계약서 앞에서 멈칫하게 되는 건 대부분 세금과 등기비예요. 세종 아파트 취득세·등기비용은 규칙이 단순합니다. 과세표준을 정하고, 세율을 적용하고, 부가세목과 등기·대출 비용을 더하면 끝. 아래 순서대로 넣어 보세요.
계산 로드맵(핵심 규칙)
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과세표준: 실거래가와 공시가격 중 큰 금액
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취득세(주택 유상취득)
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6억 이하 1%
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6~9억 구간식 세율 →
세율(%) = 취득가(억) × 2/3 − 3 -
9억 초과 3%
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부가세목
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지방교육세: 취득세의 10%
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농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 0.2%(≤85㎡는 일반적 비과세)
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다주택·법인 중과(주택 유상취득)
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보편적으로 2주택 8%, 3주택 이상 12%(본세) + 지방교육세·농특세 별도
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등기(소유권 이전): 과세표준 × 0.26%(등록면허세 0.2% + 부가 30%)
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근저당(대출 시): 채권최고액(대출액 × 1.1~1.2) × 0.26%
1주택 기준 — 세종 아파트 취득세 예시(과세표준=실거래가, 85㎡ ‘이하’ 가정)
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5억
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취득세 5,000,000 + 지방교육세 500,000
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합계: 5,500,000원
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85㎡ 초과 시 농특세 1,000,000 추가 → 6,500,000원
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8억(구간식 세율 ≈ 2.333…%)
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취득세 18,666,667 + 지방교육세 1,866,667
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합계: 20,533,334원
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85㎡ 초과 시 농특세 1,600,000 추가 → 22,133,334원
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12억
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취득세 36,000,000 + 지방교육세 3,600,000
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합계: 39,600,000원
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85㎡ 초과 시 농특세 2,400,000 추가 → 42,000,000원
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등기비용(소유권 이전) — 한 줄 공식
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등기 = 과세표준 × 0.26%
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5억 → 1,300,000원
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8억 → 2,080,000원
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12억 → 3,120,000원
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여기에 등기수수료·인지대·법무사 보수가 수십만 원 단위로 +α
다주택·법인 중과 — 빠른 감 잡기
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2주택(중과 8%) / 3주택+(중과 12%): 본세가 크게 뛰고, 지방교육세(고정률)·농특세(85㎡ 초과 시 가산)도 더해져 체감 세부담 급상승
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지역별 지정·해제는 바뀔 수 있어, 실제 신고 전 관할 고지서/상담으로 확정하는 게 안전
대출이 있다면 — 근저당 비용 더하기
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채권최고액 = 대출액 × 1.1~1.2
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근저당 = 채권최고액 × 0.26% + 등기수수료·법무사 보수
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예) 대출 4억, 배수 1.2 → 채권최고액 4.8억 → 12,480,000원 + α
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상황별 “총비용” 합계 예시
합계 = 취득세 묶음 + 등기 0.26% + (복비) + (근저당)
복비는 매매 상한표 이내 협의제입니다. (예: 2~9억 0.4%, 9~12억 0.5% 구간 등 지역표 참고)
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A) 5억, 85㎡ 이하, 무대출, 복비 0.4% 가정
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취득세묶음 5,500,000 + 등기 1,300,000 + 복비 2,000,000
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총합: 8,800,000원 + α
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B) 8억, 85㎡ 초과, 무대출, 복비 0.4%
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취득세묶음(농특세 포함) 22,133,334 + 등기 2,080,000 + 복비 3,200,000
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총합: 27,413,334원 + α
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C) 12억, 85㎡ 이하, 대출 6억(배수 1.2), 복비 0.5%
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취득세묶음 39,600,000 + 등기 3,120,000 + 복비 6,000,000 + 근저당 1,872,000
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총합: 50,592,000원 + α
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체크리스트(신고 직전 점검)
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과세표준: 실거래가 vs 공시가격 중 큰 값 적용
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전용 85㎡ 초과 여부 확인(농특세)
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주택 수·법인 여부로 일반/중과 분기
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등기 0.26%, 근저당 0.26%(대출 시) 반영
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복비 요율(r) 협의 및 영수증/세금계산서 확인
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전자신고 후 고지서 금액으로 최종 고정
자주 묻는 질문(FAQ)
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Q. 84㎡도 농특세가 붙나요?
A. 보통 85㎡ 이하는 비과세, 초과 시 0.2%가 붙습니다. -
Q. 분양권·입주권은 언제 계산하나요?
A. 최종 주택을 취득하는 시점 기준입니다. 전매·원시취득 여부에 따라 예외가 섞일 수 있습니다. -
Q. 복비는 고정인가요?
A. 아니요. 상한 이내 협의제입니다. 업무 난이도·서비스 범위를 근거로 조정하세요.
마무리
세종 아파트 취득세·등기비용은 결국 네 갈래의 합입니다. 취득세 묶음, 등기 0.26%, 복비(협의), 근저당(있으면). 이 순서로 더하면 계약 전에도 총액이 선명하게 잡힙니다.
