, 단독차주면 그 사람이 부담하는 합의가 많다.

• 중개보수(복비): 상한표 이내 협의.

  • 계산 기준은 거래금액(총액), 분담은 지분 또는 합의.

증여·혼합 취득에 주의

• 실거래 일부 + 증여 일부처럼 혼합이면, 유상분은 유상취득 세율, 무상분은 증여 취득 체계로 별도 계산 후 합산.

• 증여분은 증여세 이슈가 따로 연결되므로 세목 분리가 필수.

자주 묻는 질문(FAQ)

• 공동명의면 9억 초과·구간식 판정은 총액으로 하나요, 개인별로 하나요?
  세율 판정은 개인별 과세표준(Dₐ) 로 합니다. 각자 6억 이하/구간식/3% 여부가 따로 결정됩니다.

• 한 명만 85㎡ 초과로 보나요?
  면적은 주택 자체 기준이라 공동명의자 모두에 동일하게 적용됩니다. 다만 농특세는 Dₐ에 0.2%로 각자 계산.

• 감면(생애최초·다자녀 등)은 공동으로 받나요?
  개인별 요건으로 판단합니다. 요건 충족자에게만 감면을 적용해 그 사람 몫의 세액이 줄어듭니다.

• 취득세는 각자 따로 내나요?
  고지는 합산액으로 나오기 쉽지만, 분담표를 만들어 각자 정산하면 분쟁이 없습니다(문자·엑셀 권장).

30초 셀프 계산 메모(공동명의 취득세 계산·지분별)

1. 총액 D와 지분비율을 확정 → Dₐ = D × 지분비율ₐ

2. 사람별 주택 수·85㎡ 여부·감면 체크

3. 취득세ₐ + 교육세ₐ (+ 농특세ₐ)를 계산

4. 합산 → 취득세 총액

5. 등기 0.26%, 복비 r, 근저당 0.26%를 지분 또는 합의로 분담

체크리스트(계약 당일용)

• 지분비율과 과세표준 분할표 확정

• 사람별 주택 수/감면/중과 판단

• 85㎡ 여부 확인(농특세 적용)

• 등기 0.26%·근저당 0.26% 분담 원칙 합의

• 복비 r(상한 이내)·영수증/세금계산서 처리 확정

• 혼합취득(증여 포함) 시 세목 분리 계산

마무리

공동명의 취득세 계산(지분별)의 한 문장 요약: 과세표준을 지분대로 쪼개고, 세율·중과·농특세는 사람별로 적용한다.
이 원칙만 지키면 케이스가 복잡해도 계산은 담백해집니다. 등기·복비·근저당도 같은 논리로 분담해 두면 잔금날이 편해져요.