다가구/다세대 취득세 계산 방법 — 한 호/건물 전체, 85㎡·중과·등기까지

이런 집은 헷갈리기 쉽죠. 다가구/다세대 취득세 계산 방법은 “무엇을 취득하느냐”부터 정리하면 단순해집니다. 한 호를 사는지, 건물 전체를 사는지에 따라 과세표준·면적 판단(85㎡)·등기 건수가 달라져요. 아래 순서대로 넣어보면, 계약 전에 대략치가 바로 잡힙니다.

1) 용어 정리(딱 필요한 만큼)

• 다세대주택: 공동주택. 호별 구분등기. 보통 한 호씩 매매. → 계산은 주택 1채 취득과 동일.

• 다가구주택: 단독주택 계열. 한 명이 건물 전체를 소유, 세대별 구분등기 없음. 보통 건물 전체 단위로 거래. → 계산은 주택 1채(단독) 취득과 동일(면적은 건물 기준).

포인트: 세금 체계는 둘 다 “주택”으로 본다. 주택 수, 전용 85㎡(국민주택규모) 판단만 정확하면 계산이 술술 풀린다.

2) 기본 공식 — 다가구/다세대 공통

• 과세표준: 실거래가와(옵션·프리미엄 포함) 공시가격 중 큰 금액

• 취득세(주택 유상취득)

  • 6억 이하 1%

  • 6~9억 구간식 세율 → 세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3

  • 9억 초과 3%

• 부가세목

  • 지방교육세 = 취득세의 10%

  • 농어촌특별세 = 전용 85㎡ 초과 시 0.2%(≤85㎡는 통상 비과세)

• 다주택·법인 중과(조정지역 등)

  • 2주택 8%, 3주택 이상 12%(본세) + 지방교육세(고정률), 농특세(85㎡ 초과 시 가산)

3) 85㎡를 어떻게 보나?

• 다세대(한 호 취득): 해당 호의 전용면적으로 판단. 84㎡면 비과세, 85.01㎡면 농특세 과세.

• 다가구(건물 전체 취득): 실무에선 건물 전체 전용면적(주택면적 합계) 기준으로 본다. 전체가 국민주택규모를 넘으면 농특세 과세로 본다.

• 예외가 섞일 수 있어 면적 산정표(건축물대장)로 확인이 안전.

4) 계산 절차(체크리스트)

1. 무엇을 산다? 다세대 한 호 / 다가구 전체

2. 주택 수 파악(일시적 2주택·분양권·입주권 포함 여부)

3. 전용 85㎡ 판단(해당 호 또는 건물 전체)

4. 과세표준 확정(실거래가 vs 공시가격 큰 금액)

5. 세율 적용(1%·구간식·3% 또는 중과 8%·12%)

6. 부가세목 가산(지방교육세 10%, 농특세 0/0.2%)

7. 등기/근저당 더하기(아래 참고)

8. 복비(상한 이내 협의)까지 합산 → 총비용

5) 가격대별 예시(1주택 인정, 전용 85㎡ ‘이하’, 무대출 가정)

2억(다세대 한 호 예시)

• 취득세 2,000,000

• 지방교육세 200,000

• 합계 2,200,000원

• 85㎡ 초과면 농특세 400,000 추가 → 2,600,000원

5억(다세대 한 호 또는 다가구 소형)

• 취득세 5,000,000

• 지방교육세 500,000

• 합계 5,500,000원

• 85㎡ 초과 시 농특세 1,000,000 추가 → 6,500,000원

8억(구간식, 세율 ≈ 2.333…%)

• 취득세 18,666,667

• 지방교육세 1,866,667

• 합계 20,533,334원

• 85㎡ 초과 시 농특세 1,600,000 → 22,133,334원

12억(9억 초과)

• 취득세 36,000,000

• 지방교육세 3,600,000

• 합계 39,600,000원

• 85㎡ 초과 시 농특세 2,400,000 → 42,000,000원

다가구 건물 전체를 사면 등기·서류가 한 건으로 단순하지만, 금액이 커지면 세액도 그대로 커진다. 다세대 복수 호를 한 번에 사면 호수별 등기가 늘며 비용이 여러 건으로 분할된다.

6) 중과가 걸리면(조정지역 예시)

• 2주택(≤85㎡ / >85㎡): 합계율 8.4% / 9.0%

• 3주택+(≤85㎡ / >85㎡): 12.4% / 13.4%

• 예) 5억, 2주택 ≤85㎡ → 42,000,000원 / >85㎡ → 45,000,000원
  (중과는 지방교육세·농특세 산식이 일반과 달라 고지서 기준으로 확정)

7) 등기·대출(근저당)·복비까지 더하면 “총비용”

• 등기(소유권 이전): 과세표준 × 0.26%

  • 2억 → 520,000 / 5억 → 1,300,000 / 8억 → 2,080,000 / 12억 → 3,120,000

  • 다세대 여러 호를 동시에 취득하면 호수별 등기 건수만큼 수수료가 늘 수 있음

• 근저당(대출 시): 채권최고액(대출×1.1~1.2) × 0.26% + 수수료·법무사

• 중개보수(복비): 매매 상한표 이내 협의

  • 예) 2~9억 0.4%, 9~12억 0.5%, 12~15억 0.6%, 15억 이상 0.7% 구간 등(지역표 기준)

  • 실제 지급은 상한 이내에서 r 협의(증빙 필수)

8) 자주 묻는 질문(FAQ)

• Q. 다세대 84㎡는 농특세가 전혀 없나요?
  A. 보통 85㎡ 이하는 비과세로 봅니다. 면적 산정은 전용면적 기준이라 도면 확인이 안전합니다.

• Q. 다가구 전체 매입인데 세대가 여러 개면 주택 수가 늘어났다고 보나요?
  A. 다가구는 단독주택 1채로 산정하는 게 일반적입니다. 주택 수 계산에서 유리한 포인트죠.

• Q. 다세대 2호를 한 번에 사면 주택 수는 2채인가요?
  A. 네. 호별 등기라 각각 1주택으로 잡혀 주택 수 2가 됩니다.

• Q. 일시적 2주택이면 중과를 피할 수 있나요?
  A. 처분·전입 기한을 충족하면 보통 일반세율을 인정받습니다. 달력에 일정부터 고정해두세요.

9) 마지막 점검표

• 한 호 vs 건물 전체 취득 형태 확정

• 주택 수 및 조정지역 여부 확인

• 전용 85㎡ 판단(해당 호/건물 전체)

• 과세표준(실거래가 vs 공시가격) 확정

• 세율 적용(1%·구간식·3% / 8%·12%) + 부가세목 반영

• 등기 0.26%, 근저당 0.26%(대출 시) 추가

• 복비 요율(r) 협의 및 영수증/세금계산서 확보

• 전자신고 후 고지서 금액으로 최종 고정

마무리

다가구/다세대 취득세 계산 방법의 핵심은 구조 파악입니다. 무엇을 사는지(한 호/전체), 주택 수, **85㎡**만 명확히 하면, 세율·부가세목·등기·복비가 줄줄이 정리됩니다. 계산은 담백하게, 일정·증빙은 단단하게—그렇게 가면 흔들릴 일이 거의 없습니다.