핵심 먼저
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과세표준: 보통 실거래가와 공시가격 중 큰 금액.
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세율(주택 유상취득): 9억 초과는 3%.
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부가세목: 지방교육세 취득세의 10%, 전용 85㎡ 초과 시 농특세 0.2% 가산.
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한 줄 공식
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취득세 = 과세표준 × 3% -
지방교육세 = 취득세 × 10% -
농특세 = 과세표준 × 0.2% (85㎡ 초과 시) -
세목 합계 = 취득세 + 지방교육세 (+ 농특세)
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금액 예시(세목 합계, 전용 85㎡ ‘이하’ 가정)
무대출, 세목만 표기(등기·법무사·인지 등은 하단에 +α)
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9.5억
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취득세 28,500,000 + 교육세 2,850,000 = 31,350,000원
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10억
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취득세 30,000,000 + 교육세 3,000,000 = 33,000,000원
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12억
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취득세 36,000,000 + 교육세 3,600,000 = 39,600,000원
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15억
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취득세 45,000,000 + 교육세 4,500,000 = 49,500,000원
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85㎡ ‘초과’면 이렇게 추가
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9.5억 → 농특세 1,900,000 → 33,250,000원
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10억 → 2,000,000 → 35,000,000원
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12억 → 2,400,000 → 42,000,000원
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15억 → 3,000,000 → 52,500,000원
총비용까지 보려면(빠른 합산)
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등기(소유권 이전): 과세표준 × 0.26%
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10억 → 2,600,000원, 12억 → 3,120,000원
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중개보수(복비, 상한 이내 협의)
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9~12억 미만 0.5%, 12~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%(상한 기준, 실제는 협의)
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예) 10억, 상한 0.5% → 5,000,000원 / 협의 0.35%면 3,500,000원
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대출 있으면 근저당
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채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2
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근저당 세액 ≈ 채권최고액 × 0.26% (+ 수수료·법무사)
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예시(10억, 85㎡ 이하, 무대출, 복비 0.4% 협의)
세목 33,000,000 + 등기 2,600,000 + 복비 4,000,000
→ 총합 39,600,000원 + α(수수료·인지·법무사)
체크리스트(실수 줄이는 포인트)
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과세표준: 실거래가 vs 공시가격 중 큰 값으로 확정
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전용 85㎡ 확인 → 초과면 농특세 0.2% 가산
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복비 요율(r) 상한 이내 협의(문자·견적서로 기록)
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등기 0.26%, 대출 시 근저당 0.26% 추가
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 고정
자주 묻는 질문
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구간식은 6~9억만 해당하나요?
네. 9억 초과는 3% 고정입니다. -
옵션·발코니 확장비도 과세표준에 들어가나요?
일반적으로 실제 지급액에 포함되면 과세표준에 반영됩니다. -
다주택이라면?
주택 수·지역에 따라 중과(8%/12%) 체계가 따로 있습니다. 이 글은 일반세율 기준입니다.
마무리
매매 9억 초과 취득세 계산(고가주택) 은 공식이 단순합니다.
3% + 교육세 10% + (85㎡ 초과면 농특세 0.2%).
여기에 등기 0.26%와 복비(협의), 근저당(있으면)만 얹으면 총비용이 바로
잡힙니다.
