토지는 주택과 계산 체계가 다릅니다. 매매가를 과세표준으로 잡고, 비주택 계열 세율을 적용한 뒤, 등기(등록면허세 묶음) 와 중개보수를 더하면 총비용이 나옵니다. 아래 공식만 손에 익히면 견적은 몇 분이면 끝나요.
계산 로드맵(핵심 공식)
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과세표준: 보통 실거래가를 사용(특례가 있으면 예외).
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취득세(토지, 비주택 계열의 관행치)
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본세 약 4% + 지방교육세(본세의 10% ≈ 0.4%) + 농어촌특별세 등 소액 부가세목(사안별)
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실무 체감 합계율 ≈ 4%대 후반(대개 **약 4.6%**로 추정 계산)
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→ 최초 견적은 매매가 × 4.6%로 잡고, 고지서로 미세 조정
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등기(소유권 이전)
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등록면허세 0.2% × 과세표준 + 부가세목(20%·10%) → 실효 약 0.26%
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중개보수(토지)
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주택과 달리 토지·상가 등 ‘그 외 중개대상물’ 상한요율을 적용
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지역 조례에 따라 상한요율(예: 최대 0.9%) 이내 협의가 일반적
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실제 지급액 =
거래금액 × 협의요율 r(상한 이내)
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총비용
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총비용 ≈ 취득세(약 4.6%) + 등기(0.26%) + 중개보수(r) + 수수료/인지 + α
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실무 팁: 견적은 위 합계율 추정으로 먼저 잡고, 관할 고지서·등기 견적서로 확정하세요.
금액대별 예시(원 단위, 무대출 가정)
취득세 4.6%, 등기 0.26% 가정. 중개보수는 상한 이내 협의요율 r로 계산합니다.
1억 토지
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취득세(≈4.6%): 4,600,000
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등기(0.26%): 260,000
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중개보수:
r × 100,000,000→ r=0.5%면 500,000, r=0.9%면 900,000 -
총합(복비 0.5% 가정): 5,360,000원 + α
3억 토지
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취득세: 13,800,000
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등기: 780,000
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중개보수: r=0.5% → 1,500,000 / r=0.9% → 2,700,000
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총합(복비 0.5%): 16,080,000원 + α
5억 토지
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취득세: 23,000,000
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등기: 1,300,000
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중개보수: r=0.5% → 2,500,000 / r=0.9% → 4,500,000
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총합(복비 0.5%): 26,800,000원 + α
10억 토지
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취득세: 46,000,000
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등기: 2,600,000
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중개보수: r=0.5% → 5,000,000 / r=0.9% → 9,000,000
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총합(복비 0.5%): 53,600,000원 + α
직접 계산 체크리스트(메모용)
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매매가 D(과세표준)
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취득세 ≈ D × 4.6% (관행 추정치)
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등기 = D × 0.26%
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중개보수 = D × r (상한 이내 협의요율)
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인지대·등기수수료·법무사 보수 +α
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 고정
중개보수, 합리적으로 협의하는 법
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업무 난이도 근거: 지목·지적 정리 상태, 토지이용계획·측량 난이도, 거래 건수 등을 근거로 r 인하 제안
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패키지 의뢰: 여러 필지를 한 중개사에 묶음 진행 → 요율 하향 여지
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증빙 우선: 현금가보다 세금계산서/영수증 명확히 발급
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사전 기록: r·원화금액·부가세 포함 여부를 문자/카톡으로 남기기
자주 묻는 질문
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Q. 왜 4.6%로 잡나요?
A. 토지는 주택과 달리 비주택 계열 세율을 적용해 본세 4% + 부가세목이 더해지는 방식이 일반적이라 체감 합계율이 4%대 후반으로 모입니다. -
Q. 지역마다 중개보수 상한이 다른가요?
A. 네, 지자체 조례로 정합니다. 다만 구조는 “상한요율 이내 협의”로 동일합니다. -
Q. 대출이 있으면?
A. 근저당 설정 비용 ≈ 채권최고액(대출×1.1~1.2) × 0.26% 를 추가하세요. -
Q. 농어촌특별세는 항상 붙나요?
A. 토지 종류·용도에 따라 달라질 수 있습니다. 견적은 보수적으로 잡고 고지서로 확정하세요.
마무리
결국 한 줄입니다.
총비용 ≈ 매매가 × (취득세 약 4.6% + 등기 0.26% + r) + α.
여기서 r은 토지 중개보수 상한 이내 협의요율.
숫자는 이 공식을 따라 담백하게, 협의는 근거로 단단하게—그럼
토지 매매 취득세·중개보수 계산이 흔들리지 않습니다.
