부모가 자금을 보태주면 든든하죠. 그런데 숫자는 냉정합니다. 부모자금 증여 시 취득세·증여세 체크를 빼먹으면, 뒤에서 큰돈이 불쑥 나옵니다. 원리는 단순해요. “증여세는 공제 후 과표에 누진세율”, “주택 취득세는 증여(무상) 취득 체계”. 여기에 전용 85㎡와 조정대상지역 변수를 끼우면 끝입니다.
핵심 한 장(요약)
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증여세 기본공제(10년 합산)
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배우자 6억, 직계존속·직계비속 5천만(미성년 2천만), 기타 친족 1천만.
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증여세 세율(누진·누진공제)
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과표 1억 이하 10% → 1~5억 20%(누진공제 1천만) → 5~10억 30%(6천만) → 10~30억 40%(1억6천만) → 30억 초과 50%(4억6천만).
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주택 ‘증여’ 취득세(무상취득)
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기본 3.5% + 지방교육세 0.3% + (전용 85㎡ 초과 시 농특세 0.2%).
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조정대상지역 공시가격 3억 이상 증여는 12% 중과 가능(예외: 1세대 1주택이 배우자·직계에게 증여 시 3.5% 적용).
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기한
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증여세: 증여월 말일부터 3개월 내 신고·납부.
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취득세: 취득일(등기일 등)로부터 법정 기한 내 신고·납부(일반적으로 60일 내).
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계산 로드맵(부모자금→주택 취득 시)
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증여세부터:
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증여금액 합산 → 증여재산공제 차감 → 과세표준 산출 → 누진세율·누진공제 적용 → 산출세액.
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세대생략·미성년 할증 등 가산 요소 여부 체크.
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취득세 다음:
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무상취득 세율 체계 적용(기본 3.5% + 부가세목).
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전용 85㎡(농특세 여부), 조정지역·공시가격 3억 변수 반영.
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총비용: 증여세 + 취득세(부가세목 포함) + 등기비용(등록면허세·수수료 약 0.26%) + 법무·인지 + 보증/대출비용(있으면).
예시로 감 잡기(간단 수치)
예시 A｜부모가 자녀에게 1억 증여(성년), 자녀가 이 돈으로 주택 취득(전용 85㎡ 이하, 비조정 가정)
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증여세
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공제 5천만 → 과표 5천만
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세율 10% → 500만(누진공제 0)
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취득세(증여 취득, 85㎡ 이하)
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본세 3.5%, 지방교육세 0.3%, 농특세 0% → 총 3.8%
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과세표준이 공시가격이라면 공시가격 × 3.8%
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합계: 증여세 500만 + 취득세(공시가격×3.8%) + 등기 0.26% + α
예시 B｜부모가 자녀에게 2억 증여(성년), 조정대상지역 공시 3억 초과 주택을 증여로 이전(전용 85㎡ 초과)
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증여세
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공제 5천만 → 과표 1억5천만
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세율 20%, 누진공제 1천만 → 산출 2천만
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취득세(증여 취득, 조정 3억↑, 85㎡ 초과)
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**취득세 12%**로 중과되는 케이스(예외 충족 못 함 가정)
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지방교육세·농특세 등 부가세목 별도 합산(고지 기준)
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합계: 증여세 2천만 + 취득세(중과) + 등기 0.26% + α
포인트: 1세대 1주택 → 배우자·직계 증여라면 여기서 3.5% 체계가 가능. 요건 확인이 생명입니다.
예시 C｜배우자에게 6억 이하 자금 이전(배우자 공제 활용)
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증여세
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배우자 공제 6억 한도 내 → 증여세 0
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취득세(증여 취득)
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기본 3.5% 체계(면적·지역 변수 반영)
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합계: 취득세 + 등기 0.26% + α
“증여세 0원”이어도 취득세는 별도입니다.
반드시 체크할 변수 6가지
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10년 합산: 같은 증여자→수증자 사이 증여는 10년간 누적으로 공제·과세.
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세대생략: 손주에게 바로 주면 할증(일반 30%, 특정 조건 40%).
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미성년 증여: 공제 2천만이라 성년보다 세부담이 빨리 발생.
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조정대상지역·공시가격 3억: 주택 증여 취득세 12% 트리거. 단, 1세대 1주택→배우자·직계 예외는 3.5%.
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전용 85㎡: 이하면 농특세 0, 초과면 0.2% 추가.
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등기·대출: 등록면허세·수수료 약 0.26%, 근저당·감정료 등 대출 부대비 별도.
신고·납부 타이밍(놓치기 쉬운 일정)
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증여세: 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 내 신고·납부.
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취득세: 취득일 기준 법정기한(일반 60일 내) 신고·납부.
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연부/분납: 증여세는 일정 요건에서 분납·연부연납 가능. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
문서·증빙 리스트(실전용)
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자금출처 증빙(계좌이체 내역, 증여계약서, 가족관계증명)
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주택 공시가격 확인(증여 취득 과세표준)
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전용면적(85㎡ 기준)
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조정대상지역 여부·예외 요건(1세대 1주택 등)
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증여세 계산서(과표·누진공제)
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취득세 계산서(본세·부가세목), 등기·법무비 견적
FAQ
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부모가 보태준 자금으로 매매로 집을 샀어요. 그래도 증여세?
자금이 증여로 간주되면 증여세 대상입니다. 차용증·이자 지급 등 대여 구조면 증여가 아닐 수 있으나, 형식보다 실질이 중요합니다. -
배우자에게 먼저 증여 후 공동명의로?
배우자 공제 활용이 가능하지만, 10년 합산과 조정지역 증여 취득세 규칙을 함께 보세요. -
증여세는 0원인데 왜 취득세가 나오죠?
증여세와 취득세는 별개입니다. 증여세는 “받는 행위”에, 취득세는 “부동산을 취득한 사실”에 부과됩니다. -
미성년 자녀에게 증여하면 뭐가 달라지나요?
공제가 2천만으로 줄고, 세대생략 시 할증까지 겹칠 수 있어 부담이 커집니다.
마무리
줄이면 이겁니다. 부모자금 증여 시 취득세·증여세 체크 =
(증여세) 공제→과표→누진세율 +
(취득세) 무상취득 3.5% 체계(+ 85㎡·조정지역 변수).
공제·면적·지역만 정확히 꽂으면 숫자는 망설임 없이 나옵니다. 계산은 담백하게,
증빙은 단단하게.
